上海协和城被指囤地23年 开发商靠项目估值变动盈利

　　人民网上海10月15日电（徐倩）在金碧辉煌的静安寺旁边，毗邻繁华的南京西路，永源路则像是遗弃在市中心的一条“鬼街”，沿街商铺被废弃、办公楼空置、道路一边的大面积的空地，野草丛生，而车辆行人也异常稀少，整个永源路演变成一条长长的“停车处”。

　　然而，永源路冷清、凋敝的命运正是由于坐落在永源路整个街道上已经开发了23年的上海协和城，上海协和城作为南京西路唯一最后一块可开发土地，坐拥41万平方米，规划打造为集办公、酒店、商业、住宅为一体的城市综合体。

　　可惜的是，23年已经逝去，规划仍只是规划，永源路并未成为与南京西路匹敌的上海地标，然而协和城的住宅单价却在23年间上涨了100倍，而协和城背后的开发商中国地产集团(01838.HK)也每年靠项目估值升值赚取着高额的利润。

（上图为上海永源路街景）

　　蹊跷的价格洼地

　　“目前单价8-10万是南京西路的价格洼地，附近新楼盘开盘价一度达到每平方米12万元。”置业顾问介绍称。

　　而进一步询问时，置业顾问向记者坦陈：“我们这块地是在92年拿的，当时是外销房，所以拿地时候的产权是50年，现在约剩余不到30年的产权。”

　　尽管如此，按照1992年南京西路周边项目约千元的售价，对于现在每平方米超过10万元的售价，在23年间，协和城的单价已然上涨100倍。

　　“现在外销房已经转内销了，这个限制早就没有了，和普通的商品住宅房一样，而且产权概念也不打紧了，产权到期也可以继续居住，关键是我们地段好，肯定还要升值。”其补充称。

　　为何项目开发时间就长达23年，上述销售人员称，“老板是香港的公司，说白了，就是捂地，为了升值，而且公司也不着急卖，并没有做宣传。”

　　据悉，协和城的主要部分是由香港太平协和集团在1992年收购所得，并在1994年和2003年间又陆续购买了邻近的数个地块。2003年，太平协和集团被私有化，后于2007年更名为“中国地产”，并在香港联交所上市。

　　此后协和城项目由中国地产集团主导，分两期开发，预计总建筑面积为40.9万平方米。其中，协和城一期包括一个零售区以及两幢服务式公寓，总建筑面积约为6.25万平方米，已于2000年竣工，而包含零售街、五星级酒店、办公楼的协和城二期却一拖再拖，规划几经调整，时至今日仍然荒芜一片。

　　记者就协和城开发23年的疑问联系了中国地产集团负责协和城开发的项目公司上海静安协和房地产有限公司其作人员表示“向领导汇报后会与记者联络”，但是截至到发稿仍未收到答复。

　　高超的整容术

（上图为南京2068公馆售楼处）

　　 “敲掉酒店变公寓”、“花园改造游泳池”、“重新改造外立面”“大笔回购前期项目”成为协和城的“新魔术”。

　　从去年起，上海协和城更名为“南京西路2068号公馆”，推出54-148平方米的公寓，其开发商中国地产集团宣布投入10亿元现金用于协和城公馆前期项目的回收与升级。

　　关于回购的原因，中国地产集团相关负责人曾公开表示，协和城在之前的开发上，由于各种原因存在一定的缺失，不过作为国际大都市上海零坐标的重点项目，开发商就应该负起这个社会责任。因此，中国地产集团重新塑造协和城。

　　而事实上，另一协和城回购前期项目的背景是全新的协和城二期规划获批，在规划中，其分别由购物街、一间国际五星级酒店、SOHO式办公楼，以及酒店式公寓及其附属的零售物业四部分组成，且定位为高端物业。

　　“变身之后，以前的酒店客房将整改成为南京西路高端公寓住宅，而项目沿街的商铺在回收后将重新打造成足以媲美久光百货的高端商业品牌自，届时项目就不是现在这个价格了。”现场的置业顾问介绍。

　　从售楼处现场了解，在拖了多年之后，协和城二期工程将于今年年底动工，在2019年竣工后招商。

　　“扭亏为盈”的财报　

　　上海协和城背后的开发商中国地产集团正是凭借“坐地生财”的本领维持着账目上增长的利润额。

　　根据今年的中报显示，中国地产集团的公司所有人应占期间利润约为9亿港元，是去年同期约2亿港元利润的近5倍。而其销售收入只有约0.42亿港元，那么，如此高的利润增长是怎么实现的呢？

　　通过分析中报，记者发现，中国地产集团利润增长的奥秘在于——投资物业公平值的变动。中报显示，投资物业公平值的变动为约14.6亿港元，而如果不计投资物业和转换期权衍生工具公平值的变动数据， 中国地产集团的真正利润为负的0.2亿港元。

　　东方地产首席分析师竺劲向人民网记者分析称：“投资物业公平值的变动在香港会计处理上是可以计算进入利润的，而A股不能。而这样做的结果是利润存在一定的虚增，因为这部分房子没有真正的卖掉，从而开发商的盈利波动性较大。”

　　中报数据显示，中国地产集团对上海协和城的估值已经高达439.8亿港元，其包括上海协和城在内的投资物业公平值的变动已经成为其利润的主要支柱。

　　从近三年2012、2013、2014年的财报数据来看，投资物业公平值的变动为中国地产集团分别贡献了20.8亿、10.5亿、24.6亿港元，而其真正的盈利分别为1.8亿、3.5亿、0.01亿港元。

　　针对上海协和城为何开发迟缓和投资物业公平值的变动作为其主要盈利来源的疑问，记者试图联系中国地产集团，但是并未在财报中取得联系方式，而财报透露的公司官网网站cpg-group.com 打开后显示“KF Web Server Home Page”英文字样而不能连接到官网，截止到今日发稿，记者尚未能与中国地产集团取得联系。

　　中国地产集团在中报分析中认为其“大规模套现的时机已经到来”，其陈述称：“大规模套现已经是本集团经营中的当务之急，不管遇到何种困难，都要想办法将其克服。”从这个方针中，我们不难看出协和城“旧貌换新颜”的思路。