广州次新学位房价格反超一手

珠岛花园盘源充足。

　　大坦沙二手盘遇一手抢客

　　尽管大坦沙在2015年仍将继续推进成片连片区域改造，但目前作为广州市首批成片连片改造试点的大坦沙岛，启动近3年，还是进展缓慢。由于岛上已有地铁5、6号线开通，交通颇为便利，楼价则相对处于低位，不管是一手盘花语水岸还是悦江上品，都有不错的销售成绩。

　　据珠岛花园分行营业经理唐丽君介绍，作为岛内二手学位房代表，万科柏悦湾盘源少，业主心态强硬，大多没有议价空间。而“刚需”盘代表珠岛花园则相反，其盘源充足，业主也会有议价空间。受一手楼盘冲击，确实有不少二手买家转而选购一手单位，或多或少令二手成交受到影响。

　　文/图/表：广州日报记者 陈白帆

　　次新学位房

　　议价空间少

　　中原地产唐丽君表示，万科柏悦湾于2008一手开售，2009~2010年正式入住，2013年仍有组团可售。鉴于2015年前，广州二手房如果房产证未过5年，则税费较高，所以2013年万科柏悦湾二手市场单价为1.7万元/m2，2014年为2万元/m2左右。

　　随着今年3月底二手房营业税“5改2”后，其二手市场均价升至2.5万元/m2，已超过悦江上品的一手签约价，逼近花语水岸单价。热销户型包括76平方米的小两房及90~97平方米的小三房。该二手楼盘成交活跃，买家以学位客居多，大部分看中其带有沙面小学学位。但由于万科柏悦湾楼龄较新，以小学六年为一个周期，大部分单位业主仍在使用学位，较少放盘，因此该二手盘源并不充足。业主心态也较为强硬，少有议价空间。

　　记者查询发现，近期悦江上品签约单价不过2.3万元/m2左右，花语水岸则是2.6万~2.7万元/m2，而且两个一手楼盘都远比万科柏悦湾靠近地铁。合富置业储备分区营业经理刘兆洪表示，想购买万科柏悦湾的主要是在中山八一带居住的广州人，如果预算充足，会选择楼龄较新素质较高的万科柏悦湾。如果预算有限，则会选择珠岛花园。

　　旧盘学位房

　　身价低很多

　　“而同样位于大坦沙的珠岛花园，楼梯楼市场均价为1.5万元/m2，电梯楼市场均价则为1.8万~1.9万元/m2。由于该盘仅带有双桥小学学位，因此市价相对低于万科柏悦湾。用万科柏悦湾电梯两房的价格，可以在珠岛花园购入一套三房甚至四房的单位，还能尚有剩余的，因此买家也以“刚需”客居多。” 中原地产唐丽君透露。现时珠岛花园的盘源充足，业主心态不太强硬，可以有2%左右的议价空间。满堂红链家数据显示，大坦沙两个盘二手项目差价巨大，两个三房户型尽管面积只相差10多个平方米，万科柏悦湾总价几乎多出100万元。

　　唐丽君表示，现时有一幅位于珠岛花园旁的地块已被规划为广州医学院第一附属医院新院址，该院日后将整体迁至大坦沙。现时一套万科柏悦湾的两房放盘，面积为77平方米，总价为176万元，电梯中高层，南向，房产证已过两年，带有沙面小学学位。另有一套83平方米的珠岛花园三房两厅电梯中高层单位在售，总价为155万元，东北向，房产证已过两年。