广州楼市调控松绑3大悬念 万事俱备需7月底后？

　　●理由：广州需要松绑调控吗？

　　●时间：万事俱备需7月底后？

　　●内容：松限购难，松限外易？

　　佛山楼市去年松绑限购后，一手住宅全年成交量首次突破千万平方米，比高峰期的2013年增长两成多，夺得全省楼市成交冠军宝座。5月1日全面松绑限购后，佛山楼市热度进一步提升，截至5月25日不足一个月的时间内，佛山一手住宅成交套数高达1.3万套。

　　佛山楼市全面松绑限购，刺激着广州楼市的神经。广州楼市调控何时松绑、哪些调控政策可能会松绑再度成为业内关注的话题。广州市原国土房管局有关工作人员告诉羊城晚报记者，广州楼市调控在今年内松绑的可能性很高，时间估计在7月底之后。

　　上半年，南沙楼市因自贸区利好成交火爆

　　广州楼市需要松绑调控吗？

　　阳光家缘数据显示，今年1-4月份，广州一手住宅成交面积为279.78万平方米，比去年同期略高，比2013年同期略低，看起来不算太差。问题是，现在广州楼市仍处于不温不火的状态，只有南沙等局部区域因为利好而成交火爆。对广州很多区域的楼市来说，还需要一个刺激。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，政策利好，货币宽松，上半年楼市依然不温不火，与股市的大牛形成鲜明对照，因此，广州楼市急需“松动限购”。

　　销售不温不火带来的是广州一手住宅库存始终维持高位，很长一段时间以来，广州一手住宅库存量都超过900万平方米，足够广州市场消化一年多时间。而且这种库存分布并不均衡，番禺、花都、增城的库存量都超过150万平方米，消化库存压力仍然很大。

　　而在广东省内，如今深圳楼市一派火热，佛山楼市成交节节攀升，合富辉煌（中国）首席市场分析师黎文江说，广州的购买力都跑到不限购的佛山去了，特别是广佛交界板块。对广州楼市来说，深圳、佛山的楼市大热无疑会撩拨广州楼市松绑调控的心。特别是佛山，由于吸引广州的消费力而成交大涨、超越广州，无疑是广州楼市的痛。

　　更为重要的是，今年以来，广州土地市场成交惨淡，开发商拿地热情不高，众多出让的地块都以底价成交，广州在土地出让金方面的收入大幅下降。广州下半年还将有大量土地出让，要想多收土地出让金，当然要让房子更加好卖，增强开发商拿地的信心，松绑调控无疑是有效的办法之一。

　　据透露，在松绑楼市调控方面，广州一直都有这个心思。

　　松绑调控时间在7月底后？

　　对于广州楼市松绑调控的时间点，房地产业内人士谢逸枫给出的答案是“最快6月份调整限购政策”。广州市原国土房管局有关工作人员则告诉记者，广州楼市调控今年内松绑的可能性很高，但时间点不是6月份，而是在7月底之后。

　　广州松绑楼市调控的时间点为何是7月底之后？上述工作人员透露，广州市国土资源和房屋管理局的职能分拆、合并成住房和城乡建设委员会、国土资源和规划委员会之后，内部的组织架构和负责业务等都要进行重新调整和分工，虽然两个全新部门都已在今年年初挂牌运行，但是相关的组织架构和业务分工等还没有全部落实到位。正是因为这个原因，影响了广州在松绑楼市调控方面的工作。

　　该工作人员还透露，日前两个全新部门已经接到通知，要求组织架构调整和业务分工等全部工作要在今年7月底之前全部完成。届时才会万事俱备，才有可能松绑楼市调控。据猜测，之所以要求全部工作在7月底前完成，目标就是希望在“金九银十”销售旺季前在松绑楼市调控方面有所动作。

　　松绑限外的可能性较大？

　　在楼市调控松绑上，人们首先想到的当然是松绑限购。这对广州楼市有着非常大的吸引力。赵卓文表示，2014年广州楼市外溢资金超600亿元，其中流向佛山地区超200亿元，流向清远地区超100亿元，流向珠海、肇庆、惠州等其他地区超300亿元。假如松绑限购，不仅外溢资金会回流，还会吸引珠三角其他城市资金流入。

　　当然，没有多少人认为广州会全面松绑限购。房产点评网分析师李权基表示，虽然一线城市有权决定自己是否松绑限购，但根据过往的经验，广州只会“跟跑”、不会做“出头鸟”，在北京、上海、深圳按兵不动的情况下，广州即使着急也不会躁动。

