从崩溃走向重生 温州楼市筑底静候反弹

　　经历了“民间借贷崩盘”和房地产行业跌宕起伏的温州楼市已然触底，但目前说反弹还为时过早。（中房报记者 田国宝/摄）

　　中房报记者田国宝 温州报道

　　6月的温州阴雨绵绵，闷热难当，整个城市随处可见绿色围栏圈起的建筑工地。

　　“早些有些停工的项目，但是政府都处理了，现在基本没有烂尾楼了。”温州市房地产行业协会副会长卓学松表示。

　　从2011年下半年温州楼市核心区域房价每平方米6万元，到目前普遍不超过2万元/平方米，标志着温州楼市已然触底。

　　不过，温州本地一位开发企业相关负责人坦言，现在就说温州的房地产市场已经反弹，还为时过早，“此前温州的地价被炒到太高，再加上七七八八的费用，每平方米2万元的销售价格，对开发商来说利润很有限”。

　　涅槃重生的过程并非没有代价。在目前全国房地产行业变革的大背景下，温州本地的中小房地产企业也面临着被淘汰的危机，“温州地价太高了，有实力的房企还好，一般企业根本拿不起地，现在很多本地小房企都没有项目可做”。

　　“断崖式”下跌

　　房价失守2万元

　　6月13日，在连日小雨的冲刷下，整个温州格外秀丽。由于土地供应面积相对稀缺，温州市3个市辖区中鹿城区新建项目较少，而较为偏远的瓯海区和龙湾区，新建房地产项目随处可见，中国房地产报记者在多日走访中注意到，整个城市几乎没有停工或烂尾的项目。

　　由于民间资本富集，使得温州这个三线边缘城市的房价一直比肩一线城市，甚至高于杭州、宁波等浙江省主要城市。在2012年，单价达到6万元/平方米级别的项目并不在少数，部分位于市中心区域的项目售价甚至达到每平方米10万元。

　　而从2013年起，温州房地产行业危机初现，当时由于民间借贷问题凸显，开发商资金链断裂和购房者断供现象极为普遍。也正是那一年，温州房价从6万元/平方米的高峰回落至2万元/平方米左右，温州本地人士表示，目前温州各家商业银行手中仍有很多断供房源。

　　卓学松告诉中国房地产报记者，温州民间借贷主要集中于实体经济，房地产领域相对比例不大，“也有出现资金链断裂项目停工的情况，目前都已经处理掉了”。其所言的处理，即在政府主导下，把烂尾项目通过债权处理的方式重新入市。

　　朗兆房产研究中心公布的数据显示，2014年3月，温州房地产行业触及低点，当月商品房成交量仅为21.83万平方米，之后开始走上缓慢回升之路，虽然成交量逐渐有所上升，但价格一直徘徊在2万元/平方米左右。

　　2014年温州全市共成交153宗累计3909.96亩土地，相比2013年减少50.72%，成交金额也同比减少63.08%，平均楼面地价为每平方米2705元（包括郊县），同比下降13.02%。而上述温州本地开发企业人士透露，温州市区地块2014年最高楼面地价曾达每平方米37000元。

　　2014年12月，温州房地产市场出现一波短暂的回升，创下年度成交新高，房价也开始出现抬头迹象，多个项目甚至调高了销售价格。

　　然而，这一局面并未维持多久，随着全国房地产行业步入下行趋势，进入2015年，温州楼市终于失守2万元/平方米的单价关口。上述温州房地产开发企业人士告诉中国房地产报记者，目前温州多数项目售价均低于2万元/平方米，“去年的时候，普遍在2万元/平方米以上，今年除了鹿城区的几个项目，大部分都在2万元/平方米之下”。

　　商品房价格从高峰时期的每平方米6万元回落至每平方米2万元之下，是否意味着温州众多地产项目面临亏损？卓学松则表示，温州市拿地价格普遍在13000元/平方米左右，“以前的价格都是炒起来的，现在是回归正常了，赚的少了，但赔不了”。

　　政府出手

　　“不许市内出现一例烂尾楼”

