美国房地产市场持续复苏 民众投资信心增强

　　该项调查的历史数据显示，2006年爆发的次贷危机及其引发的金融危机一度让储蓄和购买黄金成为美国人长期投资的首选。如今房地产再度回归并站稳第一的位置，一方面反映出随着美国经济逐步摆脱危机影响，美国人寻求安全资产的避险情绪逐步消退；另一方面也印证了危机结束以来美国房地产市场持续的复苏。

　　2012到2014年，美国房屋价格呈现持续较快上涨的态势，整体增长了25%。到今年2月，美国全国房价水平仅比2007年3月的峰值低2.9%，比去年同期高出5.4%。房价的上涨带来美国房屋总价值的不断攀升，根据美国房地产数据公司Zillow集团的统计，2014年美国房屋总价值达到27.5万亿美元，增值了1.7万亿美元。

　　伴随着房价上涨，美国房屋销量也节节攀升。2011年以来美国房屋销量一直持续增长，其中旧房销量在2013年创下近5年的高位，达509万套，2014年销量虽有所回落，但2015年有望再度攀升，达530万套。美国经济复苏带动就业形势持续改善，失业率降至历史低位，家庭收入状况和预期不断提高，住房抵押贷款利率保持低位成为支持房屋价量齐升的主要原因；而大量机构买家和外国买家逢低入场进一步刺激市场火爆。

　　美国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云在分析2015年美国房屋销售继续增长时表示，2015年再次置业者和首次置业者都可能增加。他说，过去3年，美国房地产市场持续复苏增强了民众投资房地产的信心，也增加了拥有房产家庭的积蓄，他们可以使用这些积蓄来支付下一套房产的首付。而随着经济不断向好，银行也将下调购房首付比率和抵押贷款的保费，这都有助于首次置业者购房。

　　但是，美国房地产市场发展仍然存在不少风险，首先，美国房屋价格的增长速度明显快于美国家庭收入的增长水平，美国房产中介RealtyTrac公司今年3月的报告显示，在过去两年，美国有76%的地区房价增长速度高于美国家庭收入增长速度，同期全国房价增长的幅度是收入增长幅度的13倍。高企的房价让越来越多的美国普通家庭难以承受。

　　其次，美国房地产市场的供给依然不足，3月美国旧房销量创18个月新高，房屋库存环比增长5.3%至200万套，可满足4.6个月的需求，达到去年11月份以来的最好水平，但依然未达到健康房地产市场所需的满足6个月需求的库存量。

　　最后，美联储加息的脚步日渐临近也给购房者带来压力。虽然美国当前的经济形势让市场普遍预期美联储将会把加息的时间点从年中推迟至今年9月，但今年加息已成为普遍共识，而加息意味着购置房产的贷款成本将随之上升，这将进一步打压美国家庭购买房产的能力。