阳光100与丽江小镇 易小迪玩过的旅游地产概念

　　李亚鹏、易小迪与阳光100，这三个名词组成什么概念？答案是丽江小镇。而拨开明星光环背后，业界惊讶发现，其中房企中知名度并不算高的阳光100也做了不少旅游地产。

　　6月10日，阳光100中国控股有限公司公告宣布，拟以1.938亿元收购云南丽江雪山艺术小镇项目51%股权。这则消息带动地产圈和娱乐圈一阵喧嚣，原因便在于，上述项目是著名各歌手王菲前夫、昔日娱乐明星李亚鹏唯一开发的地产项目。

　　另一方面，这是继南宁、桂林、漓江及柳州等城市后，阳光100再次布局西南旅游地产。然而，为外界好奇的是，在商业街区概念之后，易小迪版本的旅游地产是什么样？

　　二亿纾困丽江小镇

　　根据阳光100公告，其拟以1.938亿元收购一家设立于云南省丽江市的房地产开发公司51%股权。此次交易买方为阳光100全资附属公司阳光壹佰置业集团有限公司及无锡苏源置业有限公司，卖方为李亚鹏、北京中书投资控股有限公司以及丽江雪山投资有限责任公司。

　　据悉，这家丽江市房地产开发公司名下资产，便是丽江雪山艺术小镇项目(亦称艺莲坊项目)。买卖双方对整个丽江项目的估值为3.8亿元，根据拟签订的股权收购协议，股权收购的对价款合计为1.938亿元。股权收购完成后，目标公司将为阳光100持有其51%股权的附属公司。

　　观点地产新媒体查阅资料显示，该项目位于丽江市束河古镇，总占地面积达408亩，总建筑面积19万平方米，计划总投资35亿元。据悉，项目分为3个产品板块，包括了雪山书院酒店、雪山大宅(别墅)、亚洲青年艺术现场(院落商业及住宅、公寓)。

　　值得一提的是，该项目是中书控股董事长李亚鹏唯一开发的地产项目。观点地产新媒体查阅资料发现，项目地块于2009年取得、2012年交地，土地资金总计1.6亿元。

　　根据披露，李亚鹏一直想将该项目打造为具有鲜明文化特色的旅游地产类项目。然而，尽管该项目曾得到明星老板大力照应，但仍难逃经营困难窘境。

　　观点地产新媒体了解到，丽江小镇项目已于2014年6月开盘，其中公寓有50-100平方米的产品，均价1.8万元/平方米；院落式商铺面积在190-370平方米不等，现均价2.2万元/平方米。另外，项目一期共130多套别墅，到去年底只售出30%，商业院落只售出十多套。

　　“这样的均价在丽江当地并不算便宜。”有研究过丽江旅游地产市场的业内人士对观点地产新媒体指出，丽江的旅游市场比较成熟，商业地产库存不小，“丽江小镇项目的定位、运营等方面并不占优势”。

　　或许鉴于上述情况，李亚鹏这次才将过半股权拱手让于阳光100，借道专业地产公司之力。而阳光100易小迪也在随后接受采访时表示，未来双方的合作中，阳光100将致力于项目的地产开发与销售，中书控股则聚焦于文化商业生态圈的构建。

　　按照双方协议，作为文化艺术资源整合运营商的中书控股，将为阳光100旗下地产项目提供文化内容的增值服务，而阳光100会进行股权收购，双方将发挥各自优势全面提升丽江项目的规划建设与运营水准。

　　“我们将会全面接手项目的运营和销售，文化方面则拜托李亚鹏先生。”阳光100常务副总裁范小冲对观点地产新媒体指出，除了丽江项目外，未来双方还会在山东、广西等项目展开合作。

　　易小迪的旅游地产

　　其实，追溯起来，这并不是阳光100首次进入旅游地产领域。早在十多年前，这家公司便已来到广西桂林的阳朔。

　　而在这里，最为阳光100自豪的便是阳朔项目中的商业街区——西街广场。据了解，该项目总建筑面积是3万平方米，于2004年开工、2007全部完工，是集酒店、客栈、旅游商业步行街、酒吧及商务中心等于一体的多业态商业组合。

　　而观点地产新媒体亦获悉，截止目前，阳光100近年来已拥有阳朔西街，以及后来的平乐原味漓江项目、柳州窑埠TOWN项目等多个旅游地产项目。

　　“阳光100的旅游地产还是以商业街区为主。”据资深的旅游地产人士对观点地产新媒体指出，自2013年这家公司上市后，商业街区便成为核心发展产品，因此在打造旅游地产项目时，商业街区也会成为其旅游项目的核心。

　　对此，范小冲对观点地产新媒体表示，阳光100的街区综合体三种类型，一种是在城市中心的商业综合体；第二种便是在旅游度假区的这种商业综合体，比如阳朔西街项目；第三种就是住宅项目中的小镇商业模式，实际上也是商业街区形式。

　　但相对以住宅为主的旅游项目，以商业为主的旅游项目在资金回流和成本上的压力，却也是业界一直讨论的难题。

　　范小冲表示，对于阳光100而言，住宅产能过剩，但商业街区的需求仍是很大的，收益回报也是比较有保证的。“相对来说，大综合体的资金沉淀压力更大，但是小型商业街区的开发周期就比较短，其成本和风险也是相对可控的。”

　　不过，范小冲也坦言，当商业街区成为旅游地产一部分后，就和城市中心同类综合体有所区别了，整个项目的回报期也有所区别。“在城市中心，商务等人流量比较稳定，也更大；而来到旅游城市后，就要考虑旅游目的定位，形成互动，并考量相应的客群需求了。”

　　或许，正是有鉴于此，阳光100表示其对旅游地产选址有较高的标准。范小冲强调，一定要选择最好、最成熟的旅游城市，而不是简单的山清水秀，“毕竟我们要考虑商业价值，而不是简单的休闲度假产品”。

　　不过，一位旅游地产资深人士也有不同意见。这位不愿具名人士就对观点地产新媒体指出，“旅游商业如果运营得不好的话，资金回报期就会非常长。”

　　以阳光100此次丽江项目为例，该名人士认为，随着丽江商业市场的成熟，现在也在面临向中高端转型的现实，“阳光100若想成功，就需要重新包装雪山项目的商业形态和商业内容，构成差异竞争”。

　　另外，值得注意的是，现在除了将商业街区这一核心概念布局国内旅游城市外，阳光100还在国外试炼旅游酒店业态。2015年2月，阳光100便以595万美元收购Marpi塞班岛翅滩的14幅地块，开发旅游度假酒店产品。