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捡漏与保票 林中业绩会讲述旭辉下半年策略

2015年08月21日08:35    来源:观点地产网    手机看新闻
原标题:捡漏与保票 林中业绩会讲述旭辉下半年策略

  14个项目的“集聚效应”,让林中自感完成全年目标就是一个小case;而旭辉今年上半年在土地市场上演的“疯狂”储地战则是其为未来两三年增长买下的“保票”。

  观点地产网 在旭辉公布2015年中成绩单后,市场对其的反应普遍是担忧,因为与全年目标的距离着实有那么点远。

  “随着下半年14个项目的入市,公司对完成全年250亿点销售目标非常有信心。”在8月20日旭辉2015中期业绩发布会上,集团主席兼执行董事林中反复提及旭辉的下半年“雄心”。

  或许是有意强调,抑或是受市场回暖的振奋,在林中的话语中,听不出一丝丝“担忧”。据林中介绍,旭辉上半年的合同销售额为105.2亿元,前7个月的合同销售额为118.8亿元,完成全年目标的47%。

  对于上半年的业绩表现,林中给出的解释是,“由于上半年市场处于复苏初期,公司采取的策略是去库存,少量推盘,待价而沽。”

  为避免歧义,旭辉首席财务官游思嘉补充道:“库存”仅仅是指前些年剩余的尾盘,而不包括公司今年上半年推出的五个新盘。其中,前者上半年贡献了约70亿元,而后者则买了大概30亿。

  从上面不难看出,在各大开发商纷纷发布半年捷报的当下,旭辉在上半年的表现确实是不够出彩。而在林中看来,前期的铺垫是为了下半年的“一鸣惊人”。

  据悉,今年9-12月,旭辉预计推出约14个新盘,其中上海有5个,北京有2个,苏州有3个,杭州有2个,南京有2个,“主要集中在中国非常有市场的一线城市及最好的二线城市”。

  对于上述14个项目,林中表示,目前拿到预售证的项目总货值约140亿元,预计贡献下半年销售收入80多亿元,而这些项目中80%是由旭辉操盘。

  14个项目的“集聚效应”,让林中自感完成全年目标就是一个小case;而旭辉今年上半年在土地市场上演的“疯狂”储地战则是其为未来两三年增长买下的“保票”。

  旭辉方面表示,今年上半年公司总共在一二线城市收购了12个项目,应占地价约为57亿元。“旭辉在这些项目总权益占比为70%,很多地块是合作拿下的,主要是想花更少的钱买下更多的地。”

  考虑到“粮仓”丰腴,对于下半年的土地市场,旭辉更多抱着的是一种“捡漏”的心态。谈及此,林中多次露出“神秘”的微笑,“旭辉已在上半年土地市场低点时购入了大量的地块,下半年土地市场升温后,我们只会选择性买地,或者说是捡漏。

  至于旭辉今年的拿地总投入,林中表示,暂时没有一个确定的数字,根据公司总体的负债水平及回款情况来确定。

  除了业绩“利器”、充足“粮仓”,让林中在会场多次嘴角上扬的另一“神物’则是公司稳健的财务状况。

  对此,林中在会上反复提到,随着下半年国内流动性及融资环境的改善,旭辉下半年的境外债与境内债的分布比例会调整为4:6,当前的比例是5:5。

  据悉,旭辉上半年的净负债率为72.5%,手头现金为101亿元,加权平均利息成本降至7.9%.对于今年拟发行的境内公司债,林中补充称,目前证监会正在审核中,预计年内发行首期为15-20亿元,利息成本约为5.5%。

  以下为旭辉控股(集团)有限公司2015年中期业绩会现场问答实录:

  现场提问:由于北京项目占公司一二线城市收入比重非常大,北京市政府迁移通州会对公司产生哪些影响?

  林中:旭辉在北京有五个项目,分别位于通州、顺义、大仙、房山和平谷。从通州的楼盘来看,在北京市政府搬到通州以后,整个区域的销售进度加快,价格也有不同幅度增长。

  未来我们还是比较关注通州的地块,但现在政府通州实行了限购,只有通州户口可以买通州的房子。我们对北京整体市场是比较看好的,但不会过分在通州这种热点区域扎堆,在北京的项目还是比较均衡。下半年我们将推出大兴的两个项目,明年在顺义有别的项目会推出。

  现场提问:公司上半年大部分项目都是合作拿下的,下半年拿地的金额大概有多少?上半年新开3个楼盘中,旭辉大概占五成权益,那下半年新开的14个楼盘是什么情况?

  林中:从土地并购看,我们的合资项目平均起来的权益占到70%,合资方占30%。但在不同的阶段我们的权益比例会不一样,因为上半年我们买地比较多,我们要分散投入,所以所占权益比重就会少一点;但随着买地变少,我们所占权益比重就会大。

  因为我们上半年希望少花钱买更多的地,所以就找合作互伙伴来分散我们的投入,以后的比重大概是在7:3。

  今年拿下的12宗地块中,10块地是我们操盘的,2块地是合作伙伴操盘,因此80%的合作项目是由旭辉来操盘的,下半年要推出的这些项目权益比重估计会在60%-70%左右。

  下半年我们基本上不会大规模拿地,因为从去年下半年到今年上半年已经完成了很重要的土地储备工作,下半年只会选择性拿地。我们内部的策略是谨慎拿地,有好的东西就紧一紧,我们现在的土地储备已经足够未来两三年的发展需求,在土地方面没那么饥渴。

  我们全年拿地金额会根据以下两个前提再决定,第一个是控制我们的负债率不会超过70%,第二个是销售回笼的情况。

  现场提问:旭辉50%的境外债具体数额是多少?人民币贬值对你们造成的影响有多大?

