广州市田心村城中村整体改造的白云样本

　　11月11日，白云区集体资产交易中心内竞拍气氛凝重。万科地产和时代地产轮番举牌，“逐鹿”同德街道田心村城中村改造项目。总改造面积为15.84公顷的田心村在广州享有“明星”般知名度，今年上半年曾连续两次在广州公共资源交易中心意外流拍。一锤定音后，同德街道党工委书记梁仕东松了一口气。

　　“田心村整村改造迈出万里长征第一步。”12日傍晚，同德街道办公室内，卷着双袖的梁仕东，眉宇间依然带有严峻。他坦言，田心村引入万科地产合作，是田心村跨出实质性改造的第一步，但是距离项目尘埃落定还有时日，未来三年建设还要攻坚克难。

　　2012年11月，田心村城中村改造正式启动，此后广州市主要领导多次亲临田心村召开协调会、指示工作，不断为改造送来“大礼包”。对万科地产来说，田心村改造的建设强度充其量相当于一个中型社区开发，利润也并不特别丰厚，但是其三次参加竞拍，志在必得的背后看中的是田心村改造的示范效应。

　　在主官者眼中，田心村成功改造不但为同德围“突围”，还将为广州复杂的同类城中村改造带来参考价值。

　　田心村启动改造

　　2010年11月21日，猎德涌边锣鼓喧天、舞龙舞狮，全村设宴808围，庆祝历经5年改造的猎德村民回迁入伙。

　　几位来自田心村的林姓村民受邀入席就坐，田心村和猎德村原是兄弟村，田心村内大部分林姓村民约在一两百年前由猎德村迁来，看着猎德村新貌，林姓客人内心五味杂陈，“曾几何时，猎德村破破败败，那里扒龙舟的规模也比不上田心村”。宴席之后，田心村内最大姓氏的林姓村民希望田心村迎头追赶。

　　随后，在村里的村民代表大会和党员会议上，田心村民多次主动提出田心村改造的要求，希望改变城中村旧貌，住上好环境。

　　2012年，一河之隔的荔湾区西湾路旧城改造唐宁花园一期工程完工，再次刺激田心村民思变。

　　此时的田心村出租经济已经出现疲态。两三米宽的田心大街是村里的主干道，上方楼房飘台层叠，抬头只见“一线天”，两侧小巷幽暗逼仄，住户常年难见阳光。有的自建楼房为了适应出租需求，建了又拆，拆了重建，只为在狭窄的空间里多挤出一个单间。这样的居住环境在广州很多城中村里并不鲜见，环境脏乱差，蚊蝇丛飞，但在很长时期内租求依然旺盛。

　　这几年来，田心村自建房开始遭遇到租客挑剔的眼光。“现在的租客需求有了很大的改变，很多人宁愿多花几百元住上有阳台，能见阳光的房子，来到田心村一看，摇摇头转身就走。”田心村集体董事周烘强说。

　　脏乱差的环境导致田心村出租屋单间月租金常年徘徊在200-300元上下，聚集的都是低端人群。越来越多的租客搬往居住环境稍胜一筹的鹅掌坦村等地。

　　本地的“包租公”也渐渐尴尬起来，“夏天上门收租走到村里能热死，冬天上门收租巷口寒风刺骨”。

　　整村改造才是出路。从广州亚运期间参加猎德村回迁入伙起，田心村每次村民大会的最重要议题变为谋划城中村“三旧”改造。自下而上的改造意愿不断发酵，最终田心村的名字出现在白云区城中村改造项目表中。

　　2012年11月，田心村改造正式启动，改造方案报送广州市“三旧”办审核。值得一说的是，村民对田心村城中村改造意愿强烈，两个月后，全部村民同意改造率比例达到100%。

　　大破大立整村改造

　　两年前，田心村居委会内放置了一个田心村现代化沙盘，这个沙盘承载着田心村民对未来新村的设想：田心村上耸立着10余栋高层建筑，放眼望出视野开阔、绿树丛丛、阳光明媚。与现下低矮逼仄的旧村判若云泥。

　　田心村的改造可谓大破大立，从这一点来说，田心村与广州城中村改造的“先驱者”猎德村、杨箕村有异曲同工之处。

　　广州市“三旧”办在2013年7月作出的《关于田心村城中村改造方案的批复》也可以感受到田心村改造属于整村“推倒重来”改造，总改造范围总面积15.84公顷，包括村属集体用地15.22公顷和国有用地0.62公顷，全部为建设用地。

