房产增值助美国驱散“次贷危机”的迷雾？

　　美国房市复苏除了有提振当地经济的作用外，也给美国当地人提供了大幅度增加净资产的机会。

　　据上周四美国联邦储备委员会（就是大名鼎鼎的美联储~）在华盛顿发表的一份报告称，2015年第一季度美国房屋净值已经达到11.7万亿美元，创造了自2007年以来的最高纪录；其占家庭总净值的14%，是2008年以来房地产资本占比的最大份额。

　　房地产份额的飙升究竟意义何在？通俗来说，就是美国房地产比以前更值钱了，并基本恢复到了经济危机爆发以来的“最佳状态”。

　　但是经济学家则认为，美国房市还远没有达到上一次房产繁荣期（2001~2006年）创造的价值纪录，未来增值年数将超过5年。由此他们也猜测，由于房屋净值的提高，美国家庭极有可能拿出更多的钱投入到房地产中。

　　美国房屋净值达8年最高水平 房价飙升助美国人走出“次贷危机”

　　房屋净值指的是房屋价格减去房屋贷款后的价值，数值越大，意味着房屋“越值钱”。而在美国次贷危机以后，房屋净值一度降至负值（贷款价值大于房屋价值），而截至2014年4月，房屋净值已经达到了8年以来的最高水平。

　　据美联储数据统计，2007年美国房市的崩盘已经从美国家庭资产负债表中“剥夺”了超过5万亿美元资金；而过去三年来，美国房价的急升趋势正在帮助美国人重建他们的巨额财富。

　　据全美房地产经纪人协会统计，从2012年美国房市复苏伊始，全国房价中值已经从15.46万美元增至今年4月的21.94万美元，涨幅高达42%。随着美元的强势增值与近期石油价格的不断走高，房屋价格已经基本恢复到了金融危机爆发之前。

　　美国中产阶级最爱“房屋增值工具” 房价上涨得益于当地劳动力市场

　　在上一个美国房产繁荣期内（2001~2006），房地产净值份额占总净值的20%左右，经济学家认为，按照现在美国房价的上涨势头来看，未来房屋价值占比将超过2001~2006年的表现。

　　“在金融危机之前，‘房屋资产’就是是美国家庭积累财富的主要工具，特别是中产阶级家庭。”FIN Financial（著名金融产品提供商）首席经济学家Christopher Low强调，“在危机之后，尽管很多美国家庭对房产投资更加谨慎，但‘房产保值’仍然是他们的主要选择。”

　　美国官方认为，2012年以来美国房产市场的“强势复苏”，要得益于美国劳动力市场的庞大力量。商务部上周就发布就业报告：5月美国新增就业岗位达28万个，这是连续5个月来创造的最高纪录。房产分析师认为，岗位的增多意味着人们用于购房与租房的可支配收入也相应增加。

　　美国经济顾问公司Sentier Research（森提尔研究）调查结果也显示，对工人的庞大需求（岗位增加）抬高了国内平均收入水平，4月份美国家庭平均年收入达到5.45万美元，环比上涨0.6%。Sentier Research分析师认为，在收入水平提高的情况下，美国住房负担能力有望在未来稳步提升。

　　值得注意的是，这也从另一方面反驳了当地部分媒体将房价飙升的原因归结于“海外投资者推高当地房价”等一些莫须有的说法。海外投资资金仅占美国房产资金流中极其微小的一部分，如果它能够“操纵”美国房价的增长，难道这意味着 “海外投资”有着可以比肩“美国居民消费水平”“就业率”“石油价格”对美国房产市场的影响力？