绿城蓝湾小镇遇低入住难题 转型之路难且长

　　人民网三亚8月14日电 （唐沰）阳光、沙滩、棕榈树……这里满足所有关于海边度假的美丽愿望，这里是位于三亚陵水黎族自治县，距离三亚凤凰机场一个小时车程的绿城蓝湾小镇。这里，也是本次博鳌房地产论坛的举办地。

　　虽然这里有绝佳的自然环境，有高品质的住宅产品，有较为完善的配套，然而也像海南其他旅游地产项目一样，避免不了“好山好水好寂寞”的冷清。从去年开始，很多旅游地产项目的“高空置率”问题开始受到关注。绿城蓝湾小镇正在探索一条复合化转型的道路，将该项目设计成为一款度假服务的品牌。

　　淡夏季入住率仅一成

　　绿城蓝湾小镇从一开始就被定位为三亚最高品质的滨海度假社区。2007年宋卫平董事长亲自来看过地，2010年6月动工。项目总占地面积4800亩，大概200万平方米建筑面积。

　　截至目前，整个项目完成了近80亿元，销售了2635套房子，公寓、别墅的平均售价大概在3.3万/平方米，最贵的是一线海景别墅，最便宜的是七八十万的公寓。

　　绿城集团执行总经理、绿城蓝湾小镇总经理郭晓明表示，这几年下来，除了威斯汀酒店和绿城蓝湾酒店之外，还有一些运动场所，医疗中心、超市，可以同时容纳400多人就餐的业主食堂。“就算我已经建了这么多的配套，但是问题仍然存在，我自己给它定位叫‘冷美人’，大家说好山好水好寂寞，入住率低，现在这个时候的入住率大概在百分之十几左右。”

　　郭晓明坦言，入住率低的原因或许与初定位的客户群有关系。“我当时定位的客户群都是35岁到50岁左右，这批客户群基本上都是年轻力壮，事业有成的人，缺的是时间，他有实力买这个房子，但是他来度假居住的时间没有，偶尔会让他们的父母来住一住。”

　　据了解，由于居住的人少，绿城蓝湾小镇的配套设施冷冷清清，现在一年要贴进去一千多万元。

　　“分时度假”是否可以借鉴？

　　怎么解决“入住率低”的问题是郭晓明一直在思考的。

　　国外较为流行的“分时度假”也成为解决方案之一。分时度假就是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权分成若干个周次，按10至40年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给客户，会员获得每年到酒店或度假村住宿一段时间的一种休闲度假方式。并且通过交换服务系统会员把自己的客房使用权与其他会员异地客房使用权进行交换，以此实现低成本的到各地旅游度假的目的。

　　喜达屋酒店与度假酒店国际集团大中华区高级副总裁夏农指出，在国外因为度假的成本是越来越高的，所以他希望在今天能锁定未来20年，用同样的价格在这里度假的权利，而且他也知道这个事情可能他会两年以后没有兴趣，国外有非常成熟的交换的平台。

　　思凯来国际董事长兼总设计师李涛也表示，将因为季节原因空置下来的存量房以资产共享的方式利用起来，会给旅游地产带来新的机会。

　　然而在中国，资产共享并不是那么容易为人所接受，特别是对于那些有钱人来说，花500万买的别墅，空闲时出租出去，一年收益仅两三万元，这并非这个阶层的人群所在意的。

　　郭晓明说道：“去年春节的时候我们做过统计，绿城蓝湾小镇1000来户人家，我们一对一的打电话，一方面是询问他要不要来过春节，第二是问他愿不愿意把房子在春节的时候租出来，结果只有40来户愿意出租，因为他们都不缺钱，他觉得自己的房子，不想让别人来住，不然就成了住酒店一样了。”

　　观念的差异，决定了很多创新的想法没法落地执行。

　　如何从度假到常住？

　　试想一下客户冲动性的购买旅游地产项目，除了每天的休闲，还有别的什么事可以做一做？即使每天都休息，也会感到无聊。

　　“这就要求从设计理念开始，将自然、文化、生活方式和运营完好地结合在一起，最终提供给业主和项目一个综合的解决方案。”李涛表示，“未来的发展方向是体验+创新的，体验+主要表现在大休闲产业的崛起。我们提出一个‘大休闲’的概念，大休闲产业实际上涵盖了非常多，它不仅仅只是一个观光、旅游、度假，它涵盖了文化、创意。让人们在这里除了度假之外，真正地去体验一种生活方式，成为一个目的地。”

　　郭晓明表示目前已经有一些解决办法，“要解决入住少的问题，首先是我这个项目里要分类，因为这个项目够大，刚才说了，有一部分可能是结合金融来做的，大家愿意分时度假形式的也行，我做几栋楼。然后真正高端的，他想自己拥有的，也有几栋楼给他们自己居住。”

　　“除了我目前的产品业态以外，我还得增加一些游玩的功能，以前我考虑的更多的是度假+居住，游玩的内容少了，也减少了吸引他来住的时间。增加了游玩的内容，加上居住的功能，他就把这里变成一个目的地，这时候他愿意把自己的房子拿出来给家人、朋友过来居住，他会拿出来分享，这时候我就可以提高这里房子的使用效率。”郭晓明补充道。

　　针对配套冷清的问题，郭晓明给出了自己的解决办法。“我用一个手机的APP，用一卡通，把小镇所有的消费、所有的门禁，包括乘坐公交车，全用一张卡解决掉，同时这里面要沉淀资金。比如说这里存1万块钱，每户人家3张卡，3万块钱，如果今后有1万户的时候，有3万张卡，每张卡里面存1万块钱，我就有3个亿，平时的流通五六千万就够了，另外的钱拿去做理财，一年有上千万的收益，这些钱倒过来补贴小镇的配套设施。”

　　据了解，郭晓明的下一步计划是，将绿城蓝湾小镇打造成一个高端品牌的中转站，整合最好的夏令营教育资源、女性美容养生资源、游艇资源、直升飞机资源等。“在自己做好基础配套的同时，引进各方面最优秀的资源，打造整个项目的高端品牌。”

　　郭晓明还表示，未来将通过社区业主共荣共建的方式，将产业导入，吸引那些对办公区域没有特殊要求的艺术家、金融行业从业人员、互联网行业从业人员以绿城蓝湾小镇为主要办公地点。在小镇内创造就业机会，让感兴趣的业主来承担一部分的配套服务工作，这样他们既在这里享受了度假的乐趣，又找到了事儿做。