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“政府迁通州”年年炒一轮 北京未来的副中心可能不止通州一个 高库存难题制约开发商大幅涨价 

通州房涨价?有人喊 没人敢

2015年06月11日07:47    来源:北京青年报    手机看新闻

坊间,对通州一直有个戏称叫“通利福尼亚州”,作为北京第一个开通地铁并拥有快速路的新城区,在许多通州人心中,通州在北京的地位就如同加利福尼亚州之于美国一般。在楼市中也同样如此,很长一段时间里,通州都被视为各大新城楼市的执牛耳者。但是从2010年开始,“把通州打造成世界级新城”的利好,惨遭爆炒,结果导致了通州楼市经历了“过山车”般的攀高与迅速衰落,房价从3万元/平方米,一路跌到了成本价万元销售的窘境。

经历了5年时间,眼看上一次的伤疤即将愈合,微信平台上,一篇名为“震撼!网曝北京市政府将落户通州,十年传言终成现实!”的文章再次引发了新一轮的炒作热潮。不只是开发商自信满满扬言提价,就连知名学者、教授也摇旗呐喊,公开声称通州房价将要冲上4万元/平方米。

真的是这样吗?其实“北京市政府搬迁通州进入倒计时”就如同“燕郊即将开通与北京对接的地铁”一样,已经在楼市流传了N遍,每当利益攸关者需要制造话题时,这类消息就被拿出来一而再再而三地炒作。北京房地产业协会秘书长陈志告诉北京青年报记者,从实际的成交数据看,通州并没有大幅度地波动,制造涨价的恐慌一直被个别开发商挂在嘴边,但落实的并没有几个。并且陈志透露,作为通州新一轮的炒作核心,“市政府东迁”并没有得到任何来自官方的证明,也从未说过市政府职能部门全部迁往通州,倘若未来北京不止通州区一个副中心,提前被透支利好的通州,很可能再度经历一次不堪回首的“过山车”。

市政府“被东迁”N次 开发商喊涨N+1次

通州楼盘又要涨价了,在过去的半个月里,关于“北京市政府搬迁通州进入倒计时”的微信传言配合着通州出现售价8万元项目的新闻,再次将通州推上了风口浪尖。事实上,这已经不是第一次传言市政府将东迁了。但每一次出现,一些在售项目都能借机拔拔高。

在2010年第一个明确降价,并一口气直降7000元/平方米开盘的京贸国际城,就趁着“利好”的出现,为即将新推出的产品定价3.1万元/平方米。

“新推出的10号楼,以两居、三居为主,已经确定为3.1万元/平方米,相比目前在售楼盘的售价有所上涨。”京贸国际城的销售人员介绍,不止京贸国际城上调价格,现在整个通州房价都在上涨。

据了解,目前京贸国际城在售的8号楼所剩房源不多,均价约2.7万元/平方米,新开楼盘的价格上调至3.1万元/平方米,每平方米上涨4000元,涨幅约15%。

无独有偶,通州另一个知名项目合生滨江帝景,从年初开始就在不断释放将要涨价的信息,但实际上该项目的成交价并未有太大波动。该项目营销负责人表示,集团高层给出的定价高达35000元/平方米,项目方考虑到现行市场中这个价位很难被接受,索性封盘,等待时机。

北青报记者从售楼处了解到,目前合生滨江帝景有C3、C7、C8三栋楼在售,户型面积为137平方米和99平方米三居室。其中137平方米三居室封盘前均价2.4万元/平方米;99平方米三居室封盘前均价2.8万元/平方米,开盘后两种户型价格都会上调。

而刷爆微信朋友圈的“通州房价破8万元”的项目,实际上已经成为通州众多项目涨价的理由。就连业内专家,北师大房地产研究中心主任董藩也在其微信平台上表示,通州整体房价将要破4万,并组织起了团购买房。

而实际上这个8万元开售的项目,是曾经热销通州的改善型项目K2清水湾预留下来的别墅部分。开发商K2地产的一位负责人向北青报记者解释道,考虑到这部分别墅是现房销售,定价并不受到监管层太多干预,已经命名为“V7九间堂” ,是K2地产最高产品线的代表,因此最后才报了8万元/平方米的高价。但与当前楼市中流行的高报价,低售价做法类似。这个现房别墅项目最终的销售价格,肯定不会达到8万元/平方米,有可能会在5万元上下浮动。

嘴上吵着涨价 私下拼性价比

从年初的积分落户到现在的市政府搬迁,一系列的“利好”,都成为开发商涨价的理由。但根据北青报记者调查发现,虽然嘴上吵吵得凶,小幅度的提价也比较常见,但没有任何一个项目敢于大幅提价。相反,由于库存压力巨大,私底下,项目之间都在极力比拼着性价比。

