豪宅操盘手：我们不“惜售”

　　人民网北京8月4日电（卢志坤 实习生孔海丽）程浩本来也想和其他北京的房地产商一样，在市场很热的时候给自己负责操盘的房地产项目定下惜售的销售策略，这个他负责营销的别墅楼盘，只有最后的6套了。惜售就意味着坐等这个房产项目涨价，在北京，这样做的房地产商很多。

　　但他最终没有选择这么做，除了集团层面的战略安排，程浩说这样做也是为了回馈一直以来都支持龙湖的业主。业主的重复购买和相互介绍，通常是龙湖这个善于建造别墅产品的房地产商乐于见到也善于运用的销售策略。程浩负责的龙湖双珑原著也不例外。

　　程浩说，这个项目龙湖老业主的重复购买可能有10%，业主推荐过来购买的则可能有15%，这意味着它的销售额有四分之一和业主联系在了一起。但程浩强调，这个数据是一个预估的数字，可能并不十分精确，实际的数字可能比这个更高。根据龙湖北京公司总经理宋海林此前的介绍，龙湖产品的销售可能有一半和老业主有关，这让龙湖更加注重对业主口碑的维护。

　　“我们在6月份的成交当中其实就有2套是我们业主推荐的，”程浩在接受人民网记者的采访时说到，“可想而知，业主对于整个项目的认可度是非常高的，不然的话也不会约自己的朋友来入住到龙湖社区。”程浩认为，这正是客户对龙湖产品品质认同的体现。

　　在程浩眼中，同样重要的是，龙湖对产品定价的把握，让龙湖业主也能够从这些房产增值中获得超额收益。比如，根据程浩的说法，双珑原著开盘至今价格的涨幅预估在300万元-500万元之间。“龙湖做项目的时候，我们不会把业主的利润全部吃掉，而是尽可能的去给我们的业主和客户留更多的升值空间，不然的话，为什么有很多业主重复购买龙湖产品，跟着龙湖一直在走？”他说，考虑在近期开盘，也是认为现在的开盘价格会比将来便宜。

　　根据人民网记者此前的调查采访，随着北京楼市逐步恢复进入上行通道以及对可能存在的利好政策的预判，北京一些区域甚至环北京周边的楼盘开始选择捂盘惜售。（详情可见人民网此前的北京楼市系列报道《通州楼市“暗战”》、《燕郊“房荒”调查》、《通州开发商封盘涨价》等报道）

　　程浩表示，鉴于双珑原著所在区域的优势以及产品的品质，此前本打算惜售。“因为整个板块像这种纯粹的商品房社区已经基本上没有了，”程浩对此自信称道，“基本上从2013年10月份之后，基本上所有的这种入市的项目都带有一定的配建房，可能也是为了解决整个民生的问题。所以，像这种豪宅，又是纯粹的圈城生活，这种项目以后会越来越少，甚至在两年以后基本上在北京市看不见了。”

　　北京建委的数据显示，自2013年对外销售以来，龙湖双珑原著的销售额已经超过了40亿元。程浩表示，如果这最后的6套独栋产品卖完，双珑原著项目的最终销售额可能在45亿元左右。这6栋别墅的单套价格约在3500万元-4500万元之间，可能在8月或者之后对外销售。

　　近期孙河板块的几个别墅项目相继获得预售许可证，让程浩对这一区域的市场前景更加充满信心。尽管会加剧产品之间的竞争，但程浩认为这些产品的相继入市，无形上是对这个区域的宣传，让板块的整体关注度更高。这些产品入市会让整个孙河板块的别墅业态变得更加丰富，市场也会更加活跃。

　　6月，央企中粮集团旗下的房地产平台公司在孙河板块开发的别墅项目中粮瑞府获得销售资格，其获批的最高预售价格达到了22万元/平方米的高价，这一价格也打破了北京住宅市场此前的单价预售纪录。根据亚豪机构的统计，北京今年入市的单价超过10万元/平方米的房地产项目超过13个。

　　分析人士称，豪宅市场容量的激增，将会进一步推高高端住宅项目周边的房价。“高价项目入市，不仅使北京被豪宅化，”豪宅研究院院长朱晓红此前在接受人民网记者采访时说，“同时也改变了市民对北京房价的预期。”

　　程浩坦言，北京今年豪宅市场的火爆，也进一步推高了人们对这种高价成交别墅的认可程度。“之前北京房价在2、3万的时候，突然间出来一个10万的房子，大家都不会相信，”程浩举例说，“但现在你会发现市场上很多单价在10万以上的产品。”他说，这让市场对价格变得不那么敏感了。