叶檀:对房租征收税费到底合不合理?

　　一方面禁止群租增加租房者,另一方面又用各种名目来增加收费,看来要做到税收法治、规范收费实属不易。

　　有地方政府加紧征收房租税费,成为房地产方面资本利得征缴的微妙信号。

　　从7月1日开始正式施行的《河南省房屋租赁管理办法》,以政府令的形式将房屋租赁备案登记作为一种制度确定下来。今年5月,郑州出台《郑州市房屋租赁联合管理实施方案》,实际上早在2012年4月10日,郑州已宣布全面启动郑州市房屋租赁联合管理工作。

　　房租征税有个人所得税法等可依,河南的做法不算过分。但此前由于监管成本高昂,房租税费尤其是住宅租赁税费形同虚设。

　　《河南商报》报道,2012年之前,郑州市住宅租赁登记备案率不足10%,非住宅登记备案率约40%。2012年到2014年,据粗略估算,郑州市住宅租赁登记备案率最高处于10%到15%之间,非住宅租赁登记备案率不足50%。看来2012年之后推进不力。

　　从2012年至2014年,郑州全市共有10个职能部门,16个县(市、区)、管委会、乡(镇、街道办事处)共1320人,参与房屋租赁联合管理工作,共采集信息22.8万条;住宅登记备案2.3万户。也就是说,仅看住宅出租这一项,平均每年登记备案量仅为7666户。

　　花了那么大代价,每年备案增加不快,说明房租税费管理运行成本之高。

　　租房需要缴纳的税费不少。《河南商报》6月30日对郑州市房产租赁市场管理处处长进行了专访。税务部门相关人士介绍:“出租一套住宅,需要缴纳的各种税大约为租金的15.5%,其中主要包括营业税、房产税以及个人所得税。”相比而言,商业用房的综合税率约为37%,其中房产税为12%,较住宅的4%高出两倍。

　　房产税、营业税、城市维护建设税及教育费附加、个人所得税、印花税可以理解,但媒体提及的另两项费用让人难以理解。之所以只是媒体提及,因网上搜索《河南省房屋租赁管理办法》未提及税费内容,而郑州市人民政府网站上搜索《郑州市房屋租赁联合管理实施方案》,搜索结果是“0”。

　　只能引用媒体报道。如果是住宅租赁,需按照租金的1%缴纳价格调节基金,并按房屋面积大小缴纳20元到100元不等的租赁手续费。此外,还要按照所处地段不同,缴纳每平方米0.5元到6.5元不等的土地收益金。

　　质疑在2012年时就有。当年6月29日《河南商报》报道,手续费引发不满。当时郑州市房产租赁市场管理处称,其收费是有依据的,如豫计收费【2002】315号、郑价公【2003】5号,以及郑价公【2005】6号文件等。

　　法律人士则提出,《中华人民共和国城市房地产管理法》虽然规定出租人和承租人应向房管部门备案,但没有规定备案的时候房管部门可以收费。原国家计委和原建设部的通知,以及省市由此衍生的相关通知中指出,房屋租赁手续费属于“经营服务性”收费,郑州市房产租赁市场管理处作为郑州市房管局二级机构,一个行政管理机构,能收这个“经营服务性”费用吗?

　　时任郑州市物价局政策法规处副处长左一平表示,郑州市房产租赁市场管理处确实没有权力收取“经营服务性费用”,不过经查询,现在收取费用的是“郑州市房地产租赁服务中心”,这是一个企业性质的单位——和郑州市房产租赁市场管理处是“一套人马两块牌子”。

　　经郑州市工商局查询,郑州市房地产租赁服务中心于1999年登记开业,属于全民所有制性质。其中一位负责人解释:“我们单位是自收自支单位,这些费用通过租赁服务中心收取,款项直接缴到财政部门开立的专用账户上,我们需要经费时,再审批。”

　　据该负责人介绍,包括该单位的处长和副处长在内,其人员工资、办公经费,都是从这些费用里来的——看看,收了费养活的是政府下属的一家企业。

　　这样的做法并非郑州一地才有,其他地方类似的名目也层出不穷,这与之前媒体所披露的“馒头办”之类奇葩机构如出一辙。

　　一方面禁止群租增加租房者,另一方面又用各种名目来增加收费,看来要做到税收法治、规范收费实属不易。