深圳地铁上盖物业侵占生态红线？生态红线要变商住用地

　　生态线优化调整方案示意图，图中红线标记区域为调出生态线部分。 李景华 摄

　　■名词解释

　　生态红线：为维护国家或区域生态安全和可持续发展，据生态系统完整性和连通性的保护需求，划定的需实施特殊保护的区域。

　　日前，香瑞园业主对深圳市规划部门的一个地块生态线优化调整方案不服，依法提出听证申请。

　　此次调整片区位于塘朗山南麓，是生态红线内自然林地，也涉及业主小区之间的一片绿地。

　　业主们认为，调整片区属于深圳地铁集团上盖物业，是类似于塘朗城的商用性质项目，毁坏自然生成的塘朗山林地，会对山体自然生态造成难以修复的损坏。深圳市规土委第二直属管理局表示该规划现已获得市人居委专家论证，但市民有意见可以走听证程序。

　　记者深入了解发现，地铁线路建设过程中，其公益性和商业性边界显得模糊。

　　首先，其通过采用投融资方式，开发了一批上盖物业，获取商业回报来弥补投资亏损，但其拿地程序相对不够公开透明。

　　其次，一些投融资项目用地是经调整的基本生态控制线范围内用地，对部分山体、林地造成了损坏，商业开发和生态保护之间如何拿捏？

　　生态绿地将减少14万㎡？

　　《南山区塘朗山南侧局部地块生态线优化调整的公示》称，“因城市建设需要，规土部门拟对南山区桃源街道龙光社区1、9街坊部分地块开展基本生态控制线优化调整；其中，调出地块位于北环大道北侧、南坪支线东侧、塘朗山南麓，用地面积14万平方米，调入地块位于沙河西路东侧、滨海沙河西立交东南侧、深圳湾公园用地，用地面积14.7万平方米。调整前后生态线总面积略增加。”

　　焦点地块位于香瑞园南区和北区之间，包括一片公共绿地公园和东、西侧一片自然山体。记者日前来到现场，不远处地铁7号线车辆段正在紧张施工。

　　香瑞园在深圳算是高档住宅区，均价超过4万元/平方米。当地业主杨女士介绍，本来香瑞园片区北面有采石场，政府原规划建一个体育公园。后来，政府为了建设地铁车辆段，临时调整规划。

　　地铁集团在居民强烈反对下，承诺只建二层建筑，并补建体育公园，但事后却建起了三座近20层的大楼。车辆段建设后，塘朗山毁掉大片山林，体育公园也没有出现。

　　业主认为，今次《通告》公示调整区域，意将长期以来一直处于深圳市基本生态控制线范围的生态绿地、林地调出生态控制线范围，这将毁灭存在数百年的山林，也将塘朗山地区众多社区公用的绿地变为商用性质，将生态保护线内地块化为“地铁融资开发项目”。

　　业主们不解，此次规划将不规整的海岸绿地深圳湾公园调入生态保护用地，以抵消塘朗山地区周边调出生态线范围用地的面积，这意味着，深圳实际绿地面积减少了14万平方米。

　　生态红线要变商住用地

　　深圳规土委官网上一纸公示，引爆了塘朗山南麓片区几个小区业主的情绪。

　　记者了解到，涉及调整部分确实属于深圳市基本生态控制线范围之内，将用于二类居住、商业、教育设施、交通场站、交通设施、行政办公、农林和公园绿地等用地。

　　业主认为，规划部门没有依法公示的信息包括：优化调整申请主体编制基本生态控制线调整方案的环境影响评价信息、市人居环境部门审核通过意见、市相关职能部门及区政府意见、市规划国土部门审查通过并经市基本生态控制线联席会议审核意见等，显然属于程序违法。

　　一名业主分析，规划部门公示的局部调整方案，进行的是大量商品房的开发建设，行政办公、教育设施、公园绿地、农林和其他用只占很少部分，有借上述用地之名，行商品房开发、为他人谋取巨额不正当利益之实的重大嫌疑。

　　业主的申请书指出：“可以明确的是，公示的基本生态控制线局部调整方案显然不是国家及省市重大建设项目，也不属于法定规划调整项目，而是属于严禁改变基本生态控制线范围的建设项目，由此可以确定贵局公示的基本生态控制线局部调整方案违反了现行的法律规定。”

　　因此，香瑞园业委会申请深圳市规划国土委第二直属管理局公示方案依法举行听证。

　　■官方回应

　　调整方案已获市人居委专家论证通过

　　因为目前尚在公示时间以内，香瑞园业主在表达质疑之后，深圳市规土委第二直属管理局接待了业主，也回应了媒体。未来与生态线优化调整有直接利害关系的公民、法人或者其他组织可以依法向该局提出听证书面申请。

　　该局复函承认，因城市建设需要，根据《国家发展改革委关于深圳市城市轨道交通近期建设规划（2011—2016年）的批复》以及深圳市政府关于深圳市轨道三期建设投融资计划，拟调出地块安排了深云站等轨道三期投融资项目所需的居住、商业等功能，同时安排了服务深云站上盖物业及周边香瑞园等项目的小学、幼儿园等公共配套设施。根据《深圳市人民政府关于进一步规范基本生态控制线管理的实施意见》第四条规定：除国家及省市重大项目建设、法定规划调整外，严禁改变基本生态控制线范围。

