北京：36个新盘为“银十”捧场 去库存或提速

　　金秋10月不仅是收获的季节，也是楼市传统的旺季。刚刚过去的十一长假期间，楼市较之前几个月有明显回升迹象。据亚豪机构统计数据显示，2015年“十一”小长假期间(10.01-10.07)北京共成交商品住宅(不含保障房与自住房)342套，成交面积3.43万平方米，成交均价为24548元/平方米，相比去年“十一”同期，上涨了16%。也正是看到了十月份不错的开局，更多的开发商计划趁热打铁，推出更多新盘。

　　据研究机构统计，预计将有36个项目入市，其中包括紫金印象、鲁能·钓鱼台美高梅公馆、懋源·钓云台等17个纯新盘，以及包括龙湖·滟澜新宸、福海棠华苑、上林溪南区、华远和墅等在内的19个老项目后期。这也是今年第一次连续3个月的开盘项目都维持在35个左右。

　　“银十”36个项目预计开盘 高端产品酝酿“保价提利”

　　伴随着成交量的增长，房价也开始攀升。从10月预计入市项目特征来看，依旧延续上月特征，高端项目入市积极性高涨。预计入市的35个项目当中仅别墅项目就占据6席，预期售价60000元/平方米以上的公寓豪宅项目也多达8个，房企们摩拳擦掌想要“保价提利”。

　　像位于东四环的高端豪宅泛海容郡项目，最新推出的部分无论成交量还是成交价格都明显攀升。均价已经由去年的6万元/平方米提升到了7.5万元/平方米。项目负责人向北京青年报记者表示，一方面，项目所处的东四环的位置和学区房的优势支撑着价格的提升，另一方面，在9、10月份，豪宅市场供应量明显增加。越接近年末，各大银行的放款额度也越少，放款速度也会减慢，所以不少意向购房人都选择在9、10月份出手购房，因此项目也选择在这个时间点加推。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，从8月份开始，北京的别墅与公寓豪宅成交创下小高峰，整体高端市场成交活跃度明显提升，加之房企在今年普遍已完成销售目标后，提升利润水平的诉求更加强烈，是加速推出高端项目的重要拉动因素。而高端项目占比的不断上升，预计将拉动北京商品住宅成交价格水平再次创下新高。

　　丰台成为新兴豪宅区

　　豪宅供应增加，其中大部分集中在了丰台区域。10月预计入市的项目中位于丰台的有钓云台、福海棠华苑等3个普宅项目，以及鲁能·钓鱼台美高梅公馆、中奥广场首站两个商住项目，其中钓云台项目单套售价高达千万起。此外，丰台上半年的明星项目龙湖西宸原著也可能推出平层产品，近15万/平方米左右的定价，进一步加深了丰台这一新兴豪宅区的形象。

　　据北青报记者了解，丰台作为内城区却在北京楼市中长期边缘化。直到2013年，龙湖、泰禾等品牌开发商接连进军西南三环市场，丰台土地价格迅速攀升，就在9月初，中铁建和方兴联合体以超过5万元/平方米的价格拿下丰台石榴庄地块，再次引发业内对丰台豪宅区崛起的关注。

　　懋源地产西南三环的钓云台项目就可能在近期入市，据了解，项目由4栋12-14层的高层组成，总共106户，主力户型在170平方米到260平方米之间。

　　无独有偶，龙湖西宸原著项目也将推出其平层玉府产品，售价预计在15万元/平方米左右。其项目负责人对北青报记者表示，玉府作为内城豪宅产品，本身土地已经非常稀缺，但仍考虑到高赠送的附加值，包括1.8米宽的阳台和设备平台，都是赠送部分，其中设备平台既可以当作保姆间也可以视作多了半间屋子。

