上海房企新博弈：土地出让“新风向”与利润空间

　　人民网北京10月26日电（徐倩）在叫停5幅宅地出让后，上周末，上海土地市场把其中的三幅地块进行“整容”后重新挂牌出让。

　　从“整容”的结果来看，“加大保障房建设”和“加大中小户型供应比例”的比例不出意外的成为此次土地出让结构调整的重点。多位房地产业内专家向人民网记者表示，“加大中小户型供应比例”是目前上海土地市场调整供需的“良方”，也是未来的调控趋势。

　　“半命题”时代

　　上周五，此前中止出让的青浦区夏阳街道秀泽路南侧13A-01A地块、嘉定区嘉定新城A03-5地块经微调后再次挂牌出让。

　　青浦区夏阳街道秀泽路南侧13A-01A地块在重新挂牌后进行了“微调”，即加大了公共服务设施、公共空间的建设要求，例如建设建筑面积不小于150平方米的卫生服务站一处、建筑面积不小于160平方米的邮政所一处、建筑面积不小于60平方米的公共厕所一处，建筑面积不小于300平方米托老所一处等，上述设施建成后应无偿提供给区政府，由区政府进行后期运营管理。

　　而嘉定区嘉定新城A03-5地块明确规定了配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的5%以上，中小套型（90平方米以下）住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的50%。

　　从上述两地块的调整来看，比之前“准地王”杨浦区新江湾城N091104单元C1-02（D7）地块的调整幅度小，但是方向仍然不变。

　　不久前，上海土地市场发布了杨浦区新江湾城N091104单元C1-02（D7）地块的出让补充公告，在这份“千字补充公告”中主要涉及两个方向，一是加大保障房供应比例到20%，是调整前的4倍。二是增加90平米以下中小套型普通商品住宅的建设规模，规定“建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积60.0%”。

　　从整体套数上，该宗地块在调整后做出了明确的规定，其住宅建筑套数将不得少于1319套。其中保障性住房的套数不得少于412套（以审定方案为准），以及90平方米以下的中小户型普通商品住房套数不得少于660套（建筑面积不得小于59399.15平方米）。

　　长期研究上海土地市场、来自同策咨询的林光厚认为：“增加了15%的保障房比例，实际上是减少可售部分的体量，增加了小户型的数量，实际上框定了此类产品的售价天花板，这样就压缩了地价的可想象空间。”

　　房企的利润平衡术

　　在采访中，部分房企开发商认为，增加保障房建设比例加大了房企的开发建设成本，而且，中小户型的目标客群为刚需和改善，其可接受的价格上限也框定了产品的利润率。

　　“中小户型虽然不愁卖，但是，利润空间还是比较低。对于增加中小户型的比例，还是需要分地区和市场来定。”沪上某房企内部人士向记者表示。

　　那么，在“半命题作文”的房企下半场角逐赛中，房企的生存空间在哪里？

　　林光厚认为，“半命题作文”更加考察房企的产品设计、定位和操盘能力，对于新江湾城地块来讲，降低拿地的成本、增加大户型的溢价空间或许是破题之道。

　　“一半刚需追求去化速度，一半豪宅追求产品溢价。”林光厚认为。

　　而第一太平戴维斯上海估价部董事甘启善认为增加中小户型供应是土地市场调控的趋势，房企要设想应对之策：“过去，房价并没有那么高，大户型相对比较受欢迎，但是随着一线城市房价的攀升，大户型对应的是高总价，上海内环的豪宅动辄是单价高达10万元，这对于普通家庭来说是难以接受的；而中小户型，相对低的总价会满足更多刚需客和改善客的需求。”

　　“调整规划，增加中小户型的供应比例是一剂良药，在上海市区土地稀缺的情况下，适应市场需求推出更多刚需、改善产品有利于缓解供需矛盾。” 甘启善补充称。