　　既然不会全面松绑限购，局部松绑的可能性有没有？赵卓文甚至给局部松绑提出了建议：一是取消单位面积在144平方米以上的非普通商品房的限购；二是试行在南沙和广州新黄埔区放开限购。黎文江也持相似的看法，认为至少养老地产、高端物业这些可以松绑限购。一线城市中的北京和上海，都在去年调整了非普通住宅的认定标准，但只是为了降低房贷利率及税收，并非为了松绑限购。因此，有香港上市房企的营销负责人表示，只要和“松绑限购”挂钩，不管是全面还是局部，广州实行的可能性都不大。

　　李权基分析认为，在松绑限购方面未必有太多动作的广州，在松绑限外方面或将有举措，松绑限外关注度不会太大，但同样会收到明显的效果。

　　2013年11月广州市发布“穗六条”，要求外地人购房须5年内连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。“穗六条”出台一年，广州楼市成交量下跌三成。特别在二手市场，很多地产经纪表示这是令很多中介地铺关门的措施。从其出台重挫楼市可以判断，假如限外松绑，肯定会刺激楼市成交出现较大幅度的增长。在2014年3月广州发布的人口调控和入户政策“1+3”文件当中，其实已在限外方面开了一个小小的口子，现在把这一口子再开大一点甚至大门洞开也未尝不可。

　　谢逸枫也表示，松绑限外，降低外来购房人群的入市门槛，取消或缩短纳税与社保时间的规定，甚至允许外来人群购买第二套房，与中央的稳定住房消费、支持与鼓励改善型住房需求并不冲突，并且还能够体现广州对外来人口的包容性。

　　此外，李权基认为，广州二套房贷首付降低、住房公积金补贴等都有可能会实施。

　　一周热评

　　下半场，楼市有惊喜

　　下半场，楼市将会收复更多失地，就成交量而言，会给予大家更多的惊喜。

　　但以今日楼市的规模、消费者的理性程度，下半场楼市无论成交量还是成交价都不会出现如股市般癫狂的状态。

　　5、6月之交，2015年楼市上半场即将过去，下半场即将到来。进入下半场，买卖双方都将看到一个更加火热的市场。

　　就关注度而言，上半场楼市给股市甩了好几条街，“中国大妈”都不炒楼转而炒股了。

　　就成交量而言，上半场楼市整体热度尚可。在“3·30楼市新政”、降息、降准等系列利好的刺激下，市场信心转暖，出手的买家增多，成交有所上升，全国成交同比下滑幅度不断收窄。只是，当年那种整体同步向上的景象不复存在。当中，既有像深圳的突然爆发，也有成交量继续大幅下滑的三四线市场。分化在今年上半场表现更加明显。即使在广州，分化迹象也非常明显：南沙异军突起成交大涨；增城成交大幅下滑，几乎腰斩。

　　下半场，楼市将会收复更多失地，就成交量而言，会给予大家更多的惊喜。

　　上半场楼市形成的止跌、上升之势，下半场将更加明显，速度也会加快。

　　下半场的楼市，将会收获更多利好。降息、降准下半年陆续有来的可能性极高，国内、国际机构难得一致地判断：今年或出现自2008年以来最大力度的降息。虽然降息并非专门针对楼市，但持续的降息、降准，近十年最低的贷款利率，确确实实减轻了买家的供房压力，将推动更多买家入市，带动成交量上升。

　　此外，地方松绑调控政策也会在下半场更广泛地出现。上半场，全国大多数城市的土地成交表现低迷，土地出让金同比相差甚远。下半场向来是土地出让高峰，为刺激更多开发商争抢土地，在土地出让金上扳回一城，地方政府将会出台一些地方性的利好政策，例如公积金贷款方面的松绑，又或者像郑州一样给商品房买家以补贴。总之，限制买家购房的措施会陆续取消，刺激楼市成交的措施会继续增加。众多利好之下，商家肯定会借势营销，吸引更多买家入市。

　　下半场，楼市未必能抢走股市的风头，但很有可能会争抢到部分股市的资金。当股指越走越高，股价越来越贵，股民尤其是资深股民对风险的担忧便会越来越深，之前已经赚了钱的部分股民将会选择获利了结、落袋为安。这在上半场已有所体现，下半场会更加明显。这些人总会为资金寻找更好的出路，尽管现在的楼市已失去了以前那种凌厉增长的势头，投资回报有所下降，但从中国人根深蒂固的投资习惯来说，楼市依然是很多人的投资选择。因此，下半场那些大户型、高端产品将会有更好的表现。

　　但以今日楼市的规模、消费者的理性程度，下半场楼市无论成交量还是成交价都不会出现如股市般癫狂的状态，惊喜会出现，惊吓则不至于。