投资客炒热通州楼市? 机构：新城区3年内均价不会过5万

人民网北京8月6日电 （唐沰 实习生 江晶晶）在一系列利好消息的带动下，通州楼市走热已经是板上钉钉的事实。据人民网记者了解，运河核心区近期将要开盘的世界侨商中心、保利大都汇、华业新北京中心等几个项目，对外宣称的价格均已涨到3万元-3.5万元，甚至更高。

上述项目的销售人员在表述该区域价值时不约而同地说道：“这个区域有较高的投资价值，未来房价上涨到5万元/平方米肯定没有问题。”

然而，第一太平戴维斯相关研究人员则表示，“在政府限购、限价的前提下，通州核心区域的均价在3年内不会超过5万元。”

七成以上客户是投资客

受政策等利好影响，通州区楼市一直处在“亢奋”的状态。运河核心区域的楼盘更是因其“不限贷、不限购”的优势获得了投资者的青睐。

“我们的项目一期开盘会开415套，但排号已经排到1000多号了。”保利大都汇的销售人员这样告诉记者。

华业·新北京中心的销售人员表示，“如果您要在我们这一片买房，我建议您不要只排一个号。我们这附近的几个项目，您每个项目都去排个号，能摇上哪家算哪家。最近还有个客户在我同事手里，一下排了15个号呢。”

据销售不完全统计，世界侨商中心约有95%的意向客户为投资客户，华业·新北京中心约有六、七成意向客户为投资客户。

通州区发展加速

在第一太平戴维斯看来，通州区域确实具有一定的发展空间。从经济发展来看，通州区域GDP占全北京市GDP总量的2.6%，但增速较之全市高近5个百分点。

虽然目前通州区域对全市经济的贡献并不大，但是经济处在一个快速发展的阶段。据第一太平戴维斯所记录的数据，截至2013年底，通州GDP增长率高达12.6%，高于全市7.7%的增长水平，通州区人均GDP增长率为8.5%，高于全市7%的水平。

从人口流动来看，通州区2010年的人口数量相对2000年上涨5.8%，十年间的人口增长速度仅次于昌平区及大兴区，位列北京第三。“人口流入会对经济产生积极的影响，也会对区域内房地产业产生积极影响。”第一太平戴维斯研究及顾问咨询部高级经理董月表示。

在董月看来，通州商务区因其区位通达性强，自然环境优越，住宅区成熟居住人口庞大有较大的优势。其次，市政府东迁及京津冀一体化提速，政府统筹开发管理，完善规划和成片开发，在形成聚集效应后将是该区域的发展机会。

通州新城区房价3年内不会过5万

据了解，通州新城区总规划面积155平方公里，其中核心区占地面积48平方公里，包括运河核心区、协同发展区、生活配套区和发展备用区四个功能区域。最早开发的运河核心区占地面积达16平方公里，总体建筑规模超过1500万平方米。该区域除了上述区位、自然环境等优势外，也面临一些挑战。

第一太平戴维斯方面表示，通州新城区地处于东六环附近，较核心商务区距离较远；其次，商业配套有待完善；再次，十二五规划的丽泽金融商务区、新首钢产业综合服务区等不同商务区于其形成竞争关系；最后，区域内短期供给量较大，项目同质化竞争明显。

针对运河核心区各大项目销售“均价过5万”的说法，董月表示，“我们认为这个说法有点儿夸张，在政府限购、限价的政策不变的情况下3年内不会过5万元/平方米。回顾过去通州的项目没有一个均价超过3万元，都在2.8-2.9万元/平方米徘徊，目前统计到的实际成交价格也是在2.5万元/平方米左右，3年内该区域房价很难翻番。”

董月补充道，“政府目前也在打击开发商捂盘惜售宣扬涨价行为，销售说的3万元-3.5万元也还只是一个销售意向，毕竟预售证都还没有批下来。即便目前个别项目的预售证均价已经超过4万元/平方米，实际成交价格应该也没有那么高。”