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刚需置业刺激 广州一二手楼市走旺

蒋劲劲 许蕾

2015年09月18日08:00  来源:南方日报  手机看新闻
原标题:刚需置业刺激 广州一二手楼市走旺

  李广军 摄

  8月新推货量较7月略减少,增城、从化正式挂牌后,新推动作有所加大,而南沙自贸区的住宅推新连续两个月降温。据经纬行研究中心不完全统计,2015年8月广州全市共24个楼盘推出住宅新货,楼盘个数比上月增加1个,总推货量为2929套,环比略降1.15%,新推货量已经连续三个月环比减少。然而,在刚需的带动下,近郊区域的成交占比加大,一手楼市仍然向好。而二手市场方面,首次置业比例有所下降,而改善型买家接力,二手市场人气仍旺。

  一手推货少刚需扎堆外围

  8月楼市传统淡季,一手住宅网签量继续高位回落,已是连续两个月下滑。经纬行研究中心认为,成交量下降,主要受连续三个月推新货减少导致客户选择面窄,且客户对即将到来的金九银十有所期待,因而放缓入市速度;政策方面限购不变,六部委虽放宽外资准入却未能利好广州,无助拉升成交量。

  不过对比去年同期,量价仍然齐升,显示楼市利好政策继续发挥作用。网签均价在上月短暂回升后本月环降,除各区域网签量齐降拉低均价外,外围区域成交占比加大,中心区域成交进一步萎缩,也结构性拉低全市均价。

  楼盘成交方面,上月有推新动作的亚运城天誉本月以187套网签排首位,保利岭南林语167套紧跟其后,万科金色梦想145套排第三。在近期各项利好政策叠加下,各楼盘均价上调,本月全市前二十楼盘有80%网签均价环涨,而环降则幅度非常小。区域方面,除越秀区网签面积环升外,其余十区均有不同程度环跌,天河跌幅最大,为36.09%;成交套数前三为增城、番禺和花都,分别是1440套、1274套和983套。均价方面,除荔湾、新黄埔均价环涨外,其余九区均有不同程度的环降,荔湾环涨近20%涨幅最高,主要是低价盘网签减少拉低区域均价;天河均价环降幅度最大,环降12.01%,主要受高价盘网签减少的影响。

  新推盘首日平均去化率回升,不过成交两极分化。虽然本月新货量略减少,但由于开发商“小步跑”少量推货,加上各项利好因素,如年内第四次降息降准、银行房贷利率下调、从化正式挂牌设区等,都刺激买家入市,新推盘首日平均去化率较上月略升,达46%,个别楼盘获得高去化率:如位于荔城中心的合汇中央广场,新推货均价略涨,却仍获92%的高去化,丽江花园最后一期如英居再推货,也获得90%的去化,显示位置优越、配套成熟的优质楼盘仍然是市场首选。而去化率在70%以上的楼盘还包括合景花漫里、珠光御景山水城、碧桂园豪园、狮城国际等。

  二手楼价稳中略升

  广州二手楼市场的成交虽然有所下跌,但是二手楼价还是稳中略升。近日,合富置业发布了《2015年8月合富标准二手住宅价格指数(广州)分析报告》,报告显示,2015年8月广州全市二手签约4904套,45万平方米,环比7月份高峰回落9%,同比2014年8月的低位大幅上升193%。合富房地产经济研究院院长龙斌表示,8月份的成交量虽然有所下跌,但属于7月高峰后的正常调整。由实际情况看,市场总体运行仍算良好,人气基本与上月大致相当。

  由区域看,广州各区的成交量大多有一成左右的下降。其中降幅最大的是番禺和原芳村片区,接近两成;其次是海珠一成;中心区天河、白云等中心区的降幅相对较小;越秀、原荔湾则较平稳。

  大部分板块价格持稳,不过,天河素质较好的刚需产品价格有所上涨,总体二手楼价略升。近月,天河区部分素质较好的刚需大盘价格连月上涨。如东圃-车陂板块的城市假日园、盈彩美居;天河北的协和新世界、天誉花园;天河公园的华景新城陶然庭苑等,8月份成交价较7月份上升了3%-5%。据了解,由于天河区的一手新货严重稀缺,二手住宅的成交比例占整体楼市的八成以上,因此业主对后市的信心充足,小部分优质单位甚至小幅升价3%-5%。客户方面,大部分买家看稳后市,部分刚需旧客,对市场较为了解,对相中的优质物业果断出手。

  刚需旧客入市仍较积极

  8月改善需求明显上升。数据显示,8月份的改善换房占比为38.6%,较上月的28.6%明显上升,主要受再次降准降息的影响。由过去一年情况看,降准降息会对改善需求产生阶段性带动。如2014年“930”后的10月,换房改善占比上升至四成,其后逐渐回落至三成五;2015年“330”后,改善客的占比再度上升至四成一;2015年8月,再次双降,改善买家的占比接近四成。此外,数据显示,8月份改善客一次性付款的比例接近三成,较上月的两成增多,显示改善客入市意愿仍较强。

  8月份首置买家的占比有所下降,主要是因为前期积累的客源一定程度消化,市场需求重新积累客源;此外,部分买家关注度逐渐转移到“十一”新货市场;股市下跌以及经济疲弱等因素影响了部分买家的购买意愿,尤其是新登记入场买家,入市略显犹豫。不过,看楼时间超过三个月的刚需旧客,入市意愿仍较强,尤其对购买地段有所要求的买家以及入住需求较迫切的客户。据合富标准指数监测,8月份的首置占比为55.9%,较上月有所减少。

(责编:朱江、孙红丽)

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