北京同区域地价贵过房价现象日趋普遍 业内：置业时机要抓紧

上月底，当北京国资委控制的房地产商首创置业竞得位于北京西北五环外的中关村一宗地块时，其高昂的土地楼面价格再次让房地产行业“面粉贵过面包”的论调甚嚣尘上。

根据房地产行业内人士测算，首创置业竞得的地块其住宅部分楼面地价已经超过4.3万元/平方米，而其附近区域市场内目前中高端商品房售价约在5万元/平方米到6万元/平方米之间，普通商品房在4万元/平方米左右，而二手房售价则在3万元/平方米到4万元/平方米区间。

“楼面价接近或者超过房价已经成为一线城市土地市场的新常态。”北京中原地产分析师张大伟撰文指出。

随着房地产市场在不同城市间的分化日益严重，那些在房地产高速发展阶段在三、四线城市开疆辟土的房地产商正在调整他们的战略重心，多数的开发商纷纷将目光聚焦在需求更为强劲的一、二线城市，激烈的市场竞争一定程度上推高了诸如北上广深这样的大城市的土地价格。

人民网记者根据北京国土局官网信息进行梳理发现，近三年北京通过招拍挂市场出让的土地其楼面价格正在快速攀升。根据统计，去年北京楼市成交均价约为24562元/平方米，而土地成交均价方面则达到了14905元/平方米，远高于2012年7000元/平方米左右的土地成交均价。

尤其在一些热点区域，其土地楼面价格甚至高达5、6万元/平方米。比如，在东五环外的首城东坝地块和恒大东坝地块，其土地楼面均价都超过了5万元/平方米，东北五环靠近首都国际机场的中粮?瑞府项目的土地楼面均价则接近5万元/平方米。这些高价土地，均在2013年以后出现。

不断攀升的土地楼面价格，正在持续地抬升北京的平均房价。张大伟称，随着2013年以来“地王”的相继入市，北京四环内房价将进入8万元时代。

“2013年以来，北京四环平均地价为5万元/平方米，四环到五环之间平均地价是3万元/平方米。”张大伟说，“按照这些地价计算，今年北京四环内上市的项目销售均价将在8万元/平方米左右，四环到五环之间房价则将达到5万元/平方米。”

然而，这种快速增长的土地楼面价格在北京城内却存在明显的差异。比如，从中高端改善型项目在北京的分布位置来看，成交量和成熟度相对较弱的是南城板块，其他区域均有相对大量的在售中高端改善型住宅项目。

接受采访的房地产行业人士称，随着北城区域高价土地的相继入市以及土地供应的减少，这一区域的房价正在快速攀升，无形中也在挤压着一部分的入市需求，这可能会促使一些改善人群将目光转向房价相对较低的南城区域。

“价格洼地其实也是价值洼地，”豪宅研究院院长朱晓红在提到北京南北城房价差异时说，“南城城市资源成长空间决定商品房的价值成长空间。”

亚豪机构市场总监郭毅表示，随着政府在2013年出台的南城发展计划，目前南城正在慢慢弥补此前的发展差距。

“从去年开始南城的土地出让情况也可以看出，”郭毅分析说到，“南城出让的土地楼面均价也超过了3万元/平方米，这说明市场对这些区域开始更加重视。”

比如，数据表明，北京楼市的成交量正在向南转移。据中原地产统计数据显示，2010年以前，北京楼市60%的成交在长安街以北，但随着南城的发展，2013年长安街以南楼市成交量占到北京市场总成交量的55.5%。而在2014年，南城也以32847套的成绩占到总成交量的一半比重。

而在近期，记者实地走访南城区域也发现，从4月以来，南城一些中高端改善型项目客户到访量正在快速攀升。人民网记者现场走访了解到，位于南四环附近的中冶?德贤公馆均价约为42000元/平方米，单套总价在550万元-800万元之间。

据该项目负责人介绍，4月底推出的60套房源，面积130平方米的三居和170平方米的四居，定位中高端改善型客群，目前已经售罄。“市场迅速升温的速度让人措手不及，幸福来得有点小突然。”该负责人表示，仅德贤公馆项目3号楼在4月26日开盘后两小时销售额就达到4个亿，推出的68套房源有超过60套被认购，项目月均到访量达到600余组。

中冶·德贤公馆项目负责人补充称，该项目依照高端社区打造，每个户型都有三个大开面，而且采用进光更好的短进深大立面设计，每个卧室都带独立卫生间。记者在项目走访中了解到，该项目品质上的优势还体现在建筑质量与园林的精工性上。德贤公馆楼王产品由全石材立面打造，89项考工构造全精装体系，此外黄蜡石、水系造园的手笔，也是不计成本力求品质的体现。

这些独特的设计和可期的价值成长空间，让德贤公馆等一些特色的南城项目正在成为热捧的区域。“北京五环内房价现在已经进入5万元时代了，随着北城房价过高，现在南四环不足5万元/平方米的成交价将促使高端购房者向南城转移。”有业内人士表示，而改善性需求的加速入市也给南城市场提供了提升空间。