房地产投资基金“卷土再来”：阳光城与资管公司设立百亿规模基金

　　人民网北京8月9日电 （余燕明）日前，阳光城集团（证券代码：000671）刊发公告称，公司拟与上海实银资产管理有限公司签署合作框架协议，双方拟进行战略合作，共同作为管理人发起设立房地产投资基金，其中阳光城集团占30%的份额，实银资产占70%的份额。

　　根据阳光城集团在公告中披露，双方将设立的房地产投资基金规模不超过100亿元，有效期不超过5年。值得注意的是，阳光城集团与上海实银资产约定，该房地产投资基金主要投资双方认可的优质开发类房地产项目，其中可优先投资公司符合标准的相关项目。

　　对于与上海实银资产合作设立房地产投资基金，阳光城集团在公告中认为，这次交易有利于公司推进“以房地产业务为核心、同步搭建金融平台”战略目标的有效实施。

　　“通过本次交易，双方合理配置优质资源和专业力量，实现强强联合、资源互补。”阳光城集团在公告中称，“不仅有助于公司以轻资产模式实现快速发展，同时也为公司房地产项目提供了优质的流动性支持平台，充分发挥了金融的引领和撬动效应。”

　　房地产企业与基金合作方式已经极为普遍，近年来许多房地产基金都会选择以股权投资的形式与房地产企业展开合作，不少房地产投资基金甚至在这些房企拿地阶段就开始介入。

　　“这些信托或基金都不会参与到房地产项目的开发与运营，纯粹就是充当财务投资者的角色。”早前平安信托的一位信托经理告诉人民网记者，“这些基金和信托资金的介入，能够短期内帮助这些房地产企业解决资金问题，但是存续期较短，一般都是两年到五年时间左右。”

　　这位平安信托的信托经理也进一步介绍，对房地产企业来说，相比其他融资形式，从房地产投资基金或信托获得资金相对容易，但资金成本也较高，基金或信托会根据这些房企的资信状况约定投资回报率，一般是在11%到15%左右，但实际上，不少房企最后给这些房地产投资基金和信托支付的资金成本可能更高。

　　上海一家房地产资产管理公司的高管则告诉记者，一般资产管理公司与房地产公司成立的基金约定每年的资金成本都在9%到12%之间，“都不会高过这样的水平，根据房地产公司或房地产项目的质量不同，资金成本会有较大差别。”

　　与不少房地产企业选择与外部专业的基金或信托公司合作所不同的是，这次阳光城集团选择与资管公司直接发起设立房地产投资基金。

　　“因为是与资管公司共同发起投资基金，而且约定自有项目有优先获得资金的便利条件，所以，实际上阳光城接下来从这家基金公司获得资金的成本会比从外部获得资金的成本相对低一些。”一家参与房地产基金的资管公司经理人士告诉记者，“房企参与设立基金公司的话，因为出资比例一般较小，所以，在后续具体项目的投资上，实际上这些房企都是用很少的资金杠杆撬动了基金公司的基金。”

　　“其实房企与资管公司发起设立基金也好，或者房地产项目引入基金，在资金成本方面都不会有太大的区别，仍然要根据融资方资信状况或标的资产质量确定。”上述上海这家房地产资产管理公司的高管告诉记者。

　　这位高管也介绍说，至于房地产投资基金的存续期长短，要视融资是否属于实质意义上的股权投资而定。“名义上的股权投资借款存续期一般在两年以内时间退出收回，真正的股权投资的资金存续期会长一些，一般是在3年到5年左右。”

　　此前，在国内房地产行业中，通过设立产业投资基金为自有项目“供血”的越秀地产是众多房企艳羡的标杆。

　　在2013年，越秀地产通过与母公司旗下管理的基金合作的形式大举拿地，当年越秀地产在广州、杭州、佛山和武汉四个城市购入的七宗土地，总金额超过200亿元，不过其中有4宗土地便是通过以与基金合作的方式购得。但越秀地产为7宗土地支付的土地款不到60亿元，不到总土地金额的3成。

　　当年越秀地产分别在武汉和广州两地与母公司旗下的基金合作拿下地王项目。其中武汉地王地块总价超过90亿元，但是越秀地产与基金公司分配的股权比率为8%和92%，越秀地产实际获得该地块支付土地金约7亿元，仅为地块总价的8%。

　　越秀地产该年再次与基金合作斥资43.5亿元拿下广州的一个地王项目，越秀地产与基金公司的分配的权益比例为10%和90%，越秀地产支付的土地金不过4亿元左右便获得该地块。

　　当时市场人士普遍认为，越秀地产与母公司设立管理的基金公司的合作模式，让公司以极低的成本和较高的杠杆获得了大规模土地储备，也是与基金公司合作拿地开发的模式，让越秀地产在前两年获得快速扩张。

　　不过，2014年房地产市场的变化及面临的风险敞口，让这些房地产投资基金针对性地收紧。越秀地产母公司旗下的基金公司在2014年的一份资产评估说明显示，当年这家基金公司管理基金规模超过100亿元，其中存量基金产品中国资基金占了很大的比例，并且大部分投向了越秀地产项目，将在2016年-2018年期间到期退出。

　　“房地产行业面临调控及房地产市场逐渐转向的预期下，出于风险控制考虑，预计国资基金投放于地产项目规模将逐渐减少，基金开发投入规模也将逐渐减少。”越秀地产母公司旗下的这家基金公司在2014年的资产评估说明中指出，“基金投放将审慎进入房地产行业，未来不再考虑将基金投向主动要求投资的房地产企业。”

　　前述资管公司经理人士则揣测，这次阳光城集团与资管公司成立大规模基金的背景应该是多重因素作用下的选择。

　　“一是今年以后楼市已经明显回暖，尤其是一线城市，摆脱了去年楼市延续的低迷，所以对很多房企而言，都有着扩张、拿地和开发的需求，阳光城也不例外。现在一线城市拿地总价很高，但开发周期短，所以适合与基金公司合作。”这位资管公司经理人士说。

　　他则进一步补充，“现在房地产企业的转型，其实在房地产金融方向是最有前途的，阳光城这样的闽系房企生来有金融的基因。现在很多房企都有着房地产金融需求，设立基金公司不仅可以成为一个利润增长点，也可以给阳光城自己的扩张和项目开发‘输血’。”

　　阳光城集团在上述公告中称，这次与上海实银资产管理有限公司发起设立房地产投资基金，对公司而言也是一次新的商业模式和盈利模式的探索。

　　“在本次交易中，公司通过房地产基金等模式分享目标资产的升值收益，可以增加公司的收入来源和盈利点，并将进一步丰富公司的商业模式和业务结构。”阳光城集团在这份公告中说。

　　人民网记者致电阳光城集团方面，希望就本次与上海实银资管公司发起设立的房地产投资基金未来将如何选择投资开发类的标的资产，阳光城集团从该基金获得投资的资金成本，以及阳光城集团如何保证优先获得该基金投资等问题进行采访，不过，记者未获阳光城集团方面回应。