葛洲坝地产依赖“借鸡生蛋” 拿到地王如何开发？

　　人民网北京10月26日电 （余燕明）“加强与行业龙头企业合作”，贯穿着葛洲坝集团房地产业务发展策略的始终。

　　10月21日，在北京丰台区樊家村危改项目地块的竞买现场，中国葛洲坝集团房地产开发有限公司与龙湖保利首开平安联合体“厮杀”竞价过百轮以后，其如愿以近50亿元的总价拿下这宗地块，令人咋舌的是，该地块据测算楼面价几乎接近8万元/平方米，成为北京新的单价地王。

　　一位从事营销的房企职业经理人评价葛洲坝拿到丰台地王项目说，该地块的楼面价就达到了7.5万元/平方米，未来售价最低也会达到每平方米12万元左右，“首先这样的区域位置很难高价卖出去。另外，在产品上将来一定是大户型，在市场上很难被消化。我找不到这个地王项目的盈利点，也不知道葛洲坝高价拿地的目的何在。”

　　“如果葛洲坝能把这块地做好，那么北京其他的高端项目或许都能盈利。”这位房企职业经理人说。

　　人民网记者致电葛洲坝集团方面问及葛洲坝集团丰台地块是否会选择与其他房企合作，以及未来如何规划开发产品，该集团证券事务代表则在电话中告诉记者，葛洲坝集团也是刚刚得知旗下房地产公司在北京拿地的消息，因此对地块规划情况暂不得而知。

　　葛洲坝集团目前在北京的多个房地产项目均是选择与品牌房企合作，并且其都只是合作拿地或参股成立项目公司，并不主导地块开发和项目操盘。

　　葛洲坝先后与融创中国、方兴地产、龙湖地产和绿城中国在北京有多次合作拿地及项目开发。葛洲坝集团目前在北京拥有权益的项目包括北京紫郡府、北京京杭广场、北京金茂逸墅和北京西宸原著等项目，除了较早的北京紫郡府项目以外，葛洲坝均选择与其他品牌房企合作，且并不操盘。

　　其中，北京京杭广场项目是葛洲坝集团与绿城集团合作拿地开发的项目，葛洲坝集团持股51%，该项目计划投资45.8亿元，到今年上半年，葛洲坝集团已经累计投资33.2亿元。

　　葛洲坝与方兴地产合作开发了北京金茂逸墅项目，以及与龙湖地产开发了北京西宸原著项目，其股权占比都在一半左右。

　　除了北京之外，葛洲坝在上海与绿城集团合作臻园、紫苑项目，在重庆与融创合作拿地开发重庆茶园鹿角和悦来项目，在今年年初，葛洲坝集团决定参股保利地产位于广州广钢新城二期两宗地块的开发，出资近18亿元取得了上述两宗地块49%的权益。

　　在葛洲坝集团截至今年上半年利用非募集资金投入的15个房地产项目中，有9个项目均是与其他房企合作并且不主导操盘。

　　“葛洲坝集团的地产业务在集团业务板块占比中并不大，而且相比同行业而言，规模也偏小。因此葛洲坝集团的地产板块也一直未形成强势的地产品牌，只能选择项目合作。”一位房地产行业人士这样评价葛洲坝的地产业务，“但是作为央企，葛洲坝有着较强的资本优势，而且就集团而言，也有规模发展的意愿，但在短期内难以塑造优秀的操盘能力情形下，葛洲坝也只能选择与其他房企合作。”

　　除了操盘能力和品牌效应暂时欠缺的原因外，葛洲坝集团多与其他房企合作的另一个原因是与其地产业务的布局策略相关。

　　葛洲坝集团地产业务的战略布局是“重点布局一线城市、谨慎发展二线城市、严格禁止三四线城市”，公司希望严格控制土地投资的风险。

　　因此，葛洲坝集团重点选择进入的城市只有北京、上海、广州、重庆以及本部湖北。市场人士认为，在一线城市土地愈发稀缺的情境下，房企获得土地的难度增大，再加上受限于操盘能力，因此葛洲坝集团采取对标同行和嫁接项目的拓展方式，是其实现规模增长过程中不多的选择。

　　葛洲坝集团房地产业务在今年上半年实现的营业收入不到28.6亿元，同比微幅增长5.77%，在集团营收占比约为8.5%。而在2014年全年，葛洲坝集团房地产板块实现营收62.5亿元，在该年度其营收同比增长了近4倍，这主要得益于其位于上海与绿城合作的臻园项目及位于北京的紫郡府项目的交付。

　　尽管地产业务在葛洲坝集团内部业务占比较小，但并不意味着其在地产板块的资本开支较少。根据葛洲坝集团2014年年报披露的集团在2015年维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求中，葛洲坝名下房地产项目合同资金需求接近200亿元，在集团众多业务项目中资金需求量最高。

　　在今年上半年，葛洲坝集团旗下地产公司耗费了45.8亿元新增了3块土地储备，其在建权益施工面积及储备土地对应计容面积合计共206万平方米，规模较小。

　　但葛洲坝集团地产板块有着相对稳定的毛利率，今年上半年其地产板块的35.65%，毛利率水平比上年增加了7.51个百分点。

　　“但是对于房地产行业而言，缺乏地产品牌和操盘能力，其实也不能成为强势的地产业务，只能是做些房地产财务投资。”上述行业人士向记者指出，“葛洲坝集团地产板块操盘能力和品牌的缺失，让其难以获得房地产项目的品牌溢价及地产业务利润增长的空间，而且因为能力和品牌的不自信，也让其在规模扩张过程中过分保守，因为风险较大。”

　　对于集团地产业务的未来发展计划，葛洲坝证券事务代表在电话中表示愿意以邮件形式做进一步沟通，不过截至记者发稿，暂未收到葛洲坝方面的回应和评价。