中交版绿城：利润承压下的一线补仓

　　人民网11月25日北京电（徐倩）时隔六年，绿城再次杀回京城。

　　11月18日下午，绿城中交平安联合体经过66轮激烈争夺，最终以57亿元，溢价率50%以及配建3.1万平方米公租房的代价竞得北京门头沟地块，楼面价达每平方米3.32万元，刷新了区域楼面单价。

　　城头变换霸王旗，绿城再度进京的背后透露的是中交集团执掌绿城之后“去化三、四线、布局一、二线”战略，绿城在对人民网的记者的回复中称：“一、二线城市由于土地资源有限，特别是北上广深是品牌开发商的必争之地。在全面进入扩张期、确定拿地战略后，进京拿地对绿城而言势在必行。”

　　克尔瑞分析师房玲称：“目前的中交面临着三、四线去化的难题，一方面要积极去化，而另一方面，绿城在一线城市的土地储备已然严重不足，所以绿城在去化的同时还要补仓。”

　　补仓京都

　　资料显示，绿城拿下的地块为北京市门头沟永定镇地块，建设用地面积72401.83平方米，起拍价38亿元。最终，绿城中交平安联合体以57亿元，溢价率50%以及配建3.1万平方米公租房的条件摘得，楼面价达每平方米3.32万元。

　　中原地产首席分析师张大伟分析称：“楼面价高达3.32万，远超过之前门头沟区域2.5万的最高历史地价，也是六环外第二高地价，楼面价仅次于前几天城建兴顺联合体拿下的49.89亿元顺义地块，周围目前与地块类似的物业价格均低于土地价格。”

　　由此来看，绿城的进京决心可见一斑。但是，在六环地段以如此高的楼面价竞得后如何进行产品定位和利润考量，或许是六年后绿城再度进京的难题。

　　绿城向记者表示：“绿城集团会在产品定位、市场把握、团队建设上进行慎重考虑和大力支持。今年以来，绿城在杭州推出的杨柳郡、留香园等项目市场反响十分热烈。我们在开发门头沟项目时，也会借鉴这些优秀楼盘的经验，在户型设计、功能性和实用性等方面有所创新。

　　储粮中交

　　在楼板价飙升的一线城市，充足的资金是房企拿地开发的弹药。而绿城之所以能够在此时进军一线是因为背后“金主”中交集团的支持。

　　在今年中交集团入主绿城之后，绿城先是利用中交集团的信用背书进行发债，以较低利率的新债来取代高利率的旧债。2015年8月，绿城完成了2018年到期、年利率8.5%的7亿美元优先票据，及2019年到期、年利率8%的5亿美元优先票据的部分交换，为交换而发行的新票据的利率仅5.875%，还完成了对人民币25亿元2016年到期票据和旧美元票据条款修改的同意征求。此后绿城又于8月28日和9月17日分别完成了共70亿元的境内公司债的发行。

　　除了信用背书，中交还直接动用了旗下融资租赁公司提供融资服务。11月20日，杭州绿城及舟山绿城各自与中交建融租赁订立融资租赁协议及相关顾问协议。中交集团旗下中交建融租赁再度向绿城输血约1.65亿元。10月29日，绿城公布其附属公司海南绿城、青岛绿城分别与中交建融租赁订立售后回租协议，均为期32个月，分别涉资2.79亿元、1.03亿元。

　　所以，有了中交的支持，相比于以前高负债、资金链高风险的局面，绿城也终于敢于在一线市场迈开了步子。但是，在有资金支持后，绿城是否能在一线城市打开局面、提升利润空间来弥补目前下滑的利润率仍是待解难题。

　　利润承压

　　加速三、四线城市去化，重点布局一、二线城市，这是绿城今年定下的路线图。但是，在加速去化三、四线城市的进程中，绿城的销售均价一路走低。

　　从前10月的数据来看，绿城的销售均价为每平方米18279元，较2014年的每平方米20306元、2013年同期的每平方米20097元下降约10%。

　　受制于销售均价的下降，绿城的利润空间也遭受挤压。来自中金公司的一份研报指出，绿城2015 上半年收入 108 亿元，同比下降 14%，主要由于均价下滑 15%；核心净利润同比下降 7%至 6.15 亿元；毛利率环比下降 1.4 个百分点至 23.8%，创新低。

　　在利润承压的状态下，绿城的去化之路还很漫长。来自中投证券的调研报告称，绿城首要面临的问题就是库存压力大，其产品普遍存在单价高、总价高的特点，这导致产品去化速度慢，目前公司存量房源（持有期超过12 个月）需要的去化时间在26-35 个月。

　　虽然漫长，但是绿城也坚定了撤退三、四线的决心，目前，绿城的三、四线城市存量房源占比达到30%至45%，而未来绿城希望降到25%以内。

　　房玲认为：“其实，绿城回归一线也有利润的考量，毕竟在去化三、四线库存的过程中，利润率也在下滑，而未来三、四线城市的利润空间也在持续缩小。”