　　6月12日，中国房地产报记者来到正在建设中的温州市龙湾区温州奥体城，从高高围栏的一个豁口处进入，整个项目尽收眼底，住宅项目紧邻体育馆，数栋高层的主体框架已经建到第二层，叮叮当当的声音格外喧嚣。

　　这个由山东钢铁集团下属山钢地产开发的项目，虽然刚建到第二层，但已经于今年6月2日拿到预售许可证，并正式对外销售。开盘一周后，这个楼盘以183套、共计21938平方米销售量名列温州市周销售榜第二。

　　该项目每平方米起价9000元，一些相对较好的户型单价为每平方米17000元左右。由于价格低廉、相邻万达广场，温州奥体城项目在市场上很受欢迎。

　　据温州住建系统相关人士透露，一直备受民间借贷和房地产危机煎熬的温州市政府，曾经下达死命令，不允许市内出现一例烂尾楼事件，为了实现这一目标，温州市政府从信贷支持及预售资金等多个方面进行保障。

　　该人士告诉中国房地产报记者，为了保障房地产项目顺利开发和完工，目前温州市已经全面放开开发贷，“只要有抵押，就能从银行贷到款。通常情况下，开发商拿到地后，就能以土地作抵押从银行贷款”。

　　另外，温州市政府还从预售条件和预售资金监管等方面入手，把项目烂尾的可能性降到最低。“以前可能项目封顶后才能拿证，现在基本出了地面就给预售证。把预售时间提前，也是为了企业回笼资金。”

　　同时，为了确保预售资金专款专用，由温州市房管部门、按揭银行和开发企业三方共同管理预售资金账户，“以前也有这方面的规定，但是实际操作过程中，监管并不到位，预售资金被挪用很正常，现在加强监管，每一笔资金支出都会全程监管”。

　　温州奥体城项目亦是这一改革的受益者，该项目一位销售负责人表示，目前项目已经正式开始销售，但正式网签合同需要封顶后才能签署。对于可能出现的开发商跑路或者项目烂尾情况，该负责人回应称，“现在政府对资金监管相当严，预售资金要求必须用在项目上，即便我们跑了，资金还在专项账户上，谁也带不走”。

　　卓学松认为，正是政府在信贷等方面的政策，使得温州房地产行业逐步走回正常轨道，“项目烂尾一般都是因为资金问题，现在资金有保障了，再加上监管严格，目前温州基本不存在烂尾项目了”。

　　政府对房地产项目在金融、信贷和监管等方面的政策，再加上随着对原有烂尾项目逐步处置完毕，整个温州楼市底部空间已经构筑完毕。

　　上述房企人士表示，由于原来温州房价相对较高，购房者多以炒房为主，在房价出现“断崖式”下跌后，反而释放了大量刚需，促成成交量上升。“2014年楼市成交中，刚需占到了一般以上。温州民间资本比较多，现在价格比较低，很多本地人觉得买房子起码要比把钱存银行好些。”

　　库存去化期缩短

　　本地中小房企仍命运堪忧

　　长久以来，由于民间资本活跃，温州本地企业融资能力较强，温州本地房企在整个温州房地产市场占有较大的市场份额，截至目前，除了万科、碧桂园、绿城等少数几个一线开发商在温州有项目外，温州房地产市场主要以本地企业开发为主，2014年单盘地产项目销售排名前五，悉数为本地企业。

　　新峰地产下属的房谱网统计显示，截至6月16日，温州共有404个在售项目和149个尾盘，累计库存104378套，其中住宅66526套。

　　温州市一位本地房企高管对中国房地产报记者透露，如果把没在温州市住房和城乡建设委员会正式网签统计的成交数据也算在内，2015年以来，温州全市每月的住宅成交能够达到3000至5000套，按照目前销售量计算，温州市住宅去化周期为9~12个月，“如果未来几个月成交量还继续上升的话，去化周期会更短。”

　　现在卓学松每周都会看本地媒体发布的成交信息，“每天成交量都在三四百套，每个月能达到四五千套，价格也小幅上升了0.7%左右，温州本地市场需求还是很旺盛的，现在价格基本触底，所以成交比较好”。

