云南城投“土地一级开发第一股”名存实亡 加码旅游地产

　　2008年，云南城投（专题阅读）因为拿下了被视作“肥肉”的环湖东路沿线4.18万亩土地一级开发权，股价一度大幅提振，它也由此披上了“一级开发第一股”的光环。然而环湖东路土地一级开发这项业务的开展并不顺利，去年，云南城投选择离场。截至离场，环湖东路沿线土地一级开发完成度仅为11%。而云南城投于日前发布的2014年年报中也能够看出公司发展重心的转移：云南城投房地产二级开发正在加码，数量上甚至远超土地一级开发。随着从环湖东路一级开发市场的抽身，云南城投土地“一级开发第一股”似乎也名存实亡。

云南城投二级自主开发项目

　　年报内容显示，云南城投旗下土地一级开发项目包括关坡二期项目、上坝城中村改造项目、中坝城中村改造项目、融城优郡二期和黄河春城5个，房地产二级自主开发项目涉融城昆明湖、星海半岛、雨林澜山、融城金阶等14个，二级开发参股项目包括招商海公馆、太阳山、半岛华府等9个，未开发项目还有小哨土地和白鱼口地块。值得注意的是，当中还包括了融城金阶、融城优郡、融城昆明湖等多个一二级联动开发的项目。

　　按照年报中所披露的公司旗下项目情况不难看出，土地一级开发已经不再是云南城投的业务重点，该公司房地产二级开发加速扩张，并在数量上已经远远超过土地一级开发项目，此间也意味着云南城投已经摆脱了对早前单一的土地一级开发的依赖，并将业务重心转移房地产二级开发板块。

　　云南城投之所以被资本市场追捧为土地“一级开发第一股”，理由充足，且名符其实。“一级开发第一股”光环的由来还得从2008年说起，当年，云南城投与昆明土储中心签订了《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》，合同到期日为2013年5月30日。按照当时的规划，环湖东路一级土地整理周期为5年，其中一期4630亩，二期9709亩，三期11453亩，四期12013亩。然而这一恢弘的规划蓝图并未照进现实，截至云南城投从环湖东路一级开发中抽身，原计划在此进行的4.18万亩土地一级开发仅有4793亩实现成功移交，完成度仅11%。

环湖东路三个半岛土地出让情况

　　事实上，云南城投退出环湖东路沿线土地一级开发并不意外。早在云南城投与昆明土储中心签下委托合同之前，环湖东路三个半岛就在新昆明的战略版图当中，承担着重要的城市功能，因此云南城投能够获得该片区土地一级整理权，在他人看来是块到手的“肥肉”，若合同完全履行将为云南城投带来112亿元的净利润。但是现实总比梦想残酷得多，云南城投在环湖东路沿线的土地一级开发业务进展并不顺利，二级土地出让表现尤甚。

　　环湖东路首批土地2011年6月入市，总计25宗1623亩，颇为尴尬的是，这25幅土地多数流拍，仅5幅183亩完成出让，交易金额7.8亿元。片区内土地再次入市已经是一年半以后，当时6宗地块全部底价成交，交易金额29.8亿元。同月，环湖东路10号地块2280亩也挂牌交易，且全部以8.4亿元的价格成交。有意思的是，这三次土地出让的实际成交单价呈现持续下跌之势，从420万元/亩到300万元/亩，再到37万元/亩。综上来看，环湖东路土地出让并不顺畅，片区内地块迟迟未能出让直接导致了云南城投不但无法获得预期的土地红利，公司业绩还会因此受累。

　　进一步看，早前的云南城投是A股唯一的一家主营土地批租业务的上市公司，房地产二级开发业务并非公司强项。虽然这一两年来，公司二级开发逐渐加码，却有土地需求，但拥有大量土地储备的云南城投进行内部自行消化也并不现实。

　　头顶土地“一级开发第一股”的云南城投还是选择了离场，正是因为云南城投对环湖东路一级开发的困境心知肚明。而云南城投土地一级开发主要集中在环湖东路沿线，既然已经从中抽身，那么也就意味着云南城投“一级开发第一股”的名号已然名存实亡。转而将房地产二级开发作为公司业务重点也不是2014年才有的事情，公司的转型路径在2013年年报中就有所显露，2014年却愈加明晰，今年，云南城投将押注旅游地产和城市综合体。