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深圳楼市火爆难在北上广复制

高伟

2015年06月18日09:31    来源:经济参考报    手机看新闻
原标题:深圳楼市火爆难在北上广复制

  近期,随着楼市快速回暖,深圳市二手房、新房平均成交价格环比上涨幅度连续多月领先全国。深圳楼市的火爆引发一些购房者的畅想:其他一线城市会否出现同样行情?我们认为,深圳房价短期内出现的快速上涨现象,很难在其他一线城市复制。

  市场机构克而瑞的数据显示,自今年3月份开始,深圳一手房价格已连续三个月领涨。尤其是5月,深圳一手房价格指数环比上涨2.21%,二手房价格指数环比上涨0.53%。二手房市场共成交13378套,环比增长28%,同比更是增长181%,创下2013年3月以来的新高,接近2010年楼市调控前的高峰。事实上,自去年楼市“9·30政策”开始,深圳房价已经连涨8个月。使得深圳楼市在短期内陷入疯狂,一时间“房价暴涨、业主提价、日光盘再现”等新闻屡见报端。

  不过,细究而言,近期深圳房价上涨,除了得益于在“3?30政策”刺激下楼市全面趋暖的大背景,更重要的是这个城市自身的独特因素使然。因此,这种上涨行情在一线城市中并不具有普遍性。不仅如此,就深圳而言,造成价格短期上涨的背后因素目前正在消弱,上涨势头难以为继。

  北上广深等一线城市,在政策环境、市场环境和土地资源上各有特色。深圳是土地稀缺最为严重的一线城市。尽管深圳曾主导了我国早期的土地市场化改革,但是由于土地总量原因,住宅用地市场常年处于“零供应、零成交”的状态,城市住宅供应主要依赖于旧城改造的“城市更新”模式。土地紧缺传递到住宅市场最终造成住宅供应紧缺,所以深圳市场短期内“供小于求”的局面尤甚于其他一线城市,这在全国市场并不多见。易居房地产研究院的针对国内35城市楼市库存的统计数据显示,截至2015 年4 月底,受监测的35 个城市中,作为一线城市的深圳存销比数值最低,仅为7.4 个月。

  据统计,自2014年1月以来,深圳只有两幅纯宅地出让。这自然是促使深圳房价短期迅速上涨的第二大因素。新入市的楼盘纷纷冠以“绝版新盘”等美名,因此开发商普遍提价销售。除此之外,配合以“排队抢房”、“日光盘”、“天价房”等营销炒作概念,进一步放大市场房源短缺现象,刺激购房者加速入市。

  与深圳相比,北上广三大一线城市尽管同样处于限购政策背景之下,但是供求结构相对平衡,并未出现像深圳一样的短期紧缺局面。从库存去化周期来看,截至5月底,深圳商品住宅存量只能够卖6个月左右,而上海、北京商品住宅的存量市场去化周期都在11至15个月。

  按照同策咨询研究部的判断标准,市场去化周期如果小于8个月,该城市楼市则明显供不应求,房价会快速上涨,深圳就是这个状态;反之,如果去化周期大于15个月,那么该城市明显供大于求。从该指标来看,北京、上海目前市场库存去化周期处于合理区间,价格不具备快速上涨的因素。因此,一线城市除深圳外,其他三大城市无论新房而是二手房成交价格也相对理性。

  如此看来,北上广很难复制深圳近期的楼市火爆行情,而深圳房价在短期火爆后也恐将回归正常区间。

(责编:朱江、孙红丽)


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