上海9月入市新盘表现抢眼 地铁沿线房租金涨幅近10%

随着“金九”行情稳定发挥，全新入市项目开始增多，上周开始集中签约，表现十分抢眼。上周本市成交均价达到32022元/平方米，环比上涨5.2%，为9月收官画上圆满的句号。除了松江、嘉定刚需交易“大户”继续稳定发挥外，改善型区域代表——浦东开始发力，上周挤入前三。

改善型楼盘有所表现中高端项目推盘积极

据上海中原地产研究咨询部数据显示，上周（9月21日-27日）新建商品住宅成交面积34.2万平方米，环比小幅减少0.7%。从成交前十的项目来看，单价3万元/平方米以上和4万元/平方米以上的改善型项目占据一半席位。其中，成交量排名第一的“恒大滨水嘉苑”，成交117套，成交均价23439元/平方米。随着改善型产品有所表现，高端类项目成交也开始加码，单价10万元/平方米以上项目成交21套，比上周翻了一番。

在连续高速放量后，上周供应量出现回落，环比减少41.6%，不过，绝对量仍有32.8万平方米。“十一”长假期间，房企借助假日楼市在推盘上不会松懈。近期，中高端项目在推盘上比较积极，上周延续这一态势。比如供应量排在第一位的洋泾板块的“万科翡翠滨江”，入市面积达到5.2万平方米，报价为10万元/平方米。根据网上房地产数据显示，上周二手住宅挂牌10.7万套，环比增加1.5%；根据中原地产数据推算，上周全市二手住宅成交约8837套，环比增加1.7%。目前，受供求关系的影响，中内环区域优质房源供不应求，房价维持涨势；外环以外的区域，受新房大体量集中供应影响，约3-6成买家转投新房，导致二手房受冷，交易量提升力度不大。总体看二手房市场“金九”成色可能低于预期。

上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示，在楼市利好政策下，“金九”供求两旺格局已经形成，为“银十”市场保驾护航。近期国家下调住房转让手续费，为交易环节再度减负，虽然力度有限，沪二手房手续费降低了1元/平方米，但释放出积极的信号。

地铁附近小户型受青睐租金平均上涨8%-10%

毕业季过后，租赁市场步入降温期。上海中原地产各门店租赁需求量小幅回落，部分区域租客量环比减少30%，同时市区大部分区域租赁挂牌量继续萎缩，环比下滑5%-8%。虽然租赁市场供求降温，但租金表现仍然坚挺，其中供应有限、需求集中的一房、两房，租金平均上涨3%-5%，地铁沿线的稀缺小户型涨幅高达8%-10%，供应量稳定的区域租金表现平稳。

上海中原地产大宁国际分行的经理介绍，本月租客比上月略有减少，但地铁沿线的老公房租赁需求活跃，其中一房租金由上月的3500元涨至3800元，部分房东挂牌价超4000元/月。例如，前几日挂牌的一套位于地铁沿线的延长小区，一套位于地铁旁延长小区的42平方米一室户，装修一般，但房东报价高达4200元/月，而同类户型月租金在3800元左右。房东却表示，该房就在地铁口100米范围内，不怕没人租，如果有意向租客想还价，最多让100元。经理表示，目前大宁片区需求量集中的一房、两房，月租金较上月平均上涨100-200元，如果是可以步行到达地铁的小区，月租金上涨力度更大，平均在300-500元不等，目前一房月租金在3500-5000元，两房月租金5000-8000元。

此外，不少门店反映，目前50平方米以内的小户型颇受众多单身人士或小夫妻的欢迎，但市面上这类房源挂牌稀少，一般挂牌后三天内就能顺利出租，如果房屋楼层好、装修佳，房东报价更高。据上海中原地产芳华路分行人员介绍，近期租掉的一套一房，房东直接喊价4300元/月，最初租客认为租金太高，而且是底楼阴暗潮湿，想还价300元/月，但房东则态度坚决，并表示此房为全装全配直接可以入住，而且还附有两个天井可供使用，实际使用面积达到60平方米。目前出租的同类型房源仅此一套，因此绝不还价，租客经过考虑后最终签约。

■专家观点：在涨租面前，租客更看重装修和交通

毕业季过后已难觅学生租房的踪迹，租客主要以上班族、外来人员为主。其中，一部分是租赁合同到期重新找房的新上海人，另一部分因工作更换需要在就近租房的上班族。他们租房首先考虑的是周边交通及生活配套设施，最好是步行至地铁站不超过500米，其次是装修和配置，保证自己居住的舒适、安全，只要满足上述要求，即使房东涨租，只要在合理范围内租客都能接受。

上海中原地产研究咨询部高级研究员孙黎表示：随着毕业租赁旺季的结束，9月租赁市场逐步转冷，交易量处于惯性下滑。乐观来看，新增需求明显减少使租赁供需矛盾得到一定的缓解，同时租金上涨的动力会逐步减弱，这样有利于稳定租金价格。站在租客的角度来讲，交通、配套仍然是租房主要因素，小户型地铁沿线房供不应求的局面还会有一个持续过程，短期内此类房源租金保持小幅上涨。整体来看，租赁市场已步入四季度传统淡季，伴随租赁需求的进一步下降，供求关系将趋于平衡，随之而来的是价格波动更加平稳的“新常态”。