红星商业突破单一Mall模式：年内三家爱琴海开业

　　红星美凯龙在2013年高调提出“7年建成100家爱琴海”的口号。激烈的市场竞争环境下，这一计划能否顺利实现，业内争议颇多。 红星商业董事长张华容日前接受早报记者专访，就中国商业地产市场的发展及红星商业的布局等问题，做了详细解读。依托红星美凯龙的优势，红星商业希望以双MALL模式在商业地产市场中站稳脚跟。

　　“爱琴海”今年开三家

　　“红星的主要商业平台就是爱琴海，目前开业的是北京与昆明两家。” 红星商业董事长张华容说出这番话的时候，距离2013年4月其总裁车建新高调宣布红星美凯龙正式全面进军商业地产领域之时，已经过去了两年。 彼时，“入行”之初的红星地产信心爆棚。车建新称，红星将投入1000亿元资金发展红星商业，核心产品为以 “爱琴海”命名的购物中心，目标是在2020年于全国建成100个爱琴海购物中心。同年10月26日，北京爱琴海购物中心在北京太阳宫商圈开业，成为红星商业旗下购物中心的首次亮相。 面对记者对于之前计划完成情况的疑问，张华容表示，红星商业正在按照计划，稳定地进行拓展。 “2015年，红星商业将有三个项目开业，目前进入筹备的有八个项目。”张华容说。 至于未来项目拓展的具体目标，她表示没有数字上的硬性计划，公司主要关注市场情况。对于拓展的重点区域，她认为，商业布局更多地要考量红星地产的拓展项目与外部委托项目的区域市场。 需要说明的是，红星美凯龙家居集团与红星地产是两家独立运营的企业。虽然红星美凯龙的盈利模式具有典型的商业地产发展商特质，但目前已完全剥离房地产开发业务。 红星地产成立于2008年，以商业投资、开发及运营管理为主营业务，核心产品是红星国际广场及“爱琴海”，由红星商业对城市综合体及商业购物中心进行招商运营，2011年从红星美凯龙剥离出来。在整体战略布局上，红星地产偏重一线城市和经济发达的二三线城市。

　　突破单一Mall模式

　　红星美凯龙董事长兼CEO车建新曾表示：“未来，红星美凯龙会以"双Mall联动"为主要模式在全国发展。” 所谓双Mall模式被解释为“红星地产突破当下常规城市综合体单一的Shopping Mall模式，创造出符合未来城市消费趋势的双Mall模式—家居Mall、商业Mall与高端写字楼、星级酒店和SOHO公寓等丰富业态相结合，打造涵盖购物、生活、办公为一体的多元化高端城市功能综合体”。 在双Mall模式中，红星美凯龙家居Mall先期入驻，通过自身的品牌效应，逐步形成较为成熟的商圈。其后，由红星地产展开对商业Mall的运作。 张华容指出，红星双Mall模式在入市之初就是红星商业的重要优势之一。红星美凯龙家居Mall 1986年即已创立，目前已在117个城市开办了150座家居Mall，其规模与影响力可见一斑，“它的存在有一定的优势。” 不同于单体Mall的运作，双Mall具备了红星商业更多整合资源、相互借势的空间，突破两者在各自管理运营方面的瓶颈，实现了真正意义上的联动，从而提升彼此的经营表现，达到双赢。 张华容举例说，在彼此的客群方面，红星美凯龙家居商场在很大程度上可以覆盖全家，而爱琴海购物公园则能覆盖购物、儿童、餐饮、运动、娱乐、休闲等多元业态，两者恰好能够满足全家各成员的需求，实现无缝对接客群需求。 张华容强调，双Mall并不是简单的加法，而是两者明确彼此的特点和优势。“要知晓彼此接下来的动作，更要随之部署和调整自己的工作。这种互动方式在未来各地的双Mall运营中会更加频繁。” 有业内人士指出，双Mall模式作为一种更符合未来消费趋势的新模式，突破了相对传统的百货Mall模式，并结合体验式的购物、休闲、娱乐，可以达到业态整合、互动共赢的效果。这种模式需要借助红星美凯龙成熟的家居Mall资源，是其他开发商难以模仿和复制的。 值得一提的是，目前红星商业关于双Mall模式的探索仍在继续。例如，双Mall模式往往以家居Mall先行，形成一定的商业氛围之后，再开出商业Mall。但2015年开业的福州项目，则是以商业Mall先行，家居Mall随后开业。 在对商场的培育方面，爱琴海采取了“放水养鱼”的模式。张华容透露，开业初期，爱琴海在租金政策上往往选择与合作商共担风险，在前2年，保证商户赚钱。在客流量稳定、运营成本提高之后，再适当将之前略低的租金进行调整。

　　在上海吴中路与虹井路的交叉路口，上海首家爱琴海购物公园将于2016年亮相。张华容透露，这一商场的面积大概有12万平方米，毗邻红星美凯龙家居Mall，依然实现双Mall模式。 　　

　　该地块曾经是有着“亚洲最大烂尾楼”之称的成城购物广场。红星集团在2011年以第三方投资者身份斥资5.7亿元进驻其中，并以45%的持股比例成为该项目的最大股东。红星商业能否以双Mall模式对该地块起死回生，业内抱有极大兴趣。 　　

　　介入轻资产 　　

　　据记者观察，红星商业的城市综合体项目除了拥有红星美凯龙的家居卖场外，其余配套项目基本上与以万达广场为代表的购物中心很相像，红星商业甚至打造了自有影院品牌红星太平洋影城。 　　

　　对此，张华容解释说：“所谓的万达模式，首先是自持与销售并举，其次是快速的现金流滚动。目前商业地产领域大部分综合体的开发，都具备这两个特点，所以你很难去说这是"万达模式"，更何况万达近两年已经开始着重多元化发展。”张华容强调，“红星商业在这个过程中，更为关注资产盘活与资产增值。” 　　

　　事实上，红星商业的经营模式也愈发偏向轻资产。红星商业参与开发一个综合体项目，往往是与当地的龙头开发商合作，自己出少部分资金，甚至不出资金，利用红星商业的专业能力与品牌和客户资源，操盘整个项目，进行商业定位、招租及管理，分享项目成功运营后所带来的收益。 　　

　　张华容介绍说，爱琴海购物公园的布局集中在两个层面：第一个为红星地产的商业项目与资产进行开发，第二个是为市场上有需求的的开发商做项目，时髦的话叫轻资产运营。 　　“红星除了做自己的项目，还做委托管理。我们有这个能力。”目前，2016年即将开业的重庆、唐山项目都属于委托服务业务。红星商业在对自有项目管理的同时，也选择与一些优质的企业一起合作，实现委托管理服务。据张华容介绍，红星商业的业务还是以自持为主，托管为辅，原则上是三七开。 　　

　　“红星商业介入轻资产是顺势而为的事情。”张华容谨慎地表示。 　　

　　张华容认为，从现在的角度来看，存量商业一定会在今明两年有一个重要的变化。“一方面从开发周期来看，这些商业需要盘活。另一方面，从2011年起，商业地产大量出地。目前是一个调整期，会出来一些存量的或者想调整的项目，我们可以凭借自己的营运模式接手。” 　　

　　今年5月，红星地产将在上海召开合作伙伴会。张华容透露，此次会议的主题为“1+1改变世界”。“在这个行业里，只有共同的协作，才能将资源组合在一起，更好地利用。”