前有库存 后有追兵 番禺公寓楼盘成交受阻

　　南沙自贸区的公寓项目,即使是平层产品最贵的价格已经达到2万元/平方米,而番禺区目前地段最优越的万博CBD板块,小复式的公寓产品都很难达到2万元/平方米,loft公寓毛坯价一般在1.7万-1.8万元/平方米之间,板块外围的项目单价只要1.1万元起。缺乏新的利好刺激、库存压力不小,新项目陆续入市,番禺公寓楼盘去货速度备受挑战,即使不少楼盘优惠不断,也难以突破销售瓶颈。

　　库存压力大 全新项目又将推出

　　阳光家缘的统计数据显示,目前番禺区可售的办公商品房套数约为4700套,而未售的单位则接近7900多套,这两组数据均居全市各区之首。虽然办公商品房中也含有部分写字楼单位,但按照目前番禺的情况,绝大部分是公寓单位。另一组来自克而瑞的数据也显示,番禺区公寓的库存达到5000多套,去化周期可能要达到20个月。记者了解到,目前万博CBD板块的多个公寓楼盘总货量多的大概在1000套,不过,从2013年底2014年初开盘至今一直处于推货状态。同时随着万博核心区域开发高潮的到来,下半年,招商城市主场、荔园悦星等项目又将全新推出。相比旧盘,新盘的地段就在万博板块的核心,势必对同区域旧盘的销售形成强大的竞争。

　　“2字头”价格一去不回 折扣优惠不断

　　相对于南沙自贸区内平层的公寓产品一万七八千元每平方米起步,小面积好景观的单位折后可以卖到2万元/平方米,番禺区在2013年底2014年初首度开盘价格就超过2万元/平方米的公寓项目如今可说只能望前者项背。目前汉溪长隆地铁站上盖的两个项目奥园城市天地、保利大都汇和番禺大道北的单体项目海印总统公馆售价都在1.7万-1.8万元/平方米左右,而且还均有首付低至一两成、团购优惠、电商优惠等各种折扣。即使是在万博板块核心的楼盘,今年3月份开盘的荔园地产中心,公寓单位的售价也维持在1.7万元/平方米左右。

　　板块边缘的项目如敏捷华美国际、信业悦都荟等,公寓单位的最低售价只要万元出头。预计本月即将开盘的新盘招商城市主场首推50-70平方米LOFT公寓,号称是板块内唯一5米层高的产品,吹风价要卖2万元/平方米。不过市场人士认为,项目周边楼盘的价格上不去,要卖2万元/平方米还是有一定压力的。另外,位于番禺大道旁的楼盘信业悦都荟面积为45-60平方米的4.5米层高公寓,毛坯价格更低至11000-12000元/平方米。

　　记者在番禺大道、新光快速、南沙港快速的收费站等多个地方都可以看到番禺在售公寓项目的广告,虽然广告内容比较少直接涉及价格,但低首付、低月供、低总价都是广告的重点。

　　记者随机采访了在万博CBD即将推出的全新楼盘招商城市主场的几名买家,他们均表示,对于万博指日可待的繁华都十分认同,但相对于买楼收租的长线投资而言,还是更希望能通过楼盘升值获利。“不过,目前番禺公寓楼盘的价格有点高不成、低不就的感觉,加之目前番禺华南板块不少住宅项目如招商金山谷、富豪山庄等的售价也就1.6万元/平方米左右,公寓产品的价格不可能凭空高出许多。”一位买家说。

　　 ■业界分析

　　缺乏好概念带动 产品不够革新

　　有楼盘的销售人员表示,其实就成熟度而言,番禺万博CBD是指日可待的,这个区域未来必将是番禺最具商业价值的地方。但相比两三年前市桥南区的一些公寓项目,只要是依附着大型综合体或者是有一个比较鲜明的主题就能吸引市民出手投资而言,现阶段市民对于公寓产品已经有点疲劳了。小复式的户型司空见惯,无论是自用买家或者是投资者都比较看淡这类产品。

　　对于刚毕业的买家来说,天河区、黄埔区的极小公寓可能更加亲民。如黄埔区黄埔仓项目,均价1.8万元/平方米,最小的单位约30平方米,总价也就50万元左右;天河区万科云城的米公寓,十几平方米的极小公寓售价只要20万元/套起。中原地产广州项目部总经理黄韬分析称,番禺公寓产品的优势在于居住功能相对比较强,能受到一部分被限购或者过渡型买家的青睐。不过对于想安家华南板块的小白领来说,华南板块的公寓项目即使是自住的舒适度非常不错,但公寓单位落不了户、上不了公立学校的尴尬都会使一部分人放弃。对于投资者来说,南沙的公寓项目可能更加有概念。花都的公寓项目——广州万达城虽然在地段上无法与番禺万博板块相比,但文化旅游城的概念在广州其他公寓项目中可以说是前所未有的。因此该项目的公寓单位“吹风价”“8字头”,到最后开售实际成交均价约9400元/平方米,并且开盘后首批900多套单位一售而空。

　　除了面对其他区域项目的竞争外,番禺公寓项目产品自身的革新不够,也容易给人千人一面的感觉。记者了解到,为了突出重围,建设全智能化的小区、开辟养老公寓、售后包租等等手段都被用来促进楼盘的销售。不过总的来说,楼盘产品的革新度不够,也使市场缺乏兴奋点。

　　极小公寓或为发展新方向

　　有业内人士表示,原来可商可住的公寓产品为限购政策下的楼市投资新路,不过在公寓无法享受新一轮住宅优惠政策、产品库存压力又比较大的情况下,有项目把原来作为公寓产品的定位重新改为不再有居住功能的写字楼,以此避开公寓市场的激烈竞争。

　　另有业内人士称,在市区出现的极小公寓不失为未来万博板块新开发的商业公寓项目发展的一个新方向。如万科发布的最新消息称,其在广州南站规划的大型综合体中,就已引入空间设计巧妙的极小公寓,目标是为企业员工提供低负担的过渡性居所。不过要吸引入住极小公寓的人群,公共交通系统、成熟生活配套等条件必不可缺,因此地铁七号线的通车可能会给该板块带来新的兴奋点。