全球商业地产价格飙升 分析称发展势头暗藏隐忧

　　 据行业数据提供商Real Capital Analytics的统计，全球主要城市今年第二季度的商业地产估值和交易活跃度都出现飙升。有分析认为，商业地产发展势头显露隐忧。

　　以每平方英尺的价格计算，今年第二季度伦敦、香港、大阪和芝加哥所出售办公楼的估值触及纪录高位，纽约、洛杉矶、柏林和悉尼等处出售的办公楼估值也触及2009年以来的最高水平。

　　交易价格飙升的同时，欧美商业地产交易活跃度也在飙升。Real Capital的数据显示，今年上半年，美国商业地产交易价值较上年同期飙升36%，达到2251亿美元，增幅超过2006年。在欧洲，交易价值飙升37%，至1350亿欧元(约合1480亿美元)，也创下2007年以来的最强劲开局。

　　分析师称，商业地产市场自2010年开始复苏，过去一年势头显著增强，发展势头隐隐令人担忧。目前市场对商业地产需求激增令人想起这一市场2005年前后的狂热时期，当时泡沫破裂导致从佛罗里达到爱尔兰的开发商都纷纷破产。

　　总部位于芝加哥的领盛投资管理研究和策略部门主管戈登表示，他们认为现在市场处于周期末端。戈登说，虽然还不到恐慌的时候，但如果过量资金涌入任何一种资产类别，接下来的情况往往都不会很好。

　　市场热度也引发了监管机构对市场状况的密切关注。美国联邦储备委员会在上个月提交给国会的年中报告中指出，商业地产的估值压力加大，因为商业地产价格持续快速上涨。

　　分析认为，低利率以及主要经济体中央银行注入的大量流动性使得商业地产与债券及其他资产相比更具吸引力。全球央行通过将利率维持在低位，推动关注回报的投资者进入一系列风险较高的资产市场，其中包括高收益率的垃圾债券、派息股和房地产等。处于历史低位的利率大大增强了商业地产的吸引力，尤其是在经济强劲增长的大城市。10年期美国国债收益率约为2.2%。RealCapital称，相比之下，纽约商业地产平均资本化率(衡量收益率的指标)为5.7%。

　　最近资金从各个方向进入商业地产领域。据报道，因市场暴跌而受到重挫的美国退休基金目前将7.7%的资产投资于物业，这一比例高于2011年的6.3%。大型美国投资者增加了商业地产投资，而亚洲和中东买家也日渐成为这一市场的常客。

　　海外投资者也在加大对商业地产的投入力度，其中不乏中国公司的身影。中国的安邦保险集团股份有限公司2月份以19.5亿美元收购纽约华尔道夫酒店，创下美国酒店收购价格的纪录。另一家中国保险公司阳光保险集团股份有限公司5月时以超过2.3亿美元的价格收购了纽约的巴卡拉大酒店，每个房间的收购价约合200万美元，创美国酒店房间估值的历史新高。中国人寿保险股份有限公司和中国平安保险(集团)股份有限公司4月购入波士顿一开发项目的多数股权。该项目价值5亿美元。除了美国以外，中国正在寻求开拓其他市场目标。上月，其主权财富基金收购了悉尼和墨尔本的九座办公大楼，以及法国和比利时的10个购物中心。

　　在商业地产热潮下，分析师警告说，如果利率大幅上升，房价可能会下跌。美联储已暗示将于今年晚些时候加息。利率上升带来的影响或波及全球金融市场，特别是如果房价下跌将引发一波抵押贷款违约潮。不过对商业地产投资看好的人士则认为，如果利率上升伴随着通胀加剧(通常房东可提高租金)，即便利率上升了，房价也未必会受到冲击。这些人士还指出，到目前为止，这个周期还未出现之前曾扰乱房地产市场的营建过剩现象。