北京"疯抬"单价十万楼盘明年将达50个 新盘定价未受新地王影响

　　截至10月21日，计划将在年内推出的22宗土地 （数据来源：北京市土地整理储备中心）

　　樊家村！这个北京南三环到南四环之间的地名，将在未来一段时间内在房地产市场被广泛提及，但我们相信，过不了多久，它仍将成为一个过客的名称。

　　10月20日，葛洲坝经过104轮竞拍，以49.5亿摘丰台樊家村宅地，需要配建4.1万平方米公租房以及6.18万平方米回迁房。溢价率高达50%。据初步测算，楼面价或高达7.5万元/平方米，未来售价笃定破十万。

　　结果一出，活跃的微信朋友圈各大周边楼盘欢呼雀跃，“樊家村都破十万了，赶紧来XX项目压压惊，位置更佳，品牌更棒，每平方米仅需9万元”、“谢谢葛洲坝，丰台高价盘的救世主”等等看似戏谑却发自肺腑的兴奋之声不绝于耳。

　　土地市场在疯狂的同时，新开楼盘的价格却低于业内人士的心理预期，南四环楼盘天恒公园懿府上周开盘，单价4万～4.2万/平方米引发抢购，此前该楼盘被普遍预估均价在5万元以上；而融创的使馆一号院亦在短时间内热销10亿，价格都低于预期……

　　业内人士分析，未来一个月内，将有700亿以上土地额成交，有多少地王接踵而来我们虽不能臆测，但起码可以预测，樊家村丰台地王“桂冠”很快将会花落别家。

　　疯狂的樊家村

　　丰台成了“疯抬”。在樊家村之前，每一次新地的拍出都被喊“疯了”，但直到今天，人们对此已然见怪不怪，不疯已经不能称之为“疯台”了。

　　樊家村疯了，不仅仅是因为它创造了丰台新地王，更重要的是一个只有国企背景，而没有实际操盘经验的企业如何在群雄环伺的丰台占领第一高地。且看丰台板块如今的高端房报价：龙湖西宸原著最高超过20万元/平方米，不久前公布平层产品玉府售价将达到15万元/平方米；紧挨着樊家村6号地的懋源·钓云台，昨天刚刚公示预售证，4栋楼均价都在10万元/平方米以上，最高的一栋楼均价超过13万元/平方米，而葛洲坝一向是以“出资傍名牌”的形象出现在地产业界，中化方兴、龙湖、融创等知名企业在北京的楼盘，幕后多有葛洲坝的身影。此次从幕后转向前台释放出的信号，足以让业内人士分析一阵的。

　　2015年1月5日，成交的两宗地块位于丰台玉泉营区域，经过多轮竞拍后，其被史上最巨型联合体—招商华润九龙仓平安联合体摘得，平均楼面价高达3.73万元/平方米和4.97万元/平方米。就在新年第一拍余热未消之时，1月7日下午，丰台花乡白盆窑地块在经过53轮举牌后，被华润首开平安联合体以86.25亿元捧走，成为北京新晋总价地王。白盆窑地块楼面价约为3.4万元/平方米，而该区域的二手房价格不过每平方米4万元左右。对此，业内普遍认为，楼面价接近或者超过在售房价已经成为土地市场的新常态。

　　接连的土地成交热潮让丰台区俨然成了楼市热点，受到各大房企的追捧。公开数据显示，丰台2014年土地总成交额为281.8亿元，位列全市第二。而在2014年成交的土地中，丰台也不乏高价地的身影，比如2014年初的西局地王楼面价早已突破6万元/平方米；2013年成交的夏家胡同地王也地处丰台区，其楼面价达到4.5万元/平方米，该地区的二手房售价不到4万元/平方米。

　　当时，对于丰台区域屡屡出现高价地现象，业内人士认为，在很长一段时间内，丰台都处于市场边缘，其低调的表现导致区域土地价值长期被低估，因此受到各路房企的争夺。受土地拍卖价格的影响，丰台区域住宅价格有望突破8万元/平方米。但当时谁都不敢想象，短短九个月时间，随着樊家村地块的加入，丰台均价十万以上的楼盘已经接踵而来。

　　对于丰台土地缘何如此密集地推出，亚豪机构市场总监郭毅认为，开发商手中的商品住宅在经过今年的快速去库存后，库存已大幅消减，年末补充土地储备的意愿大增，国土部门因此集中推地，一方面满足房企购地需求；另一方面也通过分流购地需求来化解过于激烈的竞地局面，从而达到平抑地价的目的。

　　2016年 北京豪宅主战场

　　在北京，单价每平方米超过10万元的楼盘被称之为顶豪，中原地产首席分析师张大伟预计，2016年未来顶豪项目有望突破50个。

　　据张大伟介绍，截至三季度，北京土地市场成交25宗商品房住宅用地，虽然从25宗土地总面积看合计高达427万平米，但因为多种配建，实际商品房住宅用地合计只有104万平米，按照商品房平均单套120平米计算，未来能够供应形成的商品房住宅只有8600套！

