广东省深圳龙华新区年增100万平米 产业用房如何实现？

　　龙华的产业用地，潜力最大的当属城市更新。 何俊 摄

　　“确保到2020年，全社会产业用房规模达到4000万平方米，其中，每年新增产业用房100万平方米，累计新增产业用房1000万平方米……”

　　这是龙华新区，一座建区不过3载的产业大区，对产业发展空间保障雄心勃勃的增量规划。

　　于2011年底建区的龙华，堪称深圳市土地、人口、资源与环境四个“难以为继”的缩影，尤其是在土地资源上。建区之际，龙华全区建成区面积已达110平方公里，剩余可建设用地不足3平方公里，35平方公里土地亟待城市更新。

　　产业转型升级任重道远，大批优质企业与项目期待落地，龙华亟待打响一场产业空间保卫战，“每年新增产业用房100万平方米”的产业空间增量计划正是在这一背景下出炉。

　　值得关注的是，龙华建区至今，房地产市场持续“发烧”，尤其是今年以来，更是异常火爆，已经呈现领跑深圳各区的态势。房地产开发对龙华现存土地与空间资源的争夺正在加剧。

　　在房地产开发的争夺下，空间资源捉襟见肘的龙华新区，产业空间保卫战能否顺利实施？年增百万平方米产业用房的计划怎样去落地？最大的掣肘之处又在哪里？

　　三种渠道保障计划实施

　　事实上，早在2014年的一次重要会议上，龙华新区主政者就已经提出，每年要保证100万平方米的产业用房。2015年度以红头文件的形式再度重申这一目标，作为主要执行部门，深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局局长丁强很乐观，“我们仔细核算过，年增百万平方米产业用房并不是不可能的任务”。

　　丁强告诉记者，目前主要有三条渠道来实施产业用房保障计划。

　　其一、已批准的工业用地开发，属于存量再利用。“新区存在一批过去已协议出让，现在仍然处于闲置未利用的土地，比如，大浪时尚创意城仍有4家企业的用地未报建，观澜高新园区也有少数企业拿到的土地待开发”。

　　据丁强介绍，龙华新区多个大型产业园区，如锦绣大地产业园与宝能科技园，以及清湖转型升级示范园中的广电集团产业园、特区报业集团项目与烟草公司项目，“每个都是大家伙，建成后都可以提供数十万平方米的用房”。

　　同时，新区寄予厚望的九龙山科技园，尚有成片土地可供开发，现今正在进行道路基础设施建设。丁强很乐观地表示，仅九龙山一地，后续仍有新的土地可持续开发近10年。

　　其二，深圳市产业用地供需服务平台（简称“产业用地平台”）出让的龙华片区土地开发建设。丁强称，今年以来，龙华新区经该平台公开出让了6块土地，总面积达到12万平方米，而今年的土地出让目标是17万平方米，按照产业用地最低容积率3.0来计算，今年仅出让土地方面可有接近50万平方米产业用房的建设量。

　　“以后每年出让的土地面积不一定会维持在17万平方米，但至少会在10万平方米以上，按照容积率4.0计算，建筑面积就可以达到40万平方米。”丁强说。

　　第三条渠道是城市更新，重点是工改工项目。据了解，目前龙华已经列入城市更新单元计划的更新项目有4个属于工改工，分别为旭联工业区、建滔工业园、德爱工业区与豪杰工业园。其中，旭联工业区已于2014年签订土地使用权出让合同，拆除用地面积为22745.7平方米，开发建设用地面积17799.4平方米，计容积率建筑面积106800平方米；建滔工业园实施主体已确认，正在进行拆迁安置工作，拆除用地面积117825.7平方米，开发建设用地面积85748.9平方米，计容积率建筑面积391260平方米；德爱工业区与豪杰工业园均已完成土地建筑物信息核查，正在进行规划编制工作，前者拆除用地面积91092平方米，后者拆除用地面积为23314平方米。

　　“工改工优先审批”