　　对于丰台豪宅扎堆的现象，任启鑫表示，以往丰台区在北京房地产版图当中一直处于被冷落的“配角”地位，从住宅存量来看，目前丰台区商品住宅存量仅在3000套左右，仅占到全市住宅存量的3%。不过随着城区可开发土地的日益减少，丰台三、四环土地也开始集中推出，而受到土地成本的拉升，这类项目多将以豪宅产品面世，例如10月预计入市的天恒金融街公园懿府、钓云台等。而除此之外，丰台三、四环之间还包括已入市的龙湖西宸原著，尚未入市的泰禾西局地块、愗源夏家胡同地块、华润亚林西地块、中铁建方兴石榴庄地块等高价地，以及即将于9月底出让的樊家村“准地王”地块。而随着这些项目的逐渐入市，丰台三、四环之间也将成为继东坝之后，北京西部新兴的“豪宅区”。

　　通州哑火 新盘零供应

　　虽然10月份整体楼市很可能量价齐升，但引人注意的是，在8月开盘项目个数达到37个的年度高峰之后，接下来的“金九银十”的新盘放量却始终未能突破这一水平。尤其是处于风口浪尖的通州区域，随着最严限购令推出，成交被瞬间冰冻，居然在10月份没有一个新盘供应。

　　不久前因“北京市行政副中心”尘埃落定而大热的通州房地产市场，被“史上最严限购政策”切实浇上了一盆“冷水”。

　　最新的规定显示，对已拥有一套住房、无法提供在通州区落户满3年及近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明的本市户籍居民家庭；无法提供近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭将暂停向其出售通州区商品住房。在全国限购松绑大环境下，北京通州“逆行”加紧限购，让此前积极“喊涨”的楼盘，陷入了“降与不降”的拉锯战。

　　一度惜售的通州各个项目，在“最严限购”实施前纷纷连夜开盘，但密集成交过后，除了商住楼这一缺口外，通州楼市陷入了全面死寂。根据亚豪机构的统计显示，10月份预计开盘的36个项目，居然没有一个来自通州，通州区域的新盘供应也在2015年里，第一次挂零。

　　对此，任启鑫对北青报记者表示，8月份新盘入市高峰得益于通州限购前夜的集中推盘。但在进入“金九银十”之后，虽然信贷等政策宽松的刺激使得开发商推盘意愿持续高涨，但同时通州区的整体“哑火”使得原本销售旺季总欠一把火后，未能突破今年的供应最高峰。

　　大兴接棒成刚需集中地

　　通州供应断顿，给了房山和大兴更多的机会，这些区域的项目积极开盘，抢夺刚需和部分刚需改善型的购房人。从10月入市项目的区域分布来看，大兴区将要开盘的项目最多，达到了6个，占据各区供应的榜首。其提供的产品类型也较为丰富，即有像华远和墅这样的别墅项目，也有金融街·漫香林第6区这样的普通住宅产品，还有像万科天地这类的商住项目。

　　根据亚豪统计数据显示，9月1日至17日，大兴区共实现商品住宅(不含保障房与自住房)684套，占全部成交比重为21%居各区之首。任启鑫表示，目前大兴区成交主要集中在大兴新城以及亦庄两个区域，其中大兴新城以首置刚需项目为主导，而亦庄区域则以改善型项目为主导，这两部分需求均为目前政策导向所在。加上政策导向的刺激，使得大兴区需求得以集中释放，也吸引了众多新项目的不断入市

　　“银十”去库存或提速

　　整体楼市的供应充足，也促使了成交的上升。根据链家网研究院统计，10月1日至11日，新建商品住宅网签量为1438套，纯商品住宅(不含保障房、自住房)成交655套，较去年同期上涨21.7%。

　　中指院常务副院长黄瑜表示，近期中央继续出台宽松的货币信贷政策，持续刺激需求入市，一系列投融资端口调整政策出台，鼓励企业加快开发节奏、调整投资结构，宽松的市场环境为楼市升温注入新动力。

　　开发商为了年底冲刺业绩，趁着“银十”也在积极推出新房源和促销手段。链家网研究院李巧玲认为，在供应方面，考虑到多数需求会受节假日影响推迟入市，一般来说10月上旬鲜有项目入市，预计中下旬供应或将迎来高峰，“银十”也将成为开发商去库存的关键节点。