豪宅元年 北京高端楼盘力拼“叫好又叫座”

“5月前十天成交2.6个亿，市场行情升温。”日前，记者从东北三环知名豪宅红玺台了解到，5月1日到10日，红玺台成交十多套房源，成交金额达到2.6个亿，继续着今年以来的向好势头。

包括红玺台等成名豪宅在内，加上今年北京预计新入市的10多个新品豪宅，整个市场单价超过10万元/平方米的豪宅将在25个上下。2015年因此也被称作“京城豪宅元年”，受到业内外关注。

如何在竞争激烈的豪宅市场中叫好又叫座，顶级豪宅则要“八仙过海，各显神通”。根据房产机构数字，今年北京5000万级顶豪成交已经远超过去年水平。

提升产品力，顶豪的超能武器

4月底，在懋源地产“定制理念”品脾发布会上，高端住宅代理机构丽兹行副总经理陈隽曾表示，近年来，高端住宅买房人比以前成熟理性多了，对豪宅的眼光更挑剔了，这就要求豪宅产品要迎合买房人需求的改变。

懋源地产营销策划总监刘强认为，高端定制一直是顶级的消费热点，引领着未来的市场走向。在住宅开发过程中，通过定制高端物业专属居所、独享配套服务等，为财富阶层提供定制，就要考虑到当代精英回归家庭的趋势。红玺台新推出的310平方米现房就给居住者本人提供了“参与生活”的敞阔空间，包括厨房、客厅等。此外，450平方米院墅、310平方米楼王等户型搭配，也可以满足不同置业者在城市核心区的别墅和平层公寓的居住需求。

记者还从万柳书院等高端楼盘了解到，为适应高端客群实际需求，豪宅精装修也不仅仅是追求面子，还更注重“里子”，例如厨房设施就更考虑东方饮食烹制油烟大的实际需求。此外一些豪宅项目为适应年轻客群增多，装修风格也倾向于更现代。

刘强还透露，懋源地产在西三环推出的“台系”新品豪宅钓云台，并非是对红玺台的简单复制，还会从多个方面进行优化提升，以适应不同板块潜在客户的个性需求。

挖掘新客户，顶豪的聚财之道

在同类豪宅产品供应增多的情势下，适销对路，扩大客群，是豪宅营销的一大基础性工作。当下，为扩大客户基数，有的豪宅营销就开始向“年轻新贵”群体掘金。一高端楼盘营销总监表示，顶级豪宅本身就是细分市场，比较小众，因此需要深挖已有客户资源。“原来客户是60后70后多，现在就要挖掘80后新贵。”

懋源地产有关负责人表示，高端楼盘更注重圈层和渠道营销。对于红玺台这样的知名豪宅来说，前期已经有一定的客户基础，就可以通过老客户导入更多的客户资源。

另据记者了解，在当下的互联网时代，北京一些知名豪宅营销也开始引入互联网理念，通过与知名电商合作，寻找更多新客户。

“分层搭配”，顶豪品牌和营销的“两手抓”

对于今年顶级豪宅产品的营销，京城一位操盘多个高端项目的营销负责人表示，坚持分层搭配打法，是今年高端项目或者说拥有多个高端项目企业的共同取向。分层搭配，即是通过更高总价部分产品如类别墅产品拉升楼盘调性，借势推动相对更有价格优势的主力户型销售。

例如红玺台不久前推出6套院墅产品，为一层下跃别墅房型，450平方米，总价达到5000万元。同时还有主打的310平方米楼王户型，总价在3000万级。310平方米楼王采用“回”字形布局规制，客厅、厨房等功能空间展现大尺度。

与此相类似，对于拥有多个豪宅的房企来说，诸如融创，今年在北京东部既有单价高达16.5万元/平方米的农展馆项目，也有价格低一截的香河园3号地项目。华润既有价格上亿的北平府，也有定位稍逊的昆仑域等。

亚豪机构市场总监郭毅认为，在北京房价抬升的背景下，北京顶级豪宅的总价门槛抬升到5000万水平。拥有这类产品的楼盘才能位列北京顶级豪宅第一阵营，进而形成在顶级市场的影响力，并带动营销业绩。