豪宅迈向单价20万元时代

　　豪宅市场的复苏让原本计划年内入市的项目更加跃跃欲试。统计显示，4月，2000万元级豪宅产品为代表的高端市场，成交大增244%，而总价在5000万元以上的商品住宅的成交在2015年前4个月内已超过百套，创下历史纪录。值得关注的是，顶级豪宅的均价首次全面上涨到10万元/平方米以上。业内人士预测，按照这样的速度，一年之内北京就会有新房源迈入“20万元大关”。

　　豪宅市场走高

　　机构数据统计显示，4月北京总价2000万元以上豪宅项目成交57套，成交面积为5.11万平方米，环比3月暴增244%，其中紫御华府单盘成交15套，占比达到26.3%。

　　2000万元级豪宅表现出色，总价在5000万元以上级别豪宅也表现不俗。

　　数据显示，截至4月底，北京成交总价在5000万元以上的商品住宅达到104套，其中过亿元的“顶豪”成交3套；成交均价101376元，总成交金额73.16亿元。2014年全年总价5000万元以上的商品住宅仅成交68套、2013年全年成交56套。今年仅过了4个月，成交套数已超过历年全年的数量。

　　“整体看，单价10万元以上的物业成交依然持续，由于最近股市较热，大部分预订业主转签放缓，市场实际成交月均超过10套。”中原地产首席分析师张大伟表示。

　　业内人士表示，剔除盘古大观单月60多套集中签约影响，北京豪宅今年的成交爆发也有目共睹。目前在售物业中“低端”较少，自住房的供应挤占普通住宅市场，导致未来商品住宅将出现高端化趋势。

　　豪宅供需升温

　　从市场层面来看，供应大幅增加是促成豪宅成交暴增的原因之一。数据显示，2014年下半年以来，保利海德公园、万柳书院、泛海国际等近10个纯新盘豪宅进场，新增供应是往年数倍，置业者有更广阔的选择空间，同时豪宅项目促销力度也大胜以往。

　　据不完全统计，2015年北京顶级豪宅待售房源将超过1000套。2015-2016年初北京预期上市能够销售的单价10万元以上豪宅的项目接近15个，再加上目前销售的10万元以上的存量老项目大约10个左右，总量有25个。

　　同时，北京豪宅价格也出现明显上涨。其中，华润位于德内大街的北平府项目，虽然还没有入市，但该项目每栋价值过亿元，折合单价超20万元；融创农展馆项目，已经达到最高16.5万元/平方米的预售价，离单价20万元仅差一步。

　　紫御华府营销总监马燕认为，豪宅应以总价为区分，应该有单价和面积双重门槛，单价高而面积小不能称之为豪宅；而面积大而单价低亦是如此。马燕认为，2000万元是高端市场的一个分水岭，购买力在此之上的置业者多为企业家或公司掌舵者，资产过亿元。其决定是否购买2000万元以上豪宅的重要参数在于自身企业发展前景，而企业命运更多地与宏观经济形势挂钩，因此，2000万元级豪宅热销的背后，也隐藏着企业家对中国经济发展形势的看好。

　　豪宅单价冲刺20万元

　　不久前上海外滩董家渡的绿城黄浦湾“楼王”报价38万元/平方米，刷新上海豪宅纪录的同时，也刷新了北京豪宅市场的普遍预期。北京已知的最高均价是16.5万元/平方米，前者是后者的两倍多。

　　业内人士分析，北京房价环环递进，顶豪价格的天花板已经打开。上周，海淀北部五环区域，成交了一块新地王，张大伟测算，该地块商品房部分楼面价达4.3万元/平方米，加上土地契税等，基本土地成本已经达到5万元/平方米，再加上建安税费财务管理成本，该项目未来的成本价将达到7万-8万元/平方米，考虑10%-20%的利润，售价预期在10万元/平方米以上。

　　与此同时，北京四环内的新房房价已普遍迈入单价8万元的门槛，如果海淀五环的房价预期已经向单价10万元看齐，未来四环房价也必然水涨船高。届时，四环内新房单价破20万元将毫无悬念。

　　过去三年，北京囤积了一批高楼面价的项目，楼面价超过2.5万元地块就有60余块之多，3万元以上的也有近30块，多数未入市。加上税金、利息，这些地块成本比拍得时又有近20%以上的上升。业内人士表示，其中不少高价地位于北京五环或五环外，随着这些地块入市，北京五环普通商品住宅将进入单价6万元时代。

　　戴德梁行在预测未来豪宅市场时也表示，政府楼市调控确定了支持促进、分类指导，因地施策的基调后，未来几个季度高端住宅的供应量将继续增加，随着土地出让价格不断走高，未来高端住宅产品的价格仍将保持上涨态势。

　　北京商报记者 董家声