“捡漏”上置上海项目 万科借收购增加一线布局

　　[摘要]薛建雄表示，绿洲雅宾利花园是个不错的项目，5.48亿元的收购价格确实压得很低，但上置旗下确实也没有更好的项目能让买家看上。

　　每经实习记者 包雨朦

　　10月30日，上置集团发布公告称，向Mainlandcn Ten Company Limited出售美盛资源60%股份及美盛资源60%股东贷款，总代价为5.48亿元。据了解，美盛资源为上置集团全资子公司，而Mainlandcn Ten Company Limited为万科全资子公司。美盛资源的主要资产为持有的上海硕诚股权，而上海硕诚名下拥有位于上海闸北区的上置·绿洲雅宾利花园项目。

　　据财报显示，上置集团净利润从2009年的10.17亿港元跌至2014年的1.44亿港元。2015年半年报显示，上置集团的资金情况也不容乐观。目前现金及银行结余约为22.40 亿港元，流动资产净额约为131.95亿港元；同时银行及其他借款达到181.56亿港元。而公司董事长施建被执行指定居所监视居住的措施对公司的未来增加了不确定性。

　　万科接手绿洲雅宾利花园

　　根据买卖协议，此次上置集团将予出售的资产包括：出售股份相当于目标公司（美盛资源有限公司）的60%股权；及出售债项指目标公司截至2015年4月30日结欠卖方的股东贷款之60%，约为2.75亿港元，总代价为人民币5.48亿元。美盛资源有限公司的主要资产为其于上海硕诚的股权，而上海硕诚名下拥有位于上海闸北区的上置·绿洲雅宾利花园项目。

　　据了解，上海硕诚主要业务为从事房地产及相关商业设施的开发、建设、经营、出租及物业管理、会所管理服务。其主要资产为项目土地，项目土地位于上海市闸北区宝山路街道162街坊29丘和22丘，251街坊21丘和1/911丘，254街坊15/1丘、15/2丘和15/3丘，257街坊40丘，163街坊3丘地块的土地使用权，开发的专案名称为《上置·绿洲雅宾利花园》。

　　上置集团2014年报中物业详情显示，专案地块总楼面面积48万平方米，其中正在开发和出售（尚未交房）的三期地块楼面面积为15.95万平方米，尚未启动动迁的四期地块楼面面积为18.55万平方米。除此之外，专案的一期、二期，已经出售完毕。

　　优淘城总裁、地产专家薛建雄认为，自上置董事长施建被被监视居住以来，上置集团的公司信誉和业绩双双大幅下滑，供应商集中要款导致公司资金面临巨大缺口。

　　据网上房地产显示，绿洲雅宾利花园签约均价为62315元/平方米。以此估计，绿洲雅宾利花园代售项目的总价值就达到215亿元。以5.48亿的收购价格来看，万科似乎捡了一个大便宜。

　　薛建雄表示，绿洲雅宾利花园是个不错的项目，5.48亿元的收购价格确实压得很低，但上置旗下确实也没有更好的项目能让买家看上。同时，也有业内人士认为，因为绿洲雅宾利花园四期地块为毛地出让，万科接手后将面临动拆迁等一系列问题，实际的接盘价格将不止于目前的收购价。

　　上置急于寻找接盘者

　　掌门人被监视居住，当前上置集团正面临前所未有的危机。

　　接连的业务下滑以及债务增加，使得标普曾质疑上置集团财务不佳，成为最易流动性枯竭房企之一。财报显示，上置集团净利润从2009年的10.17亿港元跌至2014年的1.44亿港元，负债率更是从2009年的26%上升至2014年的65%。

　　2015年半年报表明目前上置集团的资金状况不容乐观。数据显示，目前现金及银行结余约为22.40 亿港元，较2014年底增加1.31亿港元。集团之营运资金（流动资产净额）约为131.95 亿港元，较2014年年底减少13.39亿港元，比去年下跌约9%。流动比率为1.83倍，2014年为2.1倍。同时，在银行借款方面，目前上置集团银行及其他借款中约有181.56 亿港元。

　　巨大的债务压力和流动性风险促使上置集团急于为公司找一个强大的靠山。

　　6月9日晚间，上置集团有限公司和保利房地产双双发布公告，后者或其全资附属公司拟以0.25港元/股的价格现金认购上置集团新发股份。而上置集团6月5日停牌时的收市价为0.87港元/股，相当于折让逾七成。

　　而 8月14日晚上置集团又发布公告称，由于订约方未能就可能认购的条款及条件达成一致意见，与保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)终止认购协议。虽然保利未就终止认购一事作出详细说明，但有亲近保利的人士表示收购失败或与上置董事长施建被监视居住有关。

　　仅一个月后，9月15日晚，上置集团发布公告，与中民投投资有限公司订立了一份谅解备忘录，后者有意认购公司股份，每股作价0.1港元，较停牌前0.4港元/股的价格折让75%。倘落实，中民投将成为公司持股50%以上的单一最大股东。

　　据了解，中民投在股份收购上代价约为2.89亿港元，相较保利此前7.22亿港元的收购价进一步折让近60%。

　　与此同时，在达成收购意向之后，中民投拟向上置集团提供金额为5.6亿元的计息短期贷款，其中还款义务或会以中民投的公司担保或中民投若干附属公司的公司担保或股份押记作抵押，以帮助上置度过资金危机。