易宪容：住房严重供过于求拖累经济增长

　　根据统计，截至8月底，中国住房库存4.3亿平方米，比2014年同期增加15.7%。国际货币基金组织（IMF）统计，2014年中期，中国房屋库存规模相当于4个月销售量，而地方城市库存量则超过了2年的销售量。

　　在去库存压力巨大的背景下，2015年前8个月，中国的房地产投资仅增长2.3%，创近7年以来新低。

　　在政府一系列房地产救市政策刺激下，今年4月份以来国内一些城市的住房市场出现回暖的迹象。8月份总销售额较2014年同期增长15.6%，今年前8个月已完工但未售出的房屋建筑面积增长了15.7%。

　　也就是说，今年住房销售是增长了，但住房销售增长仍然低于新增加的住房库存。原有的住房库存并没有减少。

　　追踪房屋库存数据的克尔瑞信息集团更表示，由于地方统计的住房库存数据一般包括目前仍在建但已经获得出售许可的建筑。部分竣工或还没有上市销售的建筑可能不列入统计，因此实际住房供给或库存可能比数据显示的更大。

　　这里有几个问题需要解释，一是住房库存4.3亿平方米，如果以每套住房100平方米计算，就有430万套住房库存。如果每个家庭有3口人，那么这些库存足以让1290万人口居住。以城镇人口有7.49亿人计算（最新人口普查数据），只占1.72%。按这个住房库存比重来看，官方公布的住房库存面积并不是太大的问题。

　　问题在于以下两个方面，一方面这种统计出的住房库存可能比实际的库存小得多。这里既有统计口径的问题，也有一些地方政府瞒报库存的问题；此外，库存不仅是开发商手上的住房，还有在投资者手上既没卖出也没租出的住房。这才是导致当前不少城市住房的去库存化非常困难的原因。

　　二是由于住房的库存量过大，不少地方“空城”严重，从而使得很多房地产企业纷纷退出市场，或减少房地产投资。今年的住房投资增长已经是近十年来最低水平。

　　由于往年的房地产投资占整个固定资产投资的比重达20%以上，房地产投资一下降，立即全面影响固定资产投资的增长。即使今年以来政府大量增加城市基础建设投资，但是这些投资与房地产投资相比还是太小，整个固定资产投资仍然在下降。在此情况下，GDP增长下行的压力只会越来越大。

　　三是当住房严重供过于求时，一定会导致价格全面下降。从已有的数据可以看到，一年以来，全国90%以上城市的房价都处于下降态势。而中国的房地产市场是一个以投资为主导的市场。如果房价下跌，必然会使投资者退出市场，去库存化会更为困难。

　　四是当房地产投资下滑时，许多关联行业立即会出现产量过剩。比如，建筑材料、钢铁等。这不仅影响关联产业与企业的利润，也会影响关联产业与企业的投资意愿，会把国内经济增长的下行压力进一步放大。

　　此外，由于住房市场严重供过于求，也容易引发一些中小房地产企业资金链断裂的危险，导致不良贷款和不良贷款率的上升。在这种情况下，无论政府如何救市，但商业银行会对房地产的贷款更为谨慎。中小房地产企业破产倒闭的风险大大增加。

　　可见，当前国内房地产市场严重供大于求是开发商投资意愿下降、社会固定资产投资减少、相关行业产能过剩、不少城市房价下跌及住房投资者退出市场的重要原因，也是拖累经济增长重要的原因之一。

　　如果这个问题不解决，中国的经济增长要重新踏上正轨是不容易的。如果既想重新走“房地产化”经济的老路来保证经济增长，又想通过政策救市来化解供大于求的问题，但实际上要做到这点是不可能的，这只能把严重的问题弄得更为严重。

　　（作者为中国社科院金融所研究员）