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爱屋吉屋高额补贴模式被指难以为继

2015年11月22日08:44    来源:中国经营报    手机看新闻
原标题:爱屋吉屋高额补贴模式被指难以为继

  近日,通过爱屋吉屋租房或买房产生的纠纷事件被报道后,《中国经营报》记者接连收到多位因爱屋吉屋导致经济损失的消费者爆料。

  同时,本报记者从爱屋吉屋内部经纪人处获悉,爱屋吉屋启动了新一轮薪酬改革,这或将导致经纪人收入普降,进而影响员工的积极性。有业内人士认为这是对其此前高额补贴的及时止损。

  值得注意的是,爱屋吉屋北京二手房成交量连续3个月环比下滑,被指市场增长乏力。在互联网融资的冬天里,爱屋吉屋“烧钱”模式或难以为继。

  出租不具备资格房屋 事发后经纪人消失

  本报记者获悉,今年3月8日,李龙(化名)在爱屋吉屋经纪人的撮合下,以月租金3300元的价格,押一付三的方式签约承租了一套位于昌平区立水桥附近公园两栋小区的小两居,在李龙支付爱屋吉屋经纪人1650元的佣金后,于3月10日正式入住。

  “看房时,我明确表示自己只从房东本人手里租房子,可在签约时却发现甲方居然是一家名叫北京海中富房地产经纪有限公司(下称“海中富”)的,但他们却说这只是一个委托关系,房源没有问题,当我想要查看房东的房本等信息时,爱屋吉屋的经纪人说房东出差在外,并且一再表示自己是知名企业,信誉是有保障的,出于对他们的信任就签字交钱了。”李龙说。

  但还没等李龙收拾好家,房东便带着法院的调解书找上门来,声称该房屋一直处于纠纷状态,暂时不具备出租资格。

  据记者掌握的由法院出具的(2015)昌民初字第3338号民事调解书显示,该房屋房东因海中富拖欠其房屋租金46260元而将其告上法庭,后经法院调解双方达成和解协议,海中富于3月20日前腾退房屋并向房东支付租金。也就是说该房屋在租给李龙时存在法律纠纷。

  存在法律纠纷、不具备出租资格的房屋是如何进入到爱屋吉屋房源系统的呢?当李龙联系爱屋吉屋经纪人时却发现,对方已经“人间蒸发”了,爱屋吉屋方面对李龙表示该员工已经辞职,无法联络。

  随后,李龙便将爱屋吉屋告上法院,要求对方赔偿租金和佣金等费用。据李龙提供的一份由北京市昌平区法院出具的(2015)昌民初字第07669号判决书显示,法院支持李龙要求的爱屋吉屋退还1650元佣金一项。该判决书还证实,爱屋吉屋所谓的房屋真实信息审核仅是停留在口头询问环节,“未尽到全面审慎义务。”

  北京市天岳律师事务所律师聂成涛对本报记者表示,爱屋吉屋的这种做法是违法的,存在诈骗嫌疑。爱屋吉屋对出租房屋审核不严,导致将不能出租的房屋进行出租,这种做法本身就存在问题。或者其明知房屋有纠纷,仍然将不具备出租资格的房屋再进行出租,这种做法本身就是欺骗。当租客缴纳中介费用后就玩消失,这严重违反了双方之间的诚实守信义务。

  薪酬调整或致经纪人收入普降

  对于上述纠纷的接连发生,有业内人士置评,这凸显出爱屋吉屋的经纪人素质和公司管理问题。爱屋吉屋通过高底薪吸引了一批经纪人的加入,但经纪人素质参差不齐,而且公司培训管理能力有限。一旦高底薪优势不再,经纪人数量和质量问题都将更加严峻。

  值得注意的是,在记者调查过程中发现,近期爱屋吉屋调整了薪酬制度。

  据爱屋吉屋大兴区某区域组长路先生透露,公司刚刚进行了薪酬调整,主要是在经纪人佣金提成方面,以收佣比替代过去按单量提的方式。以房屋租赁业务来说,经纪人收取佣金6000元以上可按10%提成,8000元以上按20%提成,12000以上按30%提。

  据前爱屋吉屋朝阳区房产租赁经理张先生介绍,虽然爱屋吉屋一直向外界宣称公司为经纪人提供高底薪加提成的薪资模式,但在他就职的几个月里却发现,经纪人薪酬逐降已经成为现实。“之前员工的底薪实际上是1600元左右,再加上餐补、交通等补助能达到4130元,另外还有2000元的绩效考核,而佣金提成主要是按单量来算,5单以上每单能提500元。也就是说只要完成房屋照片和客户评价等规定任务,租赁经纪人每月至少能拿6000多元。”张先生说,但是之后公司却一改原有薪资结构,除保留4130元无责底薪外,砍掉了大部分房屋拍照和全部客户评价,当然也一并取消了与之对应的2000元绩效考核,改为经纪人每月仅需要提供10套房屋照片即可,而经纪人的佣金提成也变成了按收佣百分比来提成。