　　改造后，全村规划为“复建安置区”和“融资区”两大区域。复建安置区地块净用地3.8公顷，计算容积率建筑面积19.44万平方米，用于村民居住安置和物业安置使用。其中复建住宅净用地3.12公顷，计算容积率建筑面积15.07万平方米；复建村集体物业净用地0.67公顷，计算容积率建筑面积4.37万平方米。

　　融资区块净用地4.29公顷，计算容积率建筑面积18.28万平方米。其中，融资住宅用地3.57公顷，计算容积率建筑面积16.12万平方米；融资商业用地0.47公顷，计算容积率建筑面积2.02万平方米。融资区内还要配套建设幼儿园用地0.25公顷。

　　此外，改造范围内配套小学、社区医疗、社区服务中心、社区居委会等设施，以及邮局、垃圾站、公厕等市政公用设施。

　　改造后居住环境和经济效应不言而喻，单是后者就可能让村民和村集体收入增加数倍。“我太喜欢看这个沙盘了，看一次增加一分信心和力量。”田心村集体董事之一的周烘强自言对城中村的成功改造心向往之。

　　两次意外流标

　　11月11日，田心村城中村改造终于迎来了真正意义上的合作者，广州市万科房地产有限公司竞拍获得改造合作企业身份。在“双十一”这个独特日子里达成合作，媒体将田心村携手万科形象称之为“脱单”。

　　田心村“脱单”前，曾有两个意外流拍。

　　2013年7月，广州市“三旧”办作出了《关于田心村城中村改造方案的批复》，同意田心村的整体改造方案。至此，田心村城中村改造进入了快车道。

　　今年1月23日，田心村全体村民表决通过了以公开招商的方式，按照公开、公平、公正原则来选择合作开发企业。然而，就在随后的3-4月份，田心村改造项目连续两次在广州公共资源交易中心选择合作开发企业，但两次应标企业数均未达到公开招标投标人不少于三家的规定，招标流拍未果。

　　“两次流拍之后，白云区、同德街道和田心村压力都很大，如果第三次流拍，对田心村村民改造信心影响将会很大。”梁仕东说。

　　两次流拍之后，同德街、田心村分析原因，针对田心村和中标企业在拆迁方面责任不明确、保证金管理方式不清晰等问题，再次进行了针对性地修改、完善了招标文件和合作开发合同。

　　今年8月31日，田心村全体村民表决通过了《白云区田心村城中村改造公开选定合作开发企业招商公告》《交易规则》和《田心村城中村改造项目合作开发合同》。

　　9月29日，田心村登陆白云区集体经济组织“三资”管理平台，发布公开招商公告。11月11日，白云区集体资产交易中心举行现场竞投会，万科产地竞拍获得合作企业。

　　“万里长征迈出第一步”

　　11月12日，梁仕东在街道办公室内接受南方日报记者采访，平静中依然有一丝忧虑，“引进万科合作后，这才开始了万里长征第一步，第二步是争取90%的股民同意拆迁补偿安置方案”。

　　田心村双十一“脱单”，背后是与时间赛跑的结果。根据《关于田心村城中村改造方案的批复》，这是2013年7月26日广州市“三旧”办作出的批复，如果田心村拆迁补偿安置方案未能取得90%以上村集体经济组织成员（俗称股民）同意，批复到2016年7月26日自行失效。留给田心村的时间“余额”只有8个多月。

　　据统计，田心村只有76%的股民签字同意拆迁补偿安置方案，另外24%的股民需要在接下8个月时间里“做好工作”。做通余下股民的工作，虽然还未正式摆上台面，但是街道和村不敢掉以轻心。杨箕村便是一个鲜活例子，用3年时间才使全部村民动迁完毕。

　　除了争取24%股民同意拆迁补偿安置方案，田心村还面临着其他现实问题：要将村内一处111KV高压线下地、要建两座跨河桥梁、要让村内3块国有土地签字搬迁。要解决这“一线两桥三地”，田心村还需要广州市多个相关部门通协助。

　　“全体村民有强烈意愿进行城中村改造，你看村里的集体物业厂房已经全部关停，”近日，周烘强带着记者在田心村里走一遍，他边走边指着即将改造的楼房和厂房说，“田心村启动改造的三年里，村民房屋没有出现一处抢建、加建的痕迹，村民自觉遵守改造前的规定。接下来，田心村要将改造的账本透明公开，用数据说话，用数据说服大家签字同意。”