绿城“去宋卫平化”之路：从国王到匹夫

    人民网北京8月17日电（徐倩）中交入主绿城之后，似乎走向了和旧主融创之前一样的快周转道路。

    “短平快、高周转、做刚需、轻资产”，而这一切成为绿城今年上半年转型以来的关键词，绿城似乎褪去了昔日里的“贵族”身份，而贴上了“性价比”的标签。

    人民网记者获悉，在周日绿城举办的一场董事长宋卫平缺席的发布会上，绿城总裁、执行董事曹舟南承认了绿城的被动转型：“在地价和开发速度带来最大的考验的同时，如何做好品质，这就推动绿城必须进行变革”。

    曹舟南表示：“绿城的投资战略将进行重大调整，今后会更多进入到北京、上海、广东、深圳，像天津、济南、南京、合肥等重点投资的城市。这些城市的最后开发环节中的销售环节去化速度决定了快周转率。”

   没错，与融创分手、联姻中交后，绿城又一次得踏上了“快周转”之路。

   绿城的被动转型

    对于目前房地产商面临的形势，曹舟南十分清醒，他说：“房产品的售价构成中有三个最主要的敏感点：地价、开发成本、开发周转速度。”而在地价飞升的时代，成本管控和快速周转是企业能否生存下来的关键。

   事实上，在今年年初，绿城就定下了2015年是绿城的“过渡之年、基础之年、转折之年、开启之年”，可见，绿城已经开启了从上而下的变革。据界面此前报道中提到的《绿城房产2015年集团半年度工作会议纪要》（下称《纪要》）中可以看出，绿城内部已经对产品定位、成本管控动了手术。

    《纪要》中曝出，未来绿城产品结构将实行“橄榄型格局”。即绿城产品线60%定位为“短平快”开发模式的“高性价比”产品，高端产品仅占20%，和保障安置房对等。而此前，绿城的高端房占比曾一度达到50%左右。

    除此之外，中交在掌舵财务大权后，大刀阔斧地砍掉了绿城的建安成本和财务成本。《纪要》显示，2015年8月绿城将制定新的财务管理费用控制方案，这两项支出将大幅压缩15%左右。

    但是，如此这样，依然不是宋卫平时代的绿城。在宋卫平掌舵时，绿城的销售策略是以高品质打动高级住房客群的改善型置业者，而宋卫平更是一个“将房子视为艺术品的完美主义者”。为完成高品质的目标，绿城在土地成本和建安成本的投入上从不吝啬。业内人曾经指出，绿城的全国平均建安成本达到每平方米10000元，在处于地产行业顶尖层次。

    而“快周转、砍成本”却是曹舟南一直的思路，去年，曹舟南在给绿城员工的内部信中就曾经表示：“以前，我们为了品质，慢工出细活；但是现在，我们已经有一整套流程体系可以既确保品质，又加快周转率。”

   “国王”还是“匹夫”？

    那么问题来了，如何“既确保品质，又加快周转率”呢？

    “看似完美”，易居智库研究总监严跃进表示：“实际上有两个问题并没有完全解决。 第一是高品质和高成本之间的关系。逻辑上说，绿城之所以能够维护高品质项目，其实也是基于高成本的模式。如果中交希望割裂此类关系，那么中交和绿城之间的协调成本又会加大。第二是压缩高端物业的做法方面，其实似乎有不妥的地方。过去绿城业绩出现波动，不在于产品线有问题，而在于市场政策的大起大落。而目前的政策其实是鼓励绿城去做高端物业的，这也是其强项所在。”

    而在宋卫平的理想王国中，一直追求“国王”的品质的创始人，能否再次转型成为追求性价比的“匹夫”呢？毕竟，宋卫平刚刚和素有高周转之称的“狼性营销”之首、融创中国的孙宏斌刚刚分手，而业内人士猜测，其分手原因正是——宋氏品质房排异孙氏高周转。

    那么，中交入主后的“高周转”就能与“宋氏品质”完美结合吗？“这还是由市场说了算”，同策房产咨询股份有限公司研究部总监张宏伟认为：“不管是谁掌管绿城，终归是要面临绿城的现实问题的，要避免重蹈覆辙，而‘做刚需、快周转、市场化’，这是企业生存下来的基本。”