二度转让上海普陀项目股权 嘉凯城卖资产供养新兴战略

　　人民网北京11月6日电（徐倩）风云变化，新旧交替，嘉凯城（000918）正在出售旧时资产来支撑新产业的发展。

　　11月4日，嘉凯城发布公告称，将以挂牌价格不低于2.53亿元出售其拥有的上海普陀区项目30%的股权。据悉，该项目属于旧城改造项目，更是位于普陀区中心城区的优质地块，对于擅长旧城改造的嘉凯城来说出售此项目股权或许另有深意。

　　对此，嘉凯城相关负责人向人民网记者表示：“出售上海项目股权公司根据发展战略和安排，在上海实施转让或收购股权活动，最终的目的是实现公司整体利益最大化。”

　　而上海易居房地产研究院院长助理、咨询中心总经理崔霁认为这或许是嘉凯城在战略扩张中的“换棋之举”：“嘉凯城未来的转型方向是城镇生活服务平台商，即‘城市客厅’的战略，但是目前此业务尚在培育中，其主营业务的主要利润来源依然是住宅业务板块，在今年其利润大幅下降的情况下，需要将一部分存量资产进行变现盘活以供其新产业的发展”

　　变现

　　据公告信息，嘉凯城全资子公司嘉凯城集团（上海）有限公司拟采取公开挂牌交易的方式，转让其持有的上海凯祥房地产有限公司（下称“凯祥公司”）30%的股权，挂牌价格不低于2.53亿元。

　　上述凯祥公司是专为开发上海市普陀区104街坊项目而设立的项目公司，项目地块位于上海市中心城区，北至华池路，南至石泉路，东至光新路，西至汉阴路。项目地块总用地面积86亩，容积率2.8，规划用地性质为住宅，地上计容建筑面积16.08万平方米，属上海市旧区改造项目。

　　值得注意的是今年4月22日，嘉凯城已经采取公开挂牌交易的方式转让其持有的凯祥公司70%的股权，当时的挂牌价格不低于5.91亿元。加上此次再次出让，嘉凯城就全部出售了上海普陀区项目的整体权益。

　　据悉，本次股权转让的挂牌价格是依据评估价格确定的，若以挂牌底价成交，预计可产生税后利润5900万元，这对于目前嘉凯城的利润可谓是“雪中送炭”。

　　根据嘉凯城2015年的中报显示，其上半年的收入同比去年同期锐减21%为21.1亿元，利润亏损2.08亿元。而纵观近几年嘉凯城的利润状况，也是一路急转直下，其2012、2013、2014的净利润分别为1.11亿元、0.57亿元、0.38亿元。

　　在此境遇下，嘉凯城把“积极处置存量资产，优化资产结构”写进了今年上半年的财报。除了出售项目股权来增加利润额之外，该项目也确实是一块较为难啃的骨头。崔霁认为：“这个项目虽然位于普陀区黄金地段，现状主要以棉纺新村之类的最难拆的工人新村为主，拆迁成本高，时间长，任务重，积压了大量的资金，财务成本较高。”

　　事实上这并不是嘉凯城首次出售资产，去年年底的11月4日，嘉凯城还宣布以不低于5365万元的价格挂牌出售子公司持有的杭州银行股份有限公司600万股股份，这次出售可产生的税后利润约为3647万元。

　　换棋

　　其实，今年正是嘉凯城业务转型的关键一年。

　　嘉凯城以往以旧城改造、城中村改造、棚户区改造、保障房项目等政策性房产项目为主业，比如今年上半年主要推进了上海浦东新区曹路老集镇“城中村”改造项目和上海市闵行区莘北村、朱行村城中村改造项目。

　　但是受旧改项目拆迁成本高、毛利率低的状况所致，近几年嘉凯城的利润状况不佳，今年上半年更是亏损2.08亿元。

　　对于大幅亏损的原因，嘉凯城在对人民网记者的回复中认为原因有三：“一是销售规模大幅下降，一线城市交付项目数量下降更为突出，毛利空间缩减显著；二是报告期内达到应清算土地增值税条件的项目金额上升、可资本化资金成本金额下降，导致税务负担及财务费用均增加；三是公司战略性城镇化建设投入进一步上升，但尚未进入产出阶段。”

　　上述的“战略性城镇化建设”指的就是近两年来嘉凯城转型发展战略的新方向：成为城镇生活服务平台商。

　　据嘉凯城负责人介绍，城镇生活服务平台定位即嘉凯城打造的“城市客厅”项目旨在汇聚与整合众多服务供应商和商户，为居民提供衣、食、住、行、玩、医疗、教育、金融、政务等全方位服务，成为服务于城镇居民生活及生产的开放性平台。

　　而对于转型城镇生活服务平台商的原因，嘉凯城负责人认为：“这样的战略紧抓国家新型城镇化发展机遇，满足城镇居民公共服务均等化和追求高层次消费体验需求，是结合自身二十多年深耕房地产业优势基础上的转型，也是嘉凯城作为国企被赋予的社会责任。”

　　今年上半年，嘉凯城转型的步伐速度加快而且也渐有成效。上半年，嘉凯城的第一个城市客厅项目位于浙江省诸暨店口镇“店口城市客厅”开业，开业当月实现营业额超过2200万元、招商率超过95%。另外，嘉凯城也表示，上半年新增城市客厅项目4个，并有50余个意向项目，其中，海盐、塘栖、横村等11个城市客厅项目正在抓紧建设，计划今年下半年完成工程交付。

　　但是，在主营业务收入下降的情况下，转型新战略的似乎显得较为吃力，毕竟新的产业的打造前期需要大量资金的投入，销售市场也需要相应的培育时间。变卖资产、腾笼换鸟只是权宜之计，崔霁认为嘉凯城还应进一步加快去化：“在传统业务上，目前嘉凯城有8个在建项目，在建面积有152万平方米，如果这些项目加快入市的话，其资金也可得到有力支撑。”