像年初就放风要涨价的合生滨江帝景,在趁热平价销售了一批房源后,选择了封盘,虽然号称要大幅提价,但始终未有明确消息。

北青报记者调查发现,合生滨江帝景155平方米三居室,在周边二手房门店的挂牌价格约在 2.4万元/平方米左右,而售楼处主打销售的137平方米的三居室同样卖2.4万元/平方米的价格。即便调价,但考虑到与二手房源的竞争关系,实际售价很难有大幅度的提升。

同样位于通州区的商住项目朝北8080,依靠着洋房般的低密度和紧邻着温榆河的优势,入市以来,认购了近120套房源,成为北京销售第二的商住项目。在面对涨价问题时,该项目负责人对北青报记者表示,一方面,北京市政府东迁的消息并未得到相关部门的证实。另一方面,据观察,周边的竞争项目非但没有一个涨价,而且都在户型和赠送空间下大功夫,靠性价比吸引着买房人,并没有出现大幅涨价的苗头。

该负责人举例说,区域内与其形成竞争关系的项目都忙于通过自身升级来提高性价比,像通州绿地中央广场,就引入了海尔U Home智能家居,通过手机和网络,控制家里的每个角落;首开万科台湖V公馆则推出了极致化的产品33平方米的三居,提高赠送面积等。

竞争敌手之间不敢贸然提价,反而不断提升附加值的做法,导致通州区域内大部分项目的实际定价仍然稳定,并未因为炒作而大幅飙升。

大量库存产品排队入市 骤然涨价的会被市场抛弃

制约通州价格大幅提升的另一个重要因素就是区域库存的大量积压。

仅仅在通州运河核心板块,近期就有世茂和富华打造的世界侨商中心和华业的新北京中心两个纯新项目亮相。数据统计,仅在商住方面,在通州运河核心区约有16个新老项目,总供应体量达到了320万平方米,约有6万套房源将要入市。 仅今年就有可能入市7个项目,约3.5万套房源。而在通州的另一热点区域台湖,目前在售的就有3个项目,约4000套房源,而新成交的地块也可能在近一两年入市,将进一步加大台湖的房源供应。

除了商住,住宅方面,万科、首开、华业、合生、绿城等区域内的新老开发商也都有大量的货源等待入市销售。根据北京市房地产交易管理网统计,通州楼市的库存量在北京各城区中名列第一,库存近两万套。

与库存量大相比,通州区域各项目的去化速度并不算快。数据统计显示,今年以来,首开万科月均销售37套,印象台湖月均20套,尚品台湖月均9套左右; 区域均价也一直保持在18000-28000元/平方米之间,这都制约了开发商的涨价空间,即便是华业东方玫瑰这种销售多年的老项目,成本早已收回,也不敢贸然提价。自2014年以来,其均价一直稳定在2.35万元/平方米,今年以来,北京楼市整体出现了回暖趋势,项目才上涨了2000元/平方米,并且前期的尾房依旧保持原价位2.35万元/平方米。

华业东方玫瑰项目负责人表示,2010、2011年华业地产拿下通州区5宗地后,企业正处于转型期,去库存压力较大。

朝北8080销售负责人也表示,在竞品项目存货量扎堆的情况下,通州区域的销售情况并不像炒作的那样乐观,未来项目仍将以平价迅速跑量为主。

如果最终不止一个“副中心”?

造成这波通州楼市炒作的直接原因就是北京市政府东迁的传闻。在北青报记者的采访调查中,这也成为通州在售项目的统一广告语,几乎每个售楼处销售人员,都会热情洋溢地向看房人描绘北京市政府将迁往通州后的种种利好。

对于困扰了通州楼市多年的传言,与政府关系密切的北京房地产业协会秘书长陈志告诉北青报记者,首先肯定的是,此事确实是有影的,通州为市级政府留的待开发土地,已经留了十几二十年,所以才会一而再、再而三地出现类似的传言。但同时需要特别指出的是,北京市政府从来没有说过要把全部职能迁往通州,通州的交通、配套等基础设施也无法承载北京市政府的全部职能。未来北京很可能不止通州一个副中心,而是多个副中心,共同承担并疏导政府的不同职能。

陈志表示,北京面临最大的问题是“职住失衡”,大量的办公地点集中在城区,导致通州、昌平、大兴、房山等新城区成为了睡城。市政府向新城区分散自身的职能,并加大对通州等新城的建设,就是为了保持“职住平衡”。陈志还表示,虽然不能透露未来什么机关单位会搬到通州,但可以明确说的是,这些机关单位附近,并没有住宅用地,而一些开发商借风炒作,实际上自身的项目与相关单位东迁并没有直接关系。 一旦相关利益群体借势炒作过头,通州楼市不排除再度经历一次2010年时“过山车”的可能。文/本报记者 李桁

(责编:张心梦、孙红丽)


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