广东省惠州市房管局：停车位须按车位配比严格限购

　　南方日报讯 （记者/张峰）小区车位被人囤购出租，业主反而得四处寻找停车位，这一情况在未来将得到有效遏制。1日，惠州市房产管理局发布《惠州市中心城区房地产开发项目停车位租售管理暂行办法（征求意见稿）》（下称“办法”），针对小区车位销售混乱导致停车难的情况做出规定，房地产开发项目的停车位首先应当满足业主的停车需求。

　　在《办法》中，除了要求停车位租售必须先登记确权外，还对可售车位范围进行明确限定，有效杜绝了非社区业主搅乱市场。在具体的销售环节，根据社区住宅套数和可供出售停车位的配比情况严格限售，对于非住宅物业则以100平方米面积为单位参与停车位租售，一户一位，有效避免了某些业主或单位囤积社区车位的情况发生。

　　开发商卖车位必须先确权产权不清晰的停车位不得租售

　　在社区车位如何出售的问题上，《办法》要求前提是车位必须得到确权。不同于楼盘房源预售，社区停车位必须经初始登记确认权属后方可进行租售。

　　对此，市房管局相关负责人介绍，这是为了避免非业主前来购买，扰乱小区车位销售秩序。该负责人说，不同于房屋出售，车位的出售对象是购房的业主，市民只有先成为社区业主然后才能参与到社区车位的交易环节中。

　　此外，《办法》对于小区可以出售的车位范围也进行明确。对于小区占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车、规划注明公共架空停车的停车位不得出售；经人防主管部门审核确定为人防区域的，建设单位可按“平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的原则处置；只有产权清晰的，不作为共有建筑面积进行分摊的专有产权停车位，产权人才可以出售、附赠和出租。

　　在正式的车位租售环节，建设单位需将划定的物业管理区域向房地产行政主管部门备案，并按将租售方案在物业管理区域内显著位置公示30日。需对停车位的分布位置、数量、面积情况（包括规划和测绘平面示意图），人民防空工程的范围及停车位安置情况，停车位出售或出租的时间、价格、方式及公示方案，停车位实行年租、月租、临时出租的方案分类说明，物业服务费用及其他管理事项以及其他需要说明的事项进行说明。

　　值得注意的是，在销售过程中，面对业主要求承租停车位的情况，建设单位应当出租，不得只售不租。

　　车位不是你想买就能买严格按照社区车位配比状况出售

　　城市私家车辆不断增加，惠州小区楼盘的停车难问题加剧，这也让囤积车位的盈利空间越来越大。记者在走访中就看到，与部分楼盘周边道路和绿地区域密集的车辆景观相悖的是，这些楼盘的地下停车场却随处可见空置的停车位。

　　然而，这一情况随着《办法》的实施将得到改善。根据小区的车位配比状况，《办法》对开发企业租售车位做出严格要求。

　　在社区（物业管理区域）房屋套数与可供出售停车位的配比不超过1∶1时，每套房屋只能购买本物业管理区域内一个停车位；配比超过1：1且不超过1∶2的，每套房屋购买停车位数量不超过2个；配比超过1∶2且不超过1∶3的，每套房屋购买停车位数量不超过3个，有效避免了某些业主或单位囤积车位的可能性。

　　除了对社区内的住宅房屋作出规定，《办法》对于项目物业管理区域内规划用途属于非住宅的房屋同样作出明确要求，该部分物业以房屋建筑面积100平方米为一个单元参与购买停车位，每100平方米的建筑面积才能购买一个停车位。

　　对于部分停车位紧张的社区，车位配比达不到1∶1时，为避免部分业主因为无法购买到车库而引起纠纷，在办法中要求建设单位在取得车库销售备案之后，采取竞标、摇珠、先到先得等公开竞争的方式出售和出租车位。

　　车位滞销限制将放开社区业主以外单位租期不得超半年

　　尽管实行为避免社区车位买卖陷入混乱的规定，但一旦出现社区车位滞销，办法也将相应放松。在《办法》中，对于停车位租售方案备案超过一年，社区内房屋已销售完毕的情况，对于仍未出售的停车位，经报房地产行政主管部门备案，且在建筑区域内显著位置及房地产行政主管部门网站公示30日后，建设单位可向每户房屋业主出售不超过3个停车位。而未销售完毕的开发项目，在扣除未销售房屋的套数相应数量的停车位数后仍有剩余的，也将同步实施。

　　而一旦停车位租售方案备案超过二年的，在完成必要的公示和备案手续后，房屋业主购买停车位数量将不再受到限制。

　　针对记者询问现行的社区将如何处理，市房管局相关负责人介绍，如果目前已进行停车位销售但没销售完的，建设单位可以对剩余的未销售车位制订销售方案。到主管部门备案后，半年之后可向每户业主出售3个停车位；超过一年将不再受限制。

　　对比停车位的销售向业主逐步放开，小区以外的单位或个人要实现租售则不容易。《办法》要求，房地产开发项目的停车位应当首先满足业主的需要，不得向社区业主之外的单位或个人出租。即使是项目已满足社区内业主购买和租赁需要的前提下，建设单位确需将停车位出租给本项目物业管理区域之外的单位或个人的，租赁合同期限也不得超过六个月，避免暂未购车的业主在未来买车的时候无法购置到停车位。