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北京住宅销售额创近5年新高 改善客群存购房尴尬

2015年12月01日07:33    来源:证券日报    手机看新闻
原标题:北京住宅销售额创近5年新高 改善客群存购房尴尬

  在地王频出的北京城,六环以内正在“全城豪宅化”,但过去拍出一个地王,周边二手房一夜暴涨20万元的现象也不再出现。“即使位置相近,但产品差距巨大,对理性的购房者来说,已不期望3万元/平方米的房子能涨到10万元/平方米。”亚豪机构市场总监郭毅向《证券日报》记者透露,纵观今年拍出高价的地块,实际上周边二手房房价几乎都未短时间内暴涨,尤其15年-20年房龄的二手房价格基本没有提升。

  但对新房市场来说,未来入市的多数项目单价、总价均过高,这意味着对想“卖一买一”的普通改善需求来说,可能处在“夹心层”,逐渐面临无房可买的尴尬境地。

  值得注意的是,即使北京城高价地催生周边板块房价暴涨的市场现象已经很难再现,但今年以来,在新房市场,商品住宅成交金额和依然创下新高,而且高于6万元/平方米的住宅占比正在快速攀升。

  郭毅认为,在购房需求的拉动下,加上高地价催升房企惜售心态,年末楼盘涨价现象将再度重现。

  住宅销售额创近5年新高

  据亚豪机构统计数据,截止到11月29日,今年1月份-11月份,北京商品住宅的成交金额高达2208.69亿元,达到了自2010年以来,近5年同期新高。同时,商品住宅成交均价为26618元/平方米,再创新高。

  根据亚豪机构提供给《证券日报》记者的上述数据,2009年以来,今年前11个月的成交套数和面积均仅高于2011年和2014年同期,成交金额和成交均价则是2009年以来同期的最高值。显然,成交量、价的双双上扬,是造成今年前11个月北京商品住宅成交金额创下近5年同期新高的主要原因。

  具体来看,据亚豪机构统计数据,今年北京商品住宅市场中成交价格低于6万元/平方米的普通住宅共成交1264.6亿元,占到总成交金额的57%,位居各产品类型之首,其次是自住型商品房,共成交382.45元,占总成交金额的比重为17%,别墅和成交价格超过6万元/平方米的高端住宅的成交金额占比分别是15%和11%。

  值得一提的是,虽然普通住宅依然占到北京楼市的半壁江山,但与去年同期相比,市场占比已减少了12个百分点,这12个百点则分别被自住型商品房、别墅及高端住宅所填充。其中高端住宅的成交占比上升最为明显,同比增加了6个百分点,其次是自住型商品房,市场占比同比提升5个百分点,最少的别墅,也同比增加了3个百分点。

  郭毅认为,今年楼市成交量的走热趋向于两极化,即首套刚需和多次改善。

  改善客群存购房尴尬

  统计显示,今年前11个月,北京六环以外普通住宅的套均成交价格为186万元,而五环以内的自住房的套均价格不过176万元,相比之下,自住房的优势更为突出。

  而对于改善型客群来说,无论是首次改善,还是多次改善,考虑的无非是地段、面积、价格三方面。今年前11个月,五环内只有120平方米以下的住宅,其成交套均总价低于400万元,也就是卖掉一套二手房后基本上可以支付一套新房的首付款,但户型面积低于120平方米,大多是两居、三居产品,对于改善型客群来说过于局促。但是,在配套、交通相对完善的五环以内,户型面积越大的住宅总价则会越高。

  据亚豪机构数据显示,五环以内单套面积在150平方米-200平方米的住宅,套均总价为875万元,而单套面积在200平方米以上的住宅,套均总价高达2017万元。

  对此,郭毅分析,北京五环以内的住宅已经呈现出泛高端化的特点,“卖一买一”需求的首改客群在卖掉旧房之后,虽然因为政策放宽,首付比例低至三成之后尚且能够负担,但过高的月供却会压垮整个家庭,所以首改型客群在新房市场已经很难找到与其地段、面积、价格这三方面需求均匹配的产品,只能选择地段更远的新房,或者是品质差但面积大的二手房。

  随着房价与地价鳞次栉比的上涨,五环以内除了少量自住房以外,豪宅将会一统天下,改善型客群则成为新的“夹心层”,逐步面临着无房可买的尴尬境地。

  事实上,有分析师曾向《证券日报》记者透露,深圳楼市同样面临着这样的局面。在老城区,有一部分原本拥有住房的居民现在收入并不高,即使“卖一买一”依旧难以实现改善住宅的目的。

  高价地再难致周边房价暴涨

  事实上,随着今年高价地和地王频出,过去周边板块二手房业主坐地起价、一夜暴涨的市场现象已经消失。对于周边开发商来说,由于项目库存和产品定位不同,也无法再轻易借助高价地来抬升房价,高价地已经难以再度催生周边板块房价暴涨。

  以东坝板块为例,保利、龙湖、首开、恒大等标杆房企均在此布局,在过去一两年内高价地频出,现在已经有售价8万元-10万元的豪宅销售。但与保利首开天誉相邻的10年以内房龄的次新房首开常青藤并未大幅涨价。

  “首开常青藤现在销售均价为4万元/平方米,与年初相比,涨幅约10%,但这个小区是中端产品,即使周边有卖10万元/平方米的新盘,一下子猛提价也不现实。”链家地产某人士向《证券日报》记者表示,东坝目前交通环境较差,即使频繁出高价地,也难以拉升现在周边板块的房价。

  而对于丰台新晋楼面价7.5万元/平方米的地王来说,周边二手房房龄几乎都超过10年,即使位置相近,但产品差距巨大,涨价相对乏力。以紧邻这块新晋地王为例的万年花城五期为例,拍出地王一个月内,90平方米两居户型单套总价涨幅基本在10万元以下。不过,只要有房源出来,成交周期则缩短很多。

  郭毅进一步向《证券日报》记者表示,高价地或地王已经难以大幅拉动周边10年以上房龄的二手房房价,即使是10年以内次新房有一定涨幅,一样难以企及豪宅。

  实际上,除了二手房,对于高价地周边的新房来说,涨价动力也并不尽相同。以楼面价拍出3.8万元/平方米的通州台湖板块为例,该楼面价已经超过该区域内楼盘的成交价。据北京市住建委网站显示,目前正在预售的首开万科公园里项目,部分房源成交价为2.6万元/平方米,有些售完房源价格则接近2.9万元/平方米。

  “在这一板块内定位为刚需产品的项目,存量较高,其开发商有回笼资金的需求。由于产品逻辑不同,高价地对其影响并不大。”郭毅透露,但对于与高价地项目同品质的高端盘来说,则存有涨价空间,尤其销售进入尾盘阶段的项目,新高价地的项目尚未入市,在窗口期内,涨价空间相对较高。

(责编:王丽芬、孙红丽)

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