两年前越秀地产高资金成本引入拿地的基金开始相继到期

　　人民网北京9月24日电 （余燕明）越秀地产是房地产行业里较为擅长利用金融工具和财务杠杆的上市公司之一。

　　在9月23日，越秀地产刊发两则公告，均是关于公司对附属公司的融资安排。越秀地产宣布名下附属公司杭州越秀房地产开发有限公司与广州越秀融资租赁有限公司达成一笔5亿元的融资租赁协议，另一则公告是越秀地产名下的间接附属公司广州城建开发南沙房地产有限公司延长了收购合营项目公司股权的认购期权行使期限。

　　越秀地产在公告中披露，杭州越秀与广州融资订立融资租赁合同，广州融资按转让代价5亿元向杭州越秀收购租赁资产后，杭州越秀同意按租赁代价向广州融资租赁租赁资产。杭州越秀打包转让的租赁资产账面价值约5亿元，其中包括安防、消防、机电、照明灯系统和设施。

　　杭州越秀和广州融资约定的租赁资产租赁期限为3年，年度租息率约为6.19%。按此计算，杭州越秀在3年租赁期限内应付租赁利息总额约为9235万元，杭州越秀按季度支付。

　　另外，杭州越秀还要向广州融资支付融资租赁交易事宜的咨询费用1500万元。这意味着，越秀地产在这笔融资租赁交易中，扣除本金以后，越秀地产在3年间实际产生的财务费用约1.07亿元。

　　越秀地产同时也宣布，旗下附属公司广州城建南沙在今年到期日并未行使认购合营项目公司期权，其与合营伙伴（越秀地产大股东广州越秀集团控股的一家基金）已经达成协议，将合营项目公司的认购期权行使期延长到了明年底，合作协议内的其他条款不变。

　　越秀地产解释，之所以尚未行使认购期权，主要是由于合营项目地块目前只有一小部分获得开发或销售，公司董事会认为地块的开发仍处于初步阶段。

　　越秀地产子公司广州城建南沙在去年与合营伙伴订立了合作协议成立项目公司，并且收购了武汉市的一宗地块，广州城建南沙与合营伙伴分别获得了项目公司8%和92%的股权，双方约定在2年后由广州城建南沙收购合营伙伴所持项目公司的全部92%的股权，期权认购的代价包括合营伙伴向项目公司注入的资本总额（其中包括注册资本或股东贷款），再加上合营伙伴出资期间除税前12%的年回报率的收益。

　　越秀地产与合营伙伴成立合营公司获得的项目是位于武汉的精武地王项目，该地块的总地价达到了90.1亿元，地块总可建筑面积约为89万平方米。

　　广州城建南沙与合营伙伴成立的合营公司分别拥有的权益是8%和92%，因此双方约定广州城建南沙对该宗地块的地价出资总额也不会超过7.2亿元，即地块地价的8%。

　　这意味着，即便不考虑越秀地产在武汉项目合营公司上的注册资本，仅合营伙伴在土地款上的投资就达到了近82.9亿元，越秀地产届时收购合营伙伴的股权时，必须支付82.9亿元的土地款和注册资本，还要负担相当于每年12%的财务费用。

　　从2012年开始，越秀地产加大了在土地收购上的投入，并且尝试了与大股东越秀集团旗下基金合作拿地形式，这让越秀地产在支持较少的土地投资的情况下大量增加土地收储。

　　“基金与开发商合作拿地的形式多是以股权投资的方式展开，一般的资金成本都在9%到12%之间，这种合作拿地形式让开发商可以利用更高的财务杠杆获得土地储备，但是资金成本也相对较高。”歌斐资产的房地产基金人士告诉记者，而且引入基金合作的形式也可以优化公司的财务结构。

　　从越秀地产今年6月份披露信息开始，公司已经完成了共计3笔与基金公司合作的期权认购，越秀地产为行使收购这些合营项目公司期权累计支付的代价也超过了30亿元，同样包括合营伙伴在项目公司上的注册资本、股东贷款以及以年投资回报率计算的11%和12%左右相当的利息费用。

　　到今年上半年，不计入受限制现金的话，越秀地产所持有的现金资源约67亿元，较去年底结余的79亿元现金资源有所减少。

　　虽然从账面考虑，越秀地产短期偿债压力较小，比如其未来一年内到期的借贷只占总借贷的22%，但是在今年上半年，越秀地产依然完成了45亿元的银行融资。

　　另外，考虑到越秀地产在2013年已经陆续以股权合作的形式引入不少基金拿地，并且在今年开始到期并约定越秀地产来认购这些项目公司合营伙伴的期权，这意味着越秀地产将要增加资本支出。

　　“基金参与房地产项目的股权投资一般退出期都在两年左右。对于具体项目而言，如果基金投资时间延长，一般项目销售到9成以上基金会与开发商有尾盘退出回购协议，回购价格根据市场估值。”歌斐资产的基金人士向记者介绍说，“这就要求基金参与股权投资的房地产项目实现快周转，否则达不到基金公司约定的收益回报。”

　　越秀地产在今年8月份还公布了公司一笔总额达到20亿美元的中期票据发行计划。

　　人民网记者尝试电话联系越秀地产方面对今年到期认购合营项目公司期权的规模及资本支出予以评价，截至记者发稿暂未收到公司方面答复。