　　实际上，业主称，规划的小学、幼儿园等公共配套设施有些重复多余，因为片区已建有幼儿园和4—5所小学。

　　该局称，业主提及的原规划体育公园用地位于香瑞园小区以北。根据规划，该地块功能为轨道交通设施用地+公共绿地+体育用地+教育科研用地。拟建项目为轨道7号线深云车辆段及上盖的文体公园和地铁控制中心等，非商业楼盘。

　　该局复函还表示，拟调入生态线地块面积14.7万平方米，拟调出地块面积14万平方米，调入地块面积略大于调出地块面积。该调整方案已按程序征求了市人居环境委意见，并通过市人居委组织的专家论证。

　　对于业主质疑违规置换生态绿地的说法，市规土委第二直属管理局相关负责人曾当面向业主否认了置换一说，称调入的深圳湾绿地此前并不属于生态红线范围以内，通过调整之后保证的是深圳整体红线范围内的绿地面积不变，并表示，对于此次生态面积调整，目前也只是公示阶段，居民有意见可以向相关部门反映，今后走听证程序。

　　■焦点关注

　　1、投融资模式是否公开透明？

　　争议地块属于深圳地铁7号线深云站附近，属于地铁三期的一条线路。

　　根据公开报道，这是因财政资金不能解决修建地铁的资金需求，深圳仿照香港地铁针对上盖物业开发利用，采用“地铁+上盖物业”的投融资模式开发。

　　根据中国经济周刊报道，政府给予港铁公司“土地发展权”，对地块进行总体规划。港铁公司以该地区没有铁路为基础的地块价值估算，向政府支付地价。港铁公司兴建铁路，同时与开发商合作地上物业，物业价值因铁路发展提升。港铁公司将物业价值提升所获得的利润，用作投资兴建新铁路并与政府按一定比例分红。

　　地铁三期初步明确同步开发7个上盖物业，含有深云车辆段上盖物业。深圳媒体称，对地铁上盖物业进行开发利用，估计光这一项可回收1000多亿元。

　　“物业开发对地铁企业来说将是一笔很可观的收入来源。”深圳地铁集团有限公司物业开发分公司副经理董向阳曾介绍，深圳地铁从三期开始市政府给出了极大的优惠政策，大约有接近800万平方米土地会拿来作为整个三期建设的资金平衡。

　　董向阳介绍，车辆段的拿地量大一些。拿地面积方面，“深云站和安托山这两个项目加起来大概有130万平方米。”

　　这些年，深圳地铁通过不断发展，物业家产剧增。今年6月26日，深圳地铁集团总经济师刘文在城市轨道交通物业发展论坛上表示，深圳地铁上盖物业已达600万平方米，每年销100亿元。两天后，蛇口线赤湾站山海韵开盘，共推338套房，1200人到现场抢房，均价约5万元/平方米。

　　地铁集团拿地方式如何？德恒律师事务所律师赖轶峰律师曾研究过国内地铁和沿线物业捆绑开发中土地取得法律问题，他介绍，《物权法》实施以后，捆绑开发模式中沿线土地取得面临新的法律障碍，主要是《物权法》有关建设用地使用权取得方面的法律限制，特别是“招拍挂”出让制度问题。因此，有的政府会在挂牌时会为一些意中企业量身订制。

　　2、可否占生态用地建地产项目？

　　香瑞园业主认为，虽然相关规划有走程序，但将基本生态控制线内的土地变成地铁公司的投融资项目用地的实质，不是规划所称的“城市建设需要”。

　　记者比较了调入地块和调出地块实际情况发现，调入地块属于在沙河西路以东的滨海部分，面积14.7万平方米，穿过滨海大道，主要以公园绿地为主，有一些海边灌木丛，而调出用地是一片人工绿地和一片塘朗山林地，前者树木质量与密度难与后者相比。因为相关部门没有公开人居委组织的专家论证报告，所以无法了解具体内容。

　　记者查阅相关资料发现，在规划建设中，地铁线路多处涉及生态控制线的调整。根据规土委官网介绍，仅南山区范围内地铁7号线各站点和区间项目选址上，就有西西区间（局部）、桃深区间（局部）、深云站（局部）、深安区间（局部）、深云车辆段及出入段线、安托山停车场及出入段线（局部），共约有54.6公顷位于基本生态控制线范围内。

　　而根据地铁官网介绍，业主抗议的地区将会建设塘朗车辆段上盖物业项目，该项目定位为集精品酒店、区域型购物中心、创业型办公楼、城市商务公寓以及中高端住宅于一体的轨道新型城市综合体。

　　实际上，就在塘朗山另一位置，商业楼盘塘朗城目前已近售罄，其均价超过4万元/平方米，也是地铁集团的一个投融资项目，位于大学城片区，属于地铁塘朗城东北角，由地铁集团和上市公司深圳投资控股有限公司合作开发，而塘朗城也是用基本生态控制线内的用地置换出来。

　　深圳市城管局一名知情人士称，规划调整主要是依据面积，“质量那就不好说了，肯定有一些影响”。

　　这名知情人士介绍，在大型公益性城市公用设施建设问题上，会不得不占用一定生态用地，依法运用生态补偿机制是可以的，但做商业地产项目就不好界定，这要看那里的土地用地性质。

　　“地铁物业比普通物业特殊一点，最近走商业化跨步大一些了。”一名深圳地铁集团前物业人员称，地铁集团是深圳国企，其中有地铁建设、房地产开发等多个子公司，如何厘清公益性和商业性关系，亟须监管部门进一步关注。南方日报记者 李荣华