商住楼全面抢收刚需客

　　 成交均价破3万元/平方米 通州成最热销区域

　　 商住楼全面抢收刚需客

　　 2015年北京商改住公寓类市场异军突起，出乎了绝大多数人的预料。

　　 其实早在限购之初，像中弘北京像素、珺悦国际等商住公寓项目一度卖得非常火爆，因为不限购、不限贷这类商住项目中经常出现“大老板”们一口气买下一层的壮举。但随后，住宅项目的供应加码、产权年限的硬伤让商住市场一度进入蛰伏期，只是偶然被开发商提起，要么被用作特价房促销的手段，要么就是用来控制销售节奏。

　　 不过，今年的商住公寓市场却迎来了新的高潮，北京住宅类土地价格水涨船高，直接拉大了住宅产品与商住公寓的价格差距。另外，史上最严 “限购令”降临通州，进一步加紧了通州住宅的紧箍咒。这些因素都促使投资客重新将目光瞄准了商住公寓，甚至不少刚性需求和改善需求也被住宅的高门槛挤到了商住市场。最终导致，今年前十个月的商住公寓成交近1.45万套，相比去年同期上涨33%，均价近3万元/平方米，上涨了11%，均创下了历史新高。

　　 不少住宅买家转投商务公寓

　　 周末，地产界的朋友圈再次被“日光盘”刷屏了，“通州保利·大都汇开盘，当天销售达12个亿。”在供应日渐稀少，项目高端化的北京楼市中，成交上十亿的项目已经不多见了，而保利·大都汇还不是一向好卖的住宅，作为商业综合体项目，一期开盘的是公寓10号楼和商业办公7、10、13号楼。

　　 据北京青年报记者现场了解，保利大都汇位于通州运河CBD核心区内，一期开盘的是主力公寓10号楼，共计400余套，多是45-52平方米的小户型，层高4.2米，可以做成LOFT，售价为35000-36000元/平方米。

　　 之所以开盘热销，与通州的“最严限购”不无关系。北青报记者了解到，对于资金相对紧张或是没有买房资格的人来说，一套商住公寓总价180万以内，其吸引力不言而喻。

　　 在楼盘现场，本身就住在通州的董女士向记者表示，今年通州将成为副中心的利好一出，自己就打算再买一套90平方米左右的房子，作为投资。但随后看了许多新房和二手房，最终被日渐增长的价格吓退。加上随后出台的通州限购政策，更是让她失去了买房资格，无奈之下，抢套核心位置的商住楼就成了她的B计划。

　　 “不仅是我，还有两个同事跟我一样买了这儿的商住，她们都是首套房为了自主的，也是被政策卡住了，没办法才从住宅转到了商务公寓。”董女士对记者解释道。

　　 不仅是门槛低，由于大量居住需求的涌入，商住公寓自身已经从以往的过渡性刚需产品向改善型发展。通州某项目的营销总监告诉北青报记者，曾经一套50平方米的LOFT产品，往往一层是客厅加次卧，二层主卧加卫生间，反正买卖双方都把商住当成过渡的产品，并不太在意户型的使用是否方便舒适。而现在不同了，除了刚需和投资，商住楼还有不少一居换两居这样初级改善的购房人，因此，当前主流的商住项目不但会在一层、二层都配备卫生间，而且还会“偷出”一些面积做储物间或书房，以此吸引购房人。

　　 商住市场全面反弹

　　 事实上，在保利大都汇销售之前，通州就已经是北京商住公寓成交热度最高的区域。据亚豪机构统计，2015年1月份-10月份，通州区共成交商住公寓2912套，在北京16个行政区中拔得头筹，占到整体商住公寓市场21%的比重。

　　 而在通州区商住公寓火爆成交的背后，是北京整个商住市场的再次抬头，而且呈现“量价齐升”的局面。亚豪机构数据统计，2015年前十个月，北京商住公寓成交数量为14488套，同比2014同期年上涨33%；成交均价为29667元/平方米，同比上涨11%。商住公寓的成交总金额为290.17亿元，与去年同期相比大涨94%，几近翻倍。不仅如此，同期住宅成交金额的同比涨幅为34%，别墅也不过69%。商住市场的增长最为明显。

　　 郭毅称，在北京执行了5年时间的严格限购之后，2015年北京楼市成交量出现全面反弹，特别是当前北京楼市正在进入新一轮的高地价向高房价的传导过程中时，住宅价格的走高，不仅超出了部分刚需客群的购买力，还促使一些投资客看好楼市后市，无论是对于刚需客群，还是投资客，北京商住公寓市场的单价尚在低位，面积偏小也令总价可控，因此购房需求集中涌入。

　　 戴德梁行北中国区研究主管陆明表示，住宅地价的提高，让购房人心态犹豫，处于观望状态。而商住产品的低门槛，反而吸引部分有投资需求的客户，从住宅市场回流到商业，最近开盘的商务公寓也因此增添不少客户。

　　 150万以内和50平方米以内的商住楼最好卖

　　 虽然商住项目大量涌入，但从成交上看，仍旧是150万以内或者50平方米以内的户型最受欢迎。

　　 数据显示，前十个月，商住公寓成交面积多集中在40—50平方米，占比为27%，其次为50-60平方米之间，占比为22%，小面积成交走量成为商住突围的主要方式。

　　 而在成交价格方面，高达64%的商住公寓总价位于150万元以下。其中100万-150万元之间，占比为34%，其次为50万-100万元，占比为30%。相反，300万以上的商住公寓占比仅为5%。

　　 这与商住项目购房人多为刚需和投资型买房人有关，小户型低总价的项目更容易接受。不过，北京和裕地产公司的营销中心总经理王骞表示，商住项目相比住宅的价格优势，导致更多的改善型需求也开始进入商住项目。像位于顺义的尚峰壹号主推107-356平方米现房公寓项目，售价31000元/平方米，同样吸引了数百名购房人。

　　 整体来看，商住公寓成交位置集中于五、六环之间，成交套数占比60%。业内人士认为，商住公寓形成的热点，预计短期内仍将持续，市场供销两旺的格局有望延续。

　　 热点从供应过剩区域转向成熟区

　　 从市场前景来看，商住公寓将会逐步占据北京楼市的成交主力。今年出现的住宅用地中，五环以内住宅用地的楼面地价基本在5万元/平方米以上，六环以内的住宅地价也均超3万元/平方米大关，这意味着北京住宅市场将整体高端化，未来住宅单套售价将在500万元以上。

　　 在这样的市场背景下，商住公寓的单套总价还能保持在100万-300万元左右，低总价、不限购的优势将得到充分发挥，并成为刚需客群的首选。

　　 不过从热销的商住公寓不难看出，热点正从供应过剩的新城区向供应稀缺的成熟区域渗透，像上周末开盘热销的保利·大都汇，就位于通州CBD核心区域，周围配套相对成熟，而台湖等新兴区域的商住项目销售就并不这么火热。还有位于顺义中央别墅区的艾迪城项目，不但周边配套齐全，而且主打120万起的精装修LOFT，在周边千万级别的别墅包围下，无疑更吸引刚需购房人。

　　 但另外一个不可忽视的事实是，北京商住公寓的库存并不低。据亚豪机构向本报提供的数据显示，截至2015年10月底，北京商住公寓库存为27470套，相当于北京住宅库存的30%以上，这意味着这个市场未来竞争也将非常激烈。(记者 李桁)