剑指供地结构 上海或进入新一轮楼市调控

　　人民网上海10月15日电（徐倩）上海连续3天叫停5幅地块的出让，引发了市场舆论对于上海市楼市即将进入新一轮政策调控的热议和预期。

　　数天前，上海市市委书记韩正在中共上海市委举行区县、大口党委书记季度工作会议上表示“上海房价已经很高，如果不坚持调控，将影响上海经济持续平稳健康发展，也会削弱城市的竞争力。”

　　上海同策咨询部研究总监张宏伟认为，上述讲话很可能预示着在房价高企背景下未来上海楼市调控政策很可能会“收紧”。

　　另外，关于调控的方向，韩正还明确指出了当前上海房地产市场有两大结构性问题：“办公用房、商业用房投资增幅过大、保有量过大；中小套型商品住房供应严重不足，特别是市场化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。究其根本原因，是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供应明显减少。要抓紧研究制定约束性措施，土地供应量不变，结构必须调整。”

　　对此，第一太平戴维斯中国区市场研究部董事简可认为：“政府很可能会推出温和性的政策措施，例如税收、加大中小户型的供应量等，而短期内也不太可能会有强劲的政府干预措施出台。”

　　上海房价快速攀升

　　今年以来，随着楼市“330政策”的落地和央行双降的推出，上海楼市呈现出供需两旺的特征。

　　同策咨询研究部数据监测显示，今年1月-9月上海商品住宅累计成交面积约1010.99万平方米，同比上涨63.55%；商品住宅销售均价为每平方米31337元，同比上涨18.20%。

　　从上海区域成交现状来看，上半年房价上涨最快的区域为闸北区、南汇区和青浦区，其中闸北区随着部分中高端项目的入市和去化，其房价也迅速拉升。

　　根据克尔瑞市场研究部监控数据显示，今年以来闸北区商品住房每平方米成交均价接近6万元，同比上涨34%。

　　不仅仅是一手房，今年以来，上海的二手房市场更是交易量频繁上升，交易均价也一路高升。据上海“网上房地产”数据显示，今年前9个月二手房交易总量达到25.7万套，远超去年全年的成交量量，同比增长101.9%。

　　而刚刚过去的第三季度上海楼市的成交依然强劲，根据第一太平戴维斯提供的数据显示，一手房市场供应量和需求量同比上升10%和89%，成交均价突破每平方米32000元，同比上升19%。而二手房需求同比增长190%，成交均价上升到每平方米25500元。

　　上海房价上升的背后是节节攀升的地价，在土地市场，今年以来也频频诞生“地王”。葛洲坝、金融街、阳光城、景瑞等房企纷纷在沪拿“地王”，青浦、长宁、杨浦、松江、金山五个区域的“单价地王”记录都被交替刷新。

　　张宏伟认为：“房价上涨压力正是这次楼市调控政策收紧的原因之一，当楼市基本面向好以后，政策阶段性收紧也是理所当然。”

　　（近十年以来上海房价成上涨态势，而今年闸北区房价涨幅最高。数据来源：第一太平戴维斯）

　　商办用地供大于求

　　而近年来，上海商办用地供应量的持续加大也引发了“供过于求”的担忧。

　　根据易居研究院数据显示，近五年上海的办公存在严重的供大于求，5年半累计库存超过400万平方米，而未来五年内，上海预计累计交付甲级写字楼约725万平方米，年均新增供应规模将超过150万平方米。而过去五年，办公年均去化量大致在150-250万平方米之间，去化速度远落后于供应速度。

　　而根据第一太平戴维斯最新提供的区域供应量的数据显示，大虹桥板块的供应量已经达到42万平方米， 目前的空置率为64%，而淮海中路的供应量也达到最近3年的峰值11万平方米，空置率为8%。

　　虽然今年写字楼市场交易量也持续攀升，但是供应量依然远大于交易量。来自上海链家市场研究部数据显示，截至2015年9月30日，上海市一手办公项目共成交184.9万平方米，按单月核算，2015年办公市场的最终交易量将仅次于2013年的263.4万平方米。

　　而刚进入第四季度，办公市场新增供应量已暴增至390万平方米，是同期市场成交量的两倍不止，不仅超过供应量惊人的2013年，且打破近十年单年新增供应量记录。

　　第一太平戴维斯上海区商业楼宇部的负责人郑廷俊向人民网记者表示：“从数据上来看，上海写字楼市场确实存在供大于求的现状，尤其是非核心写字楼区域由于集中供应量加大而出现短期内过量的情况，例如虹桥板块，集中供应的会引发去化周期的加长。”

　　同时，郑廷俊也认为：“供大于求是短期内来说的，从中长期讲写字楼的发展是与上海整个城市的经济发展同步的，上海作为国际化一线都市，其写字楼的需求潜力是巨大的，比如今年以来苏宁、万达集团出于一线战略的考量落户上海。”

（统计截止时间：2015年9月30日，数据来源：上海链家市场研究部）

　　剑指土地出让结构

　　张宏伟指出，这次楼市调控政策很可能按照“分类指导”的政策趋势进行，针对“中小套型商品住房供应严重不足”的问题，很可能出台类似“限房价、竞地价”、“限房价，竞配建（中小套住宅、保障房）”、重启最高土地竞价49%溢价率的土地拍卖措施等，确保未来中小套型住宅的供应量。

　　同时，上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为调整土地供应结构应该“应加大商品住宅用地的供应量”，其公开撰文称：“上海必须想法设法增加商品住宅供应。比如上海城市建设用地极其紧张，已临近大限，而大量的开发区、工业区中的工业用地却利用效率低下，甚至荒废，应加快这些土地二次开发与利用，部分地块可转性为居住用地。同时，切实鼓励市区拥有旧厂房、旧仓库的大中型国企，腾笼换鸟，将宝贵的土地资源部分的用于商品住宅开发。”

　　而对于商办用地供应量过大的情况，第一太平戴维斯中国区市场研究部董事简可认为：“不应该采取一刀切的措施，而是根据各个区域的具体情况，对于供应量偏大的区域进行调整。”

　　长期研究上海办公楼市场的郑廷俊认为：“上海办公楼用地供应量大是因为“集中供应，集中开发，集中上市”，往往是政府作为牵头人对该区域进行统一开发，这样做的好处是可以加快区域的开发，快速提升区域的成熟度，但是也带来了短时间内供应量偏大的局面，所以从时间上‘错峰’供应可以调节供需平衡。”