  “公司规定经纪人每月必须要完成6000元的收佣任务,但这是没有提成的,当收取的佣金达到6000~8000元后才能提6%,8000~10000元时才能提8%,再往上就是分1万~2万元等多个级别。”张先生说,“其实很多经纪人都完不成6000元的基本任务,但是对于差额的部分,不少人都是不得已私下里自己掏钱补贴给公司,因为不这么做公司就会撵人。”

  此外,爱屋吉屋的网络端口费也改变了过去由公司买单的模式,转而让经纪人自己掏钱。路先生透露,网络端口费问题主要是集中在 58同城 和赶集网两家网站,之前这块费用确实主要是由公司来承担,但现在对这方面的支持力度没有以前那么大了,而是要让经纪人自己来承担,收取方式主要是从经纪人的业绩工资中直接扣除,每个月大概是700多元。

  多位爱屋吉屋经纪人对记者表示,由于公司薪酬结构调整,自己的收入确实比原来有所下降,有甚者称自己减少几千元。

  “现在大多数经纪人都是在耗时间准备找下家,一方面是因为公司考核太严苛,另一方面市场竞争这么激烈,其实大多数的经纪人都是赚不到钱的。”张先生说。

  调薪之外,爱屋吉屋还通过绩效考核等不断给经纪人施压。张先生入职后发现,爱屋吉屋从原本要求经纪人每月必须完成拍摄10张房屋照片和10个客户(租客)评价到15张房屋照片、15个客户评价,再到30张房屋照片、30个客户评价,“他们根本不把经纪人当人看。”张先生说,高压考核致使刚入职几个月的他就变成了店里为数不多的老人,“我从没有见过一个人员流动性这么高的公司”。

  北京二手房成交量连续3个月环比下滑

  据一位长期关注互联网行业的创投专家表示,此番爱屋吉屋大规模调薪举动或是对经纪人之前实行高额补贴的一种“止血”措施。

  当前互联网融资冬天来临,首当其冲的便是靠不断融资和“烧钱”为生的创业公司。创业家董事长牛文文日前公开表示,在2010年以前成长起来的中国创业者都属于“地派”,从来不融资,靠客户赚钱。而之后崛起的创业公司则属“天派”,有完全不赚钱就可以上市的互联网机遇。“地派”永远把客户放在第一位,“天派”则永远把股东(资本方)放在第一位。

  然而“天派”爱屋吉屋的业绩并没有实现预想中的持续增长。北京市住建委数据显示,爱屋吉屋北京10月份二手房签单量为797套,9月份二手房销量为851套,10月份成交量环比下降6.3%,而此前8月份的签单量为932套,近三个月来,爱屋吉屋在北京的成交量连连下滑。

  有业内人士置评,虽然爱屋吉屋的成交量排名靠前,但是市场占有率却依然较低。以北京为例,据业内专家测算,目前爱屋吉屋的市场占有率与第一名相差近9倍。爱屋吉屋想要提高市场占有率难度较大,受制于房源等短时间难以解决的问题,未来市场增长乏力。

  此外,谈及爱屋吉屋等互联网中介的用户体验,要求匿名的业内专家认为,用户体验在某种程度上取决于两个很关键的变量,一是信息,二是经纪人。

  “从信息的角度来看,互联网中介并没有让信息更加对称,没有实现市场房源信息的全面及时准确的传递,没有让消费者决策成本和搜索成本更低。从房产交易之初到结束的整个信息流程,搜索房源、看房、谈判、银行面签、拿贷款等过程非常复杂,互联网并没有改变这个过程。”

  从经纪人角度而言,一是要看“好人”有没有更多,二是看能不能让消费者更方便地识别出“好”。这两点互联网中介也没有做到,甚至今年是“坏人”更多了,因为各个互联网公司快速扩人,整个市场经纪人的素质在降低,让“好人”在变少,“坏人”在变多,“今年有可能是短期阶段性的劣币驱逐良币的过程”。

  就社会普遍关注的爱屋吉屋经纪人违规操作等问题,本报记者联系到其投资方之一高榕资本合伙人张震,张震在接受记者采访时表示:“经过内部交流认为,外界对爱屋吉屋的质疑大部分属于捕风捉影。”在面对记者进一步提问时,其表示希望由爱屋吉屋方面来回答。

  本报记者就上述具体问题采访爱屋吉屋公关部负责人张隽,对方表示让记者联系公关部。随后,记者致函并多次致电爱屋吉屋公关部,截至发稿,未获回复。

(责编:王丽芬、孙红丽)

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