金台房评：众筹，是房地产行业的一次创新

5月29日，冯仑带着任志强、杨国强、郁亮、张玉良、吴旭、林中等房地产业内名人亮相，声明大家一起发起了国内首个房地产众筹联盟，几个房地产项目成为第一批试水项目。

人们好奇的同时，还有惊讶。

众所周知，房屋是总价较高的、低频交易的大宗标的物，房地产众筹一直被认为是互联网最难攻克和改造的行业。

在此之前，曾有人发起“集资建房”、“合作建房”等新模式，以图克服高房价带来的买房难的问题，但是最终都以失败告终，根本原因之一就是开发商不感兴趣、不配合。

但是，今天情况似乎发生了改变，冯仑等人发起的众筹联盟有着自己的新看点：其一是这是由开发商们发起的从内到外的开发模式改革，参与冯仑这个行动的有国内前十强开发商老板；其二是有选择地寻找一些二三线城市和一线城市郊区的项目，这些项目本身面临市场竞争激烈，销售压力大，与其蒙头去开发了再卖房，不如先定制需求后开发；其三就是移动互联网带来的各个行业变革已经深入人心，房地产行业如何缩短开发环节，降低成本，让老百姓买得起房，也是大势所趋。

显然，我们都已经处在一个思维可以左右行业命运的时期。也已经有越来越多的房地产公司着迷于房地产众筹。

比如远洋地产（03377.HK）在去年“双十一”与京东金融合作房屋众筹之后，最近宣布继续与京东金融展开房地产众筹的二次合作。

再如，碧桂园（02007.HK）最近与平安好房也推出了房地产众筹，他们以“一平方米”作为众筹单位，投资者可以购买任意份数，在项目完成以后，实际上这些参与的众筹者就拥有了项目里某一套房全部或部分的权益。之后，这些众筹者可以选择将众筹权利转为房屋产权直接拥有该套住房，或者是委托开发商出售后获得众筹的投资收益。

各个企业试水众筹的模式不同，国内也还并没有出现成型的房地产众筹模式，但是一个显而易见的行业趋势是，众多的房地产公司对房地产众筹趋之若鹜，并且希望摸索出合适的众筹模式。那么，由此引发的值得思考的问题是，这些频繁试探房地产众筹模式的动因何来？

与开发商对房地产众筹趋之若鹜同一时间出现的，是房地产行业的高位盘整：项目同质化倾向越来越严重、项目销售越来越困难、房地产公司的利润水平逐年下降、房地产公司的资金越来越紧张、城市房地产库存逐渐积压。这些都应该是房地产行业寻求变革的动因，而他们或许也能够隐约感知到众筹有助于这些状况的改善。

以我们现在普遍理解的房地产众筹停留在项目营销和营销噱头上的认知，房地产众筹对行业的改造和影响可能是有限的，因为营销本身就是不断花样翻新的，众筹也难免沦为其中之一。而当房地产行业有意识地去通过众筹变革和改造房地产开发、销售等多个环节的流程生产时，众筹所能够带来的改变无疑会更加深远。

当众筹是从开发商拿地就开始介入，期间贯穿房地产开发的流程与管理，包括项目拿地和建设资金、规划设计以及销售，房地产开发也会因此得到改善。众筹之于房地产，就像蒸汽机之于工厂生产、计算机之于人类工作，它们并没有改变房地产开发的内在逻辑，它所解决的是效率问题，因为它能够实现闲散资源的集纳和运用。

当然，专业的事情仍然需要专业人士和专业机构来解决，但是在房地产开发过程中的一些可变的、多元的和可替代因素上，比如资金、原材料、规划设计等，是否就可以利用众筹来完成呢？

众筹给房地产行业带来的就是资源和要素的配置，而这些要素既包括开发商所需要的资金，也有这些购房客户和众筹者的需求。

当房地产开发引入众筹的时候，所带来的当然是效率的提高和成本的控制，因为这些众筹者一起参与到房地产开发的流程管理，他们提供开发建设资金，给予项目规划和设计的建议。

因此，从这个层面上理解，房地产众筹既可以发展成为房地产金融的解决方案，也是在产品设计和适应供需关系上的产品解决方案，因为这些参与众筹的客户会告诉开发商自己究竟需要多大的房子，以及需要怎样的房子。

那么，这时候房地产开发商的角色是什么呢？

它们会纯粹地输出技术、品牌和管理，也就是类似它们一直所希望实现的“轻资产”模式，发挥众筹方式的工具性价值来改造房地产，从而让它满足和服务于隐藏在工具背后的关于房地产开发的金融需求以及客户的居住需求。

这个时候，开发商已经告别了过去利用土地信息不对称，土地成本不对称，金融成本不对称等模糊产业时代而获得暴利的发展模式，转型为更贴近市场化的建筑商或发展商的角色，这对房地产行业发展，以及房价平稳都是一件好事。

因此，众筹如果能在房地产行业内深度发展，找到角色，对房地产行业发展来说，都是一件创新的事情。