　　土地市场竞争激烈，地价超过房价成为新常态！在北京2013年开始出现了地价超过房价的现象，而从2015年6月大兴等南城系列地王开始出现了地价远超房价的现象。这证明了房企对一线城市土地的争抢。

　　北京商品房住宅的市场已经进入高端化，与香港类似，目前在售物业中低端占比非常少，北京从2015年开始，也非常明显地以为自住房的供应挤占普通住宅市场，导致未来高端化将成为趋势，当然，这种高端化的价格，与过去的住宅产品并不一致。

　　2015年最后2个月，虽然土地价格对房价影响已经趋弱，但依然会释放促涨影响，房价有可能出现明显上涨，在2013年开始，北京的土地出让出现明显的商品房住宅建设的现象，各地出现了很多地王，这种情况下，未来新上市的商品房定价自然会出现高端化趋势，而很多过去认为是非豪宅区的也将供应大量的豪宅项目，将明显影响市场定价。

　　据一位豪宅开发商介绍，目前在售的豪宅中，1000万至2000万之间是有市场需求的，也是豪宅中卖的最好的。而一个亿起的虽然难卖，但由于这种房源本来就稀少，因此找到对位的人群是有办法的。最难卖的就是4000万-5000万之间的顶豪，存在的位置很尴尬，是豪宅中最滞销的。明年十万以上楼盘纷纷入市，不出意外，会有大量的豪宅滞销，甚至烂尾。

　　豪宅未来卖给谁？新盘定价低开低走

　　土地市场的疯狂似乎并没有改变在售楼盘快跑的决心。一些新开楼盘的定价策略印证了这一点。

　　众所周知，项目开盘定价颇显技术含量，尤其是一期开盘价格，甚至对产品未来销售情况及价格走势都将产生较大影响。从企业的角度讲，价格太高必然会流失客户，价格太低利润率会大打折扣；从意向客户层面来讲，价格高低直接影响着置业选择。

　　上周，国企天恒置业旗下南四环项目公园懿府开盘，单价4万至4.2万/平方米的定价引发抢购，要知道一年前，天恒金融街联合体拿下该地块的成本折合楼面价约2.47万元/平方米，这个价格基本是贴着成本在卖。

　　该项目负责人告诉北青报记者，就公园懿府目前所处的新宫区域而言，10月底和11月还将拍出两宗住宅用地，业内预计上述两宗地块楼面价将达4万元/平方米，再加之第五座万达广场入驻槐房等区位优势，可想见该区域未来房价具备较大增值空间。此外，该项目在进行市场调研后发现，如果现阶段总价定在500万以上，项目将损失约50%的客户。

　　在樊家村改写丰台地王价格的同时，一种声音再一次响起：这么多的单价10万元楼盘，卖给谁？

　　有专家曾撰文指出，一个城市的房地产坚挺，在于其人口净流入多少以及产业强大支撑。但如此之疯的北京土地市场，还是不免让人对未来产生怀疑。

　　第一，北京市正在采取近10年来最严格的常住人口控制措施。北京常住人口增量已从2011年的56.7万人降至2014年的36.8万人，增速从2011年的2.9%降至2014年的1.7%。2015年更是全面收紧，村官和留京大学生指标都大为压缩。而人口增量是影响楼市的重要因素。

　　第二，一批实力阶层已经或正在撤出北京楼市。由于气候、经济状况、投资环境等原因，很多实力阶层开始进行海外资产配置，美国、加拿大、澳洲、欧洲，甚至毛里求斯、塞舌尔之类的国家，都成为中产以上人群的投资置业去处。过去10年，支撑北京楼市的，是源源不断的新晋投资者，或者是卖旧买新。但现在，新的增长动力已大大减弱。

　　第三，6月以来的股灾消灭了一批豪宅潜在买家。今年5月份之前的豪宅卖的都不错，很大一部分买家来自于减持股票的人，但好景不长，大多数股民遭受重大打击，很多交了认购金的买家难以交首付，又不能退款，只能自认倒霉。

　　第四，豪宅供应即将形成堰塞湖。早在去年年底，就有机构称，2015年后将有38个项目，房价出现20万+。而今年，又诞生了一批高价地块。而它们大多数都不得不以豪宅示人。金融、互联网领域持续成长了一些极高收入人群，但他们的增幅，与豪宅供应量的现实和潜在增幅相比，完全不在一个量级。

　　据专业机构估计，今年以来，北京豪宅数量的增幅，是对应富裕人群增量的5倍以上。2015年至今，部分豪宅的销售量增长不少，但与整体供应量相比，更多的豪宅项目卖得不好。2016年二季度以后，一座豪宅堰塞湖将在北京楼市逐渐成形。

　　文/本报记者 张舰