5月一线楼市涨幅扩大 专家激辩后市走向

　　◎每经记者 杨羚强

　　房价会不会再度暴涨？这是近期楼市回暖之后，很多人的心头疑问。面对地王频出，日光盘再现，买还是不买？这真是一个问题。购房者的纠结与焦虑，也考验着宏观调控的定力和走向。本期房产周刊，我们以北上广深四大一线城市为样本，为投资者解析这四个城市房价上涨背后的逻辑及未来趋势。

　　昨日（6月18日），国家统计局最新发布的70大中城市住宅销售价格变动情况显示，北上广深四个一线城市5月份房价涨幅均比4月有所上升，尤其是深圳和上海呈现快速上涨趋势。

　　深圳的表现可谓一枝独秀，5月份深圳新建商品住宅环比涨幅高达6.7%，位居70大中城市之首，同比涨幅7.7%，成为70大中城市中唯一一个新建商品住宅同比上涨的城市。

　　另一个一线城市上海，虽然房价涨幅不如深圳那么强劲，但5月新建商品住宅环比涨幅也达到2.6%，创27个月新高，已经达到2013年的涨幅水平。

　　德佑链家研究部总监陆骑麟表示，如果各地房价继续上升，甚至像2009年那样出现20%以上的涨幅，那么未来国家可能会出台调控政策。

　　但上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍认为，目前房地产市场的火爆不可持续，如果后续没有进一步救市政策，房价的上涨极可能是昙花一现。

　　去化压力仍较大

　　中原地产研究部数据显示，去年12月底，上海新建商品住宅库存量1413万平方米，而截至5月底新建商品住宅库存量为1327万平方米，库存情况略有好转。去库存周期13个月不到，相比去年17个月的水平有明显好转，截至5月供求比已经达到0.8比1，供应开始小于需求。

　　宋会雍指出，由于今年上半年房企整体销售量不太理想，下半年压力势必增大，因而会加快销售步伐。他估计，下半年新增供应面积将会在600万平方米左右，价格会上涨5%~10%。

　　根据合富辉煌研究中心的统计数据，截至6月初，广州新房存量面积为1415万平方米，去化周期高达18.5个月，在一线城市中位居首位。

　　北京的情况同样不容乐观，住宅库存量目前仍在增加。

　　深圳的新房存量面积为369万平方米，去化周期仅为10.4个月。但由于当地规土委加快商品住房预售审批、加大供应量，目前库存已有所回升。此外，深圳新开工面积远大于竣工面积，目前正处于大规模供应前夜。

　　上涨趋势能否持续？

　　陆骑麟称，近期中高端市场成交活跃，成交结构是导致房价上涨的一个因素。

　　他表示，以上海为例，土地市场非常活跃，中环附近土地楼板价达3万元/平方米已经是常态，开发企业高价拿地的同时，一方面刺激了周边房源的成交价格；另一方面，高价拿地之后，要想有获利空间未来只能建造精装修的中高端产品，产品定价也极有可能成为区域之最，由此促进房价上涨。

　　陆骑麟指出，目前上海的房价已进入常态化的上升通道，到今年底，上海新房可能会有20%左右的涨幅。如果这一情况真的发生，那么2016年政府可能会出新的调控政策。

　　宋会雍则表示，国家还会出台调控政策，但应该不是抑制需求，而是鼓励需求。目前的市场火爆是一系列的政策利好导致的，不会持续下去。要确保楼市后续的成交增量，还需要进一步出台鼓励政策。