黎振伟：新型城镇化从“造城”走向“化人”

世联地产首席技术官

　　“金九银十”是传统意义上的房地产销售旺季。从江门8月份的房地产成交数据来看，主要以“降”为主。“金九银十”会不会逆袭？世联地产首席技术官黎振伟表示，目前全国楼市以去库存为主基调，开发商的去库存压力非常大。因此，他们会抓住今年最佳的旺季营销节点，或大量推货，或花样促销，去库存冲击业绩。“城市多元化发展使新型城镇化从‘造城’走向‘化人’，在房产供应大、存量大的情况下，让消费者有更多的投资机会。”黎振伟说。

　　去库存仍为主基调

　　“金九银十”是传统意义上的房地产销售旺季。黎振伟表示，从前段时间观察来看，广州、佛山市场处于稳价走量阶段，客户对价格的敏感度较高；深圳市场投资客入市，市场迅速升温，走出“量价齐升”趋势。“在这种情况下，不少房企转变开发模式，控制新开工面积及开发投资总量，从而控制库存增加速度。”黎振伟说，同时房企开始加大去库存的力度，把库存转化为现金，实现资金回笼。

　　“四季度市场供应不足，求大于供趋势出现，在库存达到平衡后价格上行压力将会四季度达到峰值。”黎振伟表示，对于“金九银十”市场，他认为利好较为充分，成交同比上升预期放大。

　　珠三角房地产需求仍较大

　　对于房地产现状及未来发展的思考，黎振伟把关注点更多地投到市场容量的思考上。他认为，市场空间的放大来源于人民对自身居住改善的需求。短期来看，部分核心城市存在供需失衡的问题 ；从影响中长期发展的经济和人口因素来看，环渤海、长三角、珠三角和中西部城市群的人口聚集能力和经济发展潜力都是非常突出的，这些地方的房地产需求仍然较大。“人口空间中的‘人口红利问题’的影响不是绝对的，中国人口基数大、家庭小型化给市场带来扩大的空间；同时，在城镇化空间方面，以静态计算，未来将增加约3.7亿人的市场需求。”由此，黎振伟认为未来的消费空间，城镇化进程影响中国整体消费水平，消费预期上升是大概率事件。

　　房地产从超速走向常态

　　黎振伟表示，2015年，中国房地产对于政府、企业与个人都是极具考验、挑战与机会并存的一年：“房地产支柱产业及其价值的再认识是怎样的？新市场环境下房地产如何转型创新？购房者在刚需不投资中如何去选择？这些问题都需要我们深入思考。”

　　那么，未来房地产行业演变趋势如何？“未来房地产行业演变趋势主要表现在5个方面，一是告别高增长与单一规模化，注重‘静水深流’，如万科、万达、恒大的转型，多样化、多元化、金融化；二是回归市场，供需主导，金融辅导；三是城市化的第二阶段，城市竞争的实质是产业竞争；四是用户数量、客户黏度超越规模优势成为竞争王牌；五是投资时光机，服务业的春天，更关注客户的需求与感受，做时代的企业。”

　　“国务院总理李克强提出新型城镇化，是以人为核心的城镇化，要求走集约、节能、生态的新路子，着力提高内在承载力，不能人为‘造城’，要实现产业发展和城镇建设融合，让农民工逐步融入城镇。”黎振伟表示，新型城镇化从“造城”走向“化人” ，房企要改变传统发展方式，促进城市多元化发展，赋予投资更多机会，提升城市内在承载力成为房地产商们的责任和方向。