  游思嘉:我们现在总负债中大概50%是境外的货币,50%是境内的人民币,其中非人民币的总额是90多亿。人民币贬值没有造成我们现金上的贬值,对我们经营上没有影响,因为我们也有外币(美元和港币)的存款,汇兑损失要看年底汇率的价格。

  从自身考虑,这个损失占我们核心利润的比例不是很大,而且我们还有其它非现金工具可以做对冲,整体对财务中短期影响不大。长远来看,因为现在境内流动性比较好,境内公司债和银行融资比境外好得多,我们现在关注的重点是多增加境内债比重,相对减少境外债。

  现场提问:公司在天津的楼盘有没有受到爆炸的影响?

  林中:我们有一个项目是在天津滨海和市区之间,其它项目都在天津的市区,最近的项目离爆炸点至少15公里,因此总的来讲是没受到影响。

  现场提问:虽然天津项目受爆炸的影响较少,那在经过此次事件后,天津是否还是一个适合居住的城市?公司会不会调整在这个城市的布局策略?

  林中:第一个,天津的总销售到年底不会超过我们集团总收入的9%,我们在天津只有五个项目(包括没开盘的)所以总的比重不是很大。

  第二个,我觉得天津还是宜居的地方,受影响的只是小部分,天津总人口1000多万,买房的是以本地人为主,不会因为这个事件而影响他们的置业,但是对局部区域有影响。

  所以,我们对这个城市的基本面还是非常看好的,因为它毕竟是北方经济的一个重镇,不会因为这个小事情而改变它的经济地位和人口数量,但我们要避开这种区域。未来在买地时,我们会更关注住宅边有没有这方面的影响因素,要对地块周边方圆3公里各种各样不利因素做评估。

  另外,我们也相信政府有能力处理和控制好后续的问题。目前来看,我相信天津这个事情是偶发性的灾难事件,会很快得到妥善处理和解决。

  现场提问:4月底旭辉在广州拿地未果,未来会不会考虑寻找合适的机会再进入?

  林中:广州我们会持续关注,因为旭辉已经完成了长三角的布局,环渤海我们已经进入了三个城市,中西部也布局了三个城市,未来旭辉进入中国25个领先的一二线城市。

  所以,未来广州、深圳以及二线领先城市我们都会去,只不过我们会提前观察和研究这个城市的市场,会提前派团队去这个城市考察,我相信只要有合适的机会,我们都会进入我们认为好的城市,广州也是我们未来战略布点的城市。

  现场提问:关于跟置地合作的陆家嘴项目,这次的合作方式跟之前与绿地、恒基的方式不同,采用的是双方共同操盘和开发,合作方式转变的原因是什么?

  林中:这次与置地合作方式是不一样,因为我们浦东项目有经营性的商业,还有办公楼,引入置地的合作就是为这些持有物业保持增值。

  置地在香港中环做过很多商业和办公楼,有很多的经验和客户资源可以协助提升物业价值,所以就引入了置地一起参与商业物业的开发。但住宅部分还是我们自己做,合作一定要发挥各自的强项,优势互补,互利互惠,合作共赢,这一直是我们的原则。

  现场提问:刚提到将来物业和商业分拆上市,公司这边是不是有具体的时间表?

  林中:物业和商业管理分拆上市是大势所趋,因为随着物业管理和商业管理面积的逐步增加,未来它们的业务收入和利润都会逐步增加,我们计划在国内分拆上市,如果快的话,明年我们就会挂牌新三板。

  现场提问:公司要增加的境内发债具体额度是多少?

  林中:现在我们申请发行的公司债是40亿人民币,目前上海交易所已经审核完毕,证监会正在审核,我们预计9月份应该会有一个比较明确的审核结束。

  我们今年会把40亿发完,首批发债大概是15亿到20亿左右,因为我们不想发太多,目标利息成本会控制在5.5%以内。

  这些债券发完后我们会归还国内利息比较高的开发贷款,境内流动性增加以后,我们还会归还境外美元的一些贷款,要削减美元贷款来应对汇率的波动。

  现场提问:境内债务占比会提升到多少?

  林中:从目前比例看,境内与境外的比重是5:5,相信明年这个比重会调整成4:6。因为境内现在有更多流动性放松,比如说发债、中票以及更低成本的开发贷。

  我们今年的利息成本会降到7.5%,明年有机会把利息降到7%,因为明年一些高息债都会提前还。

  现场提问:下半年14个新项目货值大概有多少?上半年去库存情况如何?

  林中:下半年推出的14个项目中拿到预售证的货量大概在140亿左右,这14个新项目会新增80亿的销售货值。

  上半年我们主要是卖存货,今年新推的5个新项目加起来的销售金额大概在30亿,其他70亿是卖去年留下来的货。我们说的存货是剩下20%-30%的尾盘,我们继续把它卖完。

  游思嘉:我们所谓的去存货的概念不是已经建成的,而是去年或者前年已经推的盘,这个水平是逐渐降低的,到6月30号大概占50%,已经是相当低的数据。

  现场提问:毛利率呢?

  林中:下半年均价上涨的情况下,未来两三年我们的毛利率还是会稳中有升。再整个行业未来两三年内毛利率和利润率压力都比较大的情况下,我们做到稳中有升,这在行业内就能够表现得非常好。

  但是我们的个别项目毛利率会比较高,比如说我们跟置地合作上海项目毛利率达到35%。不管行业未来价格是不是往下走,我们非常有信心能够将毛利率和净利率分别稳定维持在25%及12%以上。

(责编:王丽芬、孙红丽)


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