　　龙华有35平方公里土地有待更新，在上述三条渠道中，丁强坦言，潜力最大同时压力也是最大的，当属城市更新。

　　对于深圳这样一座空间有限、土地资源稀缺的城市而言，城市更新无疑是承载未来发展空间的重要途径。如今，城市更新不仅成为深圳宅地供应主流，更引来房企纷纷抢食。

　　今年以来，龙华片区房地产市场持续高烧，其对于城市更新的牵引效应也开始强劲凸显。

　　今年，深圳市第一批10个城市更新项目中，龙华新区独中四元。然而，在这座产业空间捉襟见肘的产业大区中，四大项目中有三个拟更新方向为居住、商业等功能，占地面积总和达到26万平方米。而第二批22个更新项目中，龙华仅有的两个仍然更新为居住与商业等功能，拟拆除用地面积超过25万平方米。

　　房地产“高烧”及其导向作用引起了龙华新区主政者的高度关注。在不久前召开的新区经济工作推进专题会议上，新区党工委书记姜建军与管委会主任王立新不约而同地谈到了高房价对于产业发展的负面效应。

　　“必须以更大力度推进城市更新，尤其是工改工”，这是新区主政者的一致认识。作为执行部门负责人的丁强则告诉记者，但凡工改工报建项目，管理局将优先审批，加快推进，同时，禁止前期设定为工改工的项目在后期变更为工改居与工改商。

　　待解的难题

　　尽管工改工项目可以优先审批，但丁强面临着新的难题。

　　“工改商、工改居可以在短期内快速获得巨大利润，因此实施主体报建积极性很大，推动较快，而工改工则相反。”丁强告诉记者，现今城市更新项目大多掌控在社区手中，后者因为缺乏人才、不熟悉产业，对于工改工存有不少疑虑，“一个工业区改造升级的项目，改造好了不知道引入什么产业，该推销给谁，而相反，做住宅或者商业地产，销售对象非常明确”。

　　社区集体经济在转型中出现的“房地产化”倾向，已经为各界所关注。而要引导社区在城市更新中去房地产化，必须做好对社区招商引资的引导和辅导工作。

　　工改工怎么改？往哪个方向改？龙华新区管委会主任王立新在新区经济工作推进会上进行了专门的分析。他强调，工改工关键是“要将范围进一步确定下来，尤其是容积率”。按照王立新的思路，一部分工改工项目属于高端，用于做企业总部与研发中心，一部分可以学习锦绣大地科技园，属于中高端形态，既有高端写字楼宇，又有可供小规模生产的空间，属于“高端写字楼加高端制造”，以此指导市场和企业推动工改工。

　　王立新的思路显然为社区提供了指导性框架意见，而在《关于进一步加强空间保障 促进产业发展的若干意见》中，龙华新区明确而具体地为社区物业工改工升级指出了出路。

　　这一出路可概括为“三统一”，龙华新区将以政府直接出资或通过授权的国有企业出资的方式，按照市场价或略高于市场价，强力推进对原农村集体成片成规模物业的统一租赁。根据市场需要，统一对租赁物业进行综合整治提升，提供专业化园区管理服务，面向政府鼓励支持发展的企业实施统一招商。增值收益由政府与原农村集体共享，实现片区环境提升、引进高端产业项目、集体经济可持续发展的多赢目标。

　　“三个统一”的创新思路，在新区有关人士看来，是以片区产业发展一盘棋的理念将社区集体物业纳入产业发展大局，从租赁、整治提升再到招商，重在发挥政府“有形之手”的引导作用与市场“无形之手”配置资源的决定性作用，既打破过往社区集体以单片物业招商造成的产业整体性割裂，又有效避免社区自主招商可能带来的低层次、低收益以及与片区产业规划割裂的弊端，撬动社区物业资源从层次到内容发生质的飞跃，亦为地区产业发展空间拓展、社区集体经济升级、城市环境提升闯出一条新路。