　　但是，随着“民间信贷崩盘”和房地产市场的几度沉浮，目前本地房企民间融资渠道基本被堵死。卓学松表示，由于温州土地价格较高，本地企业自有资金实力有限，多数中小房企现在已经无力购置土地。

　　“温州的房地产开发以前一直以本地开发商为主，但现在这些本地开发商受到外来企业的竞争冲击越来越大。外来大企业资金实力雄厚，能拿得起地，本地开发商中，除了中梁地产等少数几个大企业，很多中小企业已经没有储备土地了，也没有项目可开发。”卓学松感叹道。

　　温州市国土资源局公布招拍挂信息显示，截至2015年5月25日，主城区累计成交面积1173亩，不足供应面积的四分之一，其中商品房、高档住宅和安置房等其他用地性质成交面积为421.37亩，真正普通商品房用地只有一宗85.333亩成交。

　　温州本地一位房地产开发企业相关负责人对中国房地产报记者表示，目前其公司只有一个项目尾盘在售，正面临着“无米下锅”的境地，“每亩地的地价在六七百万元，像我们这种小企业，连地都拿不起，也没法和那些大企业竞争。拍地拍不过人家，未来销售也拼不过人家，没法做了”。

　　在该人士看来，未来几年内，温州本土中小房企会逐渐衰落，外来房企和本地实力房企将主导整个市场。卓学松也持类似看法，“大房企凭借雄厚资金实力和品牌效应，会逐渐吃掉中小房企，不仅是温州，全国各地也都面临着这样的情况。”

　　而对于大房企而言，目前的温州房地产市场无疑是个机遇，上述本地人士均认为，“现在股市比较好，人们有钱都炒股了，房价暂时涨不起来。如果股市不好了，房价还有上涨空间，温州老百姓还是很有财力的”。

　　【记者观察】

　　温州楼市的“被救市”路径

　　田国宝/文

　　温州房地产市场崛起于中央政府2008年4万亿元经济刺激政策。在实体经济相对低迷、股市下跌的背景下，大量民间资本涌入房地产行业，彼时的温州炒房团再次卷土而来，温州本地的房价也直线上升，与北上广一线城市看齐。

　　到2012年初，在全国楼市普遍看涨的背景下，单价最高达到每平方米10万元的温州房价开始向下“倾覆”，2013年下半年的时候，温州多个高价楼盘出现价格“腰斩”，购房者断供、地产项目烂尾等现象也开始涌现。

　　一时间，温州楼市面临崩盘危机，而更为严重的是，民间借贷违约背后不断被激化的矛盾。随后，温州市政府开始启动救市方案，不同于其他地方政府单纯从放开限购、税收减免等方面出手，温州市政府的救市措施更具实效性。

　　从2013年下半年起，温州当地政府开始着手清理违约债务，把因资金断裂的烂尾项目通过拍卖方式重新入市，所得资金用来偿还债权人的债务。虽然当时这一政府主导的偿债方式颇具争议性，但从实际效果而言却值得借鉴，也使得温州房地产行业多年积累下来的顽疾得到有效根除。

　　在对房地产行业进行“动骨疗伤”之后，温州当地政府又开始用加大土地供应量、限制民间借贷等方式来抑制房价快速上涨。实际上，到2015年第二季度，温州市房价普遍低于每平方米2万元。

　　而在全国多数城市还未放开房地产开发贷款的背景下，温州市率先行动，在银行信贷方面加大对开发商的支持力度，确保项目顺利进行。这一举措意义重大，不仅降低了开发企业的融资成本，也逼退了高息民间借贷乱象。

　　目前，温州楼市还采取了灵活的预售制度，通常情况下，地产项目封顶后才能获取预售许可证。但在温州，现在只要建筑出地面就可以申领预售证，这一举措使得开发商的资金能够尽早回笼。同时政府又加大预售资金监管力度，保证专款专用。

　　通过以上种种举措，原本深陷泥滩的温州房地产市场逐步进入复苏通道。

　　在全国多个三四线城市仍库存居高不下、烂尾楼频现的背景下，温州楼市所探索出的“被救市”路径颇具借鉴价值。

　　(中房报)