备战金九 房地产开发商涨价还是去库存？

　　核心提示：“金九银十”一直被视为楼市旺季，今年9月预计有43个楼盘开盘或加推，环比增加近六成，加之上海楼市连续5个月突破百万的成交量，让开发商对“金九”成色普遍看好。甚至有部分开发商开始酝酿涨价。

　　业内人士指出，“双降”减缓开发商资金压力的同时也带来成交的进一步放量，但商品住宅新房的库存量依然处于历史高位，盲目涨价并非最好的选择。

　　9月部分涨价推盘

　　据乐居监控数据截至8月20日统计，上海9月预计有43个楼盘开盘或加推，相较于8月预开盘数量增加近60%。与去年同期开盘数量相比相差无几。在9月开盘的项目中有14个楼盘为纯新盘项目，占比约近三分之一。

　　上海某网数据监控中心分析指出，9月份进入楼市传统成交旺季，较8月相比有大幅提升。今年4-6月的大幅推盘后，7、8月以消化库存为主，经过传统淡季的高成交消化，9月楼市赢来了新一轮的推盘热潮，一方面将延续8月的高成交势头，另一方面为下半年成交做铺垫，成交量是否会随其推盘量水涨船高不得而知，但推盘热潮或会为下半年楼市总体带来一良好的开端。

　　值得注意的是，开发商推盘热情大幅提升的同时，对后市的信心也倍增。甚至有项目出现了报价的上涨。

　　位于宝山上大板块的经纬学府阳光家园（资料、团购、论坛）预计9月开盘加推公寓房源，报价26000元/平方米。较前一批房源24500元/平方米的价格上涨6.12%。

　　同样涨价的还有位于松江新城的信达蓝爵，此次开盘直接报价26000-27000元/平方米，项目此前均价一直在22000元/平方米左右。

　　金丰易居&佑威数据显示，上海商品住宅新房的库存量依然处于历史高位。黄志坚表示，巨量成交会扭转了人们的感觉，造成一部分项目畅销，甚至供不应求，产生涨价的动力和行为，但股市的教训犹在，疯狂总将难以持续，推高的价格一旦导致成交量大幅下跌，后患也会很大。在楼市上政府是没有办法为民接盘的，投资者需特别警觉，开发商也需要谨慎乐观，不为一时所惑。

　　成交量高位“消化”5个月

　　纵观今年楼市，自4月至今商品房成交量始终处于100万平方米以上的高位，在6、7月份甚至超过了200万平方米的高值，8月新房市场供求量开始双双走低。

　　据上海链家市场研究部数据截至8月26日统计，上海商品住宅成交套数7332套，环比下滑14.91%，成交面积89.7万平方米，环比下滑17.88%，成交量低于近4个月平均线。而成交均价31031元/平方米，环比下滑10.6%，跌幅明显。

　　楼市成交经历两个月的高位运行，后续供应乏力，开发商推盘积极性大打折扣，新增入市项目明显减少，8月前两周全市供应量只有20万平方米，8月后半月开始有所反弹，但成交仍处于百万平方米的高位运行。

　　与此同时，降息降准再度提升开发商信心，带动楼市成交放量。

　　世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟认为，新一轮的降息已将按揭利率推向历史低位，这无疑将有利于住宅市场的进一步回暖。然而，假如经济运行表现不及预期，低利率所带来的利好将大打折扣。目前，中国仍存在庞大的政策空间（包括基准利率以及存款准备金率下调）并拥有大量的外汇储备来应对经济增长放缓。

　　楼市全面复苏提振了开发企业信心，一方面楼市传统旺季“金九银十”依旧具有较大诱惑力。

　　上海盘谷房地产有限公司总经理宋海表示，“虽然说今年上半年的成交很好，但是消化掉的是近几年累积下来的改善需求，但这部分量并没有提前消费掉上海刚需型消费的需求。再遇到"双降"，购房成本的降低会刺激到上海这部分的刚需市场，所以，金九的高成交是可期的。”

　　双降或强劲刺激跑量

　　克而瑞分析师李春燕预计在年内多次降息将准的影响下，“金九”行情将如期而至。她表示，8月底的二次“双降“对6、7月股灾以来走低的楼市带来三重利好。首先是银行发放个人按揭贷的意愿上升，执行地方政府救市政策的力度会显著加强，首套首付两至三成和二套首付四至五成的执行力度上升，利率优惠力度也会增强。其次是股市受到强有力的流动性支撑，而随着股市解套和获利资金增多，楼市中高端需求会共振上行。最后，随着实体经济企稳回升，居民的消费和投资意愿上升，其中包括购房需求。伴随传统销售旺季的到来，三、四季度楼市成交量有望再攀高，房价或将进一步上扬。

　　嘉华(中国)投资有限公司副董事谷文胜表示，央行的“双降”政策有望进一步降低货款成本和房企成本，对促进即将到来的9月楼市交易有利好。成交量上面会有一个明显提升，会比去年的9月市场好很多。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，在央行降准降息等政策刺激之下马上会出现一波入市的行情，短期内来看，楼市接下来几个月尤其是下半年“金九银十”的成交量势必会短期反弹，“金九银十”或将没有悬念。

　　得益于今年政策及股市资金转投楼市等多重因素的影响，今年上海“金九银十”的可期度还是比较高的。大部分刚需型项目都在8月这一传统淡季积极蓄客，准备在“金九”冲刺。而市场成交主力也会随着银行双降政策、多家银行首套房利率下调，从改善型住宅向刚需转移，上海链家研究部总监陆骑麟表示。

　　最高优惠逾百万元

　　上海搜房网数据监控中心截至8月26日统计，上海9月打折优惠商品住宅共计251个（含别墅），环比上涨27.41%，同比上涨87.31%。相较去年4-9月优惠持平的情况，今年近几月优惠盘量持续走高，9月更是创两年内新高。

　　自4月其上海市场推出优惠的项目逐月开始增长，9月优惠盘量的增速创5个月内最高，项目增多近一倍。

　　值得注意的是，优惠项目的增加伴随着成交量的明显上涨，二季度的高成交量，使得上半年成交量突破600万平方米，各楼盘预借此热潮加大优惠，提升去化率。

　　改善型项目的折扣力度激增，位于长宁的中星美华村目前在售230-250平方米的产品，均价65000元/平方米，推出了170万元的会员优惠。而位于普陀的中鹰黑森林也推出了8万元抵60万元的大幅折扣，同属于中内环间的旭辉保利西安也推出了最高60万元的折扣力度。

　　新增优惠楼盘中，部分楼盘前期成交量良好，闸北大宁金茂府（资料、团购、论坛）预计9月5日加推132套精装3房房源，房型有95-158平方米的三房，认筹最高优惠将达42万元。

　　陆骑麟指出，开发商正积极地调整推盘节奏，借助此次“双降”快速地去库存，尤其要抓住即将到来的销售旺季“金九银十”，适时推出优惠，尤其是前期销售良好的项目，加大力度提高“金九银十”的销售业绩在全年中的占比，为完成年度销售目标提前应战。