绿城解锁债困 财务投资者中交整合资本入局

　　观点地产网 绿城中国7月20日发布公告指，公司正透过电子方式征求票据持有人同意修订规管各份票据的契约。

　　通过对已有多项债务的条款修订，绿城直接指出，建议修订契约其核心在于引入中交集团作为契约中的“中交集团获许可持有人”及“合资格相关实体”。

　　绿城表示，修改并使绿城中国及其受限制附属公司于契约的契诺及其他条文下享有较佳灵活性。

　　因此，现在虽仍未能一叶知秋，但显然中交入主绿城后的融合已渐入里巷弄陌，而此番自引入壳债务契约，除在绿城内部做调整之外，也颇能彰显其整合绿城的资本布局。

　　修订债务契约

　　观点地产新媒体查阅绿城公告，此次征求票据持有人同意修订规管各份票据契约，建议修订包括对各份票据的契约内若干的契诺及其他条文作出修订，其中涉及控制权变更、债务、受限制付款、留置权、资产销售、与股东及联属公司的交易、违约事件及发行受限制附属公司的资本(如适用)等方面的变动。

　　涉及修改契约的票据分别为2016年到期的25亿元5.625%的优先票据、2018年到期的7亿美元8.5%的优先票据以及于2019年到期的5亿美元8%的优先票据。

　　绿城方面表示，建议修订契约旨在引入中交集团作为契约中的“中交集团获许可持有人”及“合资格相关实体”，修改并使绿城中国及其受限制附属公司于契约的契诺及其他条文下享有较佳灵活性。

　　同时，绿城还指出，上述修订契约有助公司及其受限制附属公司拓展原本可能无法获得的业务机遇(包括与中交集团及其联属公司合作者)，切合绿城中国的业务需要，同时使票据条款更贴近市场上可比发行人发行的优先票据条款。

　　就该项契约修订，绿城中国将分别就各持有人于同意届满日期或之前有效交付的同意支付同意款项，金额如下：按人民币票据本金额每人民币10,000元向各人民币票据持有人支付人民币25元；按2018年美元票据本金额每1,000美元向各2018年美元票据持有人支付2.5美元；按2019年美元票据本金额每1,000美元向各2019年美元票据持有人支付2.5美元。

　　同一天，绿城还在另一则公告中披露，开始就上述2018年及2019年到期美元票据开始交换要约。就2018年美元票据本金额中每1,000美元应付的交换要约代价将包括新票据本金额1,063.75美元加任何零碎现金款项及应计利息。

　　而2019年美元票据本金额中每1,000美元应付的交换要约代价将包括新票据本金额1,070.00美元加任何零碎现金款项及应计利息。

　　新票据的最低利率及收益率将于2015年7月27日或前后公布，新票据预期将为以美元计值的优先票据及于2020年到期。

　　绿城过往债困

　　看来，此次中交入壳绿城已有债务契约或有深意，而在探寻该动作初衷之前，不妨先梳理下绿城过往债务方面的情况。

　　观点地产新媒体梳理发现，上述提及的三项优先票据，其中2018年到期的7亿美元8.5%的优先票据，由绿城在2013年1月发行4亿美元，并于同年3月增发3亿美元。

　　而2016年到期的25亿元5.625%的优先票据，则是绿城在2013年5月发行；2019年到期的5亿美元8%的优先票据，由绿城于2013年9月发行3亿美元，并于今年2月增发2亿美元。

　　不难看出，绿城发债融资动作多是在2013年进行。翻查绿城2013年年报可以看到，绿城全年的负债总额为903.25亿元，较2012年的802.19亿元增加101亿元。

　　当时绿城方面指，“（2013年）从资金层面来看，美日等发达国家实行的量化宽松货币政策为境外造就了一个超低利率的融资环境。这对于部分长期饱受资金压力之苦的房企而言无疑是雪中送炭。”

　　事实上，绿城在2013年的确通过该窗口期，于境外通过发行大笔债券和银团贷款，全年共融资约20亿美金，平均利率为5.96%。

　　但大幅融资之后，截至2013年底绿城的净资产负债率 （净负债除以净资产）为60.1%，较2012年12月31日的49.0%出现大幅上升。而其于2013年12月31日公司总借贷人民币305.12亿元，其中一年内到期的有152.55亿元，一年后到期的有61.18亿元，分别占比71.4%和28.6%。

　　及至2014年，绿城的负债总额已达922.99亿元高点。因此再接下来的2014年内绿城经历的股权买卖、管理层变动等风波，不能不说与此时的绿城深陷债困多有关联。

　　同样，从近些年绿城的发展来看，债务问题确实就像是一条甩不掉的尾巴，紧紧跟在其身后。而自更早前的2008年起，绿城就时时经历险过剃头的债务危机。

　　观点地产新媒体翻查多年数据显示，2008年底绿城销售额当年已达至152亿元，但股东应占溢利仅为5.40亿元，而更危险的是，绿城当年的资产负债比例急升为140.1%，较2007年同期的88.2%提高了51.9个百分点。

　　此刻，绿城中国的现金额仅为17.18亿元，而其总借贷已高达161.18亿元。而彼时“史上最严厉”地产调控政策封锁之下，高负债和资金链的枷锁已牢牢套在绿城身上，其净资产负债率截止2011年，已由2010年的132%飙升至148.7%

　　中交整合资本入局

　　现在，回到此次绿城修改已有债务契约引入中交之举，或就不难发现绿城未来去向。

　　有分析师对观点地产新媒体表示，在长期的债务困扰下，绿城一直都在去找到合适的解决方案。“在连年负债率居高不下背景下，资本市场对绿城的信任度并不高。”该分析师指，绿城在资本市场融资一途也多显得乏力。

　　值得对比的就是，中海日前发行一笔海外债，在境外向机构投资者发行一笔6亿欧元债券，期限4年，票面利率仅为1.75%。

　　该笔债券是中国地产商首度发行欧元债，同时以1.75%的利率，创造了中国上市房企境外债的最低利率。

　　中海相关负责人对外就称，首次欧元债能成功发行，显示了境外投资者对中海的信心，也反映了公司在财务能力上的实力和市场认可度。

　　反观绿城于2月增发的2亿美元2019年到期的有限票据，票据利率为8%。上述分析师称，尽管绿城与中海在融资一途没有直接可比性，但目前国企与民企背景的内房股在资本市场接受的可信任度相去甚远，绿城把国企背景的中交引入债券契约，正是为其背书。

　　因此，绿城方面也表示，通过修改债券契约，能把握中国房地产市场的回暖机遇进行债务展期，也可规避未来可能的市场波动为再融资带来的不确定性。

　　而至于中交，则可以通过资本手段，在入主绿城后步步为营加深对其的掌控。同样5月，中交通过从绿城小股东罗钊明处，进一步获得绿城股份，超越九龙仓成为绿城单一大股东之举。亦可视为相同的谋划。

　　6月21日晚，绿城宣布，原行政总裁寿柏年按照计划退休，同时委任来自中交集团的李青岸及刘文生进入董事会，担任执行董事和非执行董事。

　　7月6日，绿城中国刊发人事变动公告，董事会成员中九龙仓方面代表周安桥及徐耀祥已各自辞任公司非执行董事的职务。

　　而早前，有市场分析人士就明确对观点地产新媒体表示，中交在收购绿城并获得控制权之后，中交旗下将同时拥有中房地产和绿城中国两个地产上市平台。而中交未来也将极力打造由A股中房地产、港股绿城中国和海外业务三平台组成的大地产板块。