惠州一小区房屋“赠送面积”竟是违建? 或遭拆除

　　违法搭建的玻璃房将采光口围蔽

　　专家称开发商所谓赠送面积均不合法

　　文/图 羊城晚报记者 陈骁鹏 实习生 黄嘉祥

　　位于惠州市中心区的一个新商品房小区，销售时宣传给业主“赠送面积”，结果竟是违建。如今，这些赠送面积或面临强拆。

　　羊城晚报记者调查发现，开发商所谓的“赠送面积”，其实就是“偷面积”，说白了大多是“违法搭建”，是以牺牲公共采光、通风，而换取来的“非法得益”。业主表面上看起来得到了不少免费的房产面积，实际上，一旦哪个环节出了问题，自己的房产证很可能面临办不下来，甚至有遭到强拆的可能。

　　揭秘“赠送面积”内幕

　　赠送面积均不合法

　　商品房小区的赠送面积究竟存在什么秘密？

　　从事房产建筑行业的张先生告诉羊城晚报记者，开发商对采光井进行封闭浇筑行为实质是一种“偷面积”行为，即在原来规划建筑面积的前提下，私自加建建筑面积，而这种“偷面积”其实就是一种违建。张先生透露，开发商经常是在办理竣工验收手续之后，“突击”加建的，因此，逃过了相关部门的检查，所以，目前“偷面积”这种现象普遍存在。

　　“送的部分，开发商通常都说是优化面积，但这些面积基本上都是‘偷’出来的，也就是说，全都不合法。”综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉记者，关于开发商赠送面积的部分，奉劝消费者要谨慎，一旦出了问题，谁也不能保证业主还能得到这种不应该有的“好处”。

　　偷面积安全隐患严重

　　记者了解到，在很多时候，开发商“偷面积” 对房子的主体的承重量影响巨大，严重影响了房屋建筑结构安全，举例说，原本承重量5000吨的房子主体，但是因为“偷面积”，房子起码得承重7000吨，超出了房屋的承重量，存在严重的安全隐患。

　　此外，“偷面积”提高了容积率，开发商从中获得额外巨大的利润。不过对于住户而言，容积率越高，居民的舒适度反而越低。据了解，“偷面积”主要是对采光井、通风口、阳台等地方进行搭建，而采光井、通风口与房子的舒适度直接挂钩，如果房子达不到正常的采光与通风，对居住人的健康有着极大的影响。

　　不计产权责任方难定

　　据记者走访发现，惠州楼市许多楼盘在销售时都打着“赠送面积”的旗号进行宣传以吸引买房者，而这种方式也深得购房者的青睐，不过购房者往往没有了解这种“赠送的面积”是否合法，在购房时，开发商也没有将赠送面积的相关条款纳入商品房买卖合同，或以补充协议形式出现在合同。

　　据了解，“赠送面积”是不属于产权面积的，如果遇到维修、拆迁、出售、继承、抵押等情况时，与开发商无直接责任，严重影响了业主的权益。

　　楼盘赠送面积 被定性为违建

　　今年5月以来，羊城晚报记者多次前往位于惠州惠城区麦地路30号的美丽新苑（又称名仕公馆，此前称印象麦地)走访发现，该小区售楼处仍有销售人员在卖尾盘，销售中心大堂随处可见醒目宣传单张，主要卖点就是“大的赠送面积”。以一套90.81平方米的三房两厅一室为例，赠送的面积就高达18.45平方米。有购房者告诉记者，该地段楼盘均价六七千元，相当于开发商送了十余万元，很有吸引力。

　　事实上，这个很有卖点的小区，是一个问题楼盘，早在2014年，该小区因为200多套房屋的采光井位置被围蔽起来，作为开发商在售楼时宣传的“赠送面积”，被城管部门确认是违建，搭建面积合计1559.73平方米。当年4月，惠州市城管局桥西执法队进行强拆。随后，该小区通过了当地规划房产部门的验收。

　　违建被强拆后 又被悄悄恢复

　　记者在小区内走访看到，现今该小区内仍有很多户房子，原本应该是采光口的位置，都被用用玻璃架搭建围了起来。这是怎么回事？

　　业主陈先生告诉记者，2014年，他房产的赠送面积部分被强拆后，他们联合部分业主，曾经找过开发商讨要“面积”，当时被劝说房子要验收，让他们不要“闹事”，通过验收再想办法。到了2014年年底，陈先生的房产赠送面积又再次恢复了。针对赠送面积如何恢复等问题，大部分业主都讳莫如深，有不愿意说出姓名的业主透露，他们出了一些费用，由开发商重新找包工头把“玻璃房”搭了起来。

　　办房产证被卡 业主忧再被拆

　　今年春节后，陈先生去惠州市房管局房权登记所，准备办理房产证时，却又被告知房产证暂时不能办。原来，今年小区的承建商，因工程款结算问题，与小区开发商有矛盾，承建商向惠城区建设局投诉，并反映违建问题。因而，今年1月30日，惠城区建设局去函惠州市房管局，要求中止办理美丽新苑(名仕公馆)项目的所有相关手续，其中包括房产证。

　　记者了解到，从2月至5月份，因房产证停办，该小区部分业主多次投诉相关部门。与此同时，小区内的两百多户违法搭建也悬而未决。

　　6月11日，惠州市建设局致函惠州市房产管理局，恢复“美丽新苑”（名仕公馆）项目有关房产登记手续。

　　6月17日，羊城晚报记者前往惠州市房管局房权登记所求证此事。登记所相关负责人称，已收到该函，并称此前无法为美丽新苑(名仕公馆)小区的业主办理房产证，是因为小区施工报建的名称和预售项目许可的名称不一致。

　　虽然可以办理房产证了，但业主陈先生等人依然十分担心赠送面积会被拆除。

　　部门回应

　　违建部分或罚没或强拆

　　带着业主们的疑问，记者走访了惠州市城管局等多个部门。

　　惠州市城管局副局长汤伟聪告诉记者，类似美丽新苑这些商品房小区的违规搭建问题，因涉嫌搭建数量比较大，目前城管、房管、国土等多部门正在联合处理。

　　对于业主关心的房产证问题，他表示说，要待房管和国土部门去处理，按照以往的经验，相关部门会对每户房产的违法搭建面积进行调查评估，如果该类面积在不影响房屋主体安全的情况下，有可能面临“罚没”等处罚，即开发商或业主在补缴罚款后，相关违建面积可以转正不用拆除，可以合法拥有面积。“如果搭建部门影响到主体安全，就会进行强行拆除。”

　　汤伟聪解释说，在2014年4月，城管部门接到投诉后，立即采取了强拆手段，当时因房子还没交给业主，也没有人入住，比较好执行。如今，大部分房子都交给了业主，很多人上了锁，甚至有人入住了。在这种情况下，执法难度就比较大，因为城管不能强行进入民宅。

　　记者联系惠州市房产管理局有关负责人，他表示，就“美丽新苑”一事，以该局公布的对外文件为准。但他一再强调，违建部分不可能被登记为房产面积。

　　开发商

　　称对赠送面积“不知情”

　　对于违规搭建，该小区的开发商惠州市美力地产开发有限公司却称“不知情”。该公司负责人蔡武否认违建部分是开发商建的，并表示第二次搭建是业主入伙以后发生的，也与开发商没有关系。

　　而对此前业主称搭建部分是开发商承诺给购房者的赠送面积，蔡武也表示“没有赠送”。他解释说，项目销售中心的对外宣传资料，是由他们外包出去的中介机构负责处理的，他们并不知情。