北京城建创新变革之投融资篇：如何从资本市场挤出地产的利润

　　人民网北京12月1日电 （余燕明）今年北京城建（股份代码：600266）在资本市场的运作，让公司负责投融资业务的的副总经理张财广颇为满意。

　　今年10月中旬，北京城建公告公司总规模58亿元2015年公司债券（第一期）上市，年利率4.4%；另外，公司在今年也已经通过北京城建（上海）股权投资管理有限公司发起设立两期基金投向旗下房地产项目，两期基金规模超过52亿元，约定基金收益分别为7.3%和7.15%。而在去年，北京城建通过非公开发行募集资金39亿元。

　　到目前为止，北京城建累计进行过两次非公发行、两次公司债券、一次企业债发行，累计募得资金约122.98亿元。

　　张财广认为现在的北京城建仍在规模发展的阶段，而资本市场的运作的企业的规模发展而言至关重要。

　　“其实从2002年的年报数据来看，北京城建和万科的资产规模都是80多亿元，相差无几，但是后来万科的规模发展非常快。”张财广说，“我们总结来看，就是万科把资本市场用得比较好。北京城建上市前8年没有一次再融资，遏制了公司的发展速度。”

　　作为北京城建的董事会秘书，张财广如今对资本市场尤为关注。他介绍，现在北京城建对资本市场保持着密切跟踪和专业研究，关注资本市场的变化，“我们现在对资本市场非常敏感，而且占有了一定的渠道，与证券机构形成了战略合作关系。”

　　虽然在去年刚刚完成总额39亿元的非公开发行，但是北京城建仍在考虑适当时机推出新的融资方式。

　　创新融资方式，是北京城建打造公司融资平台的手段之一，比如上述投向公司旗下房地产项目的基金。

　　北京城建在上海自贸区设立了这家股权投资管理公司，以此发起设立基金投向公司名下的房地产项目。

　　张财广介绍，之所以选择在上海自贸区设立股权投资管理公司，主要出于两个方面的考虑，其一是自贸区有一定便利优惠的政策，另一方面是打通境外融资通道。

　　“设立之初获得的政策信息是，公司在自贸区运营一年以后，就可以做境外融资，境外融资的成本较低。”张财广进一步解释。

　　北京城建对这家在上海自贸区的股权投资管理公司寄予厚望，其计划一年以后发起成立基金会达到百亿元规模，两、三年以后基金规模预计会超过200亿元，目前北京城建已经成功发起设立两期基金投入旗下项目。

　　“我们已经与银行和保险建立了很好的联系，通过基金获得的资金成本要优于同行，综合成本约为7%，市场上多是9%左右。”张财广说。

　　目前北京城建（上海）股权投资管理有限公司发起设立的基金还只会选择投向内部项目，如此管理费用和中间费用都较低，“公司内部项目也没什么风险，基金稳赚不赔，从中获得固定收益，投资回报可以得到保障，基金管理成本也很低。”

　　张财广告诉人民网记者，北京城建的投资部门是“一套人马两块牌子”，对内是公司的投资部，对外则是投资管理公司。

　　目前，北京城建的投资业务已经占到公司利润比重的20%，而这一比例在今后还会继续提高。但对于公司的投资业务的定位，其仍然是服务于房地产开发销售的主体。北京城建确定的发展战略是“一体两翼”，主体是住宅开发销售，两翼则包括对外股权投资和商业地产开发经营。

　　公司的股权投资方面，张财广介绍，北京城建在上市初期就做了一系列的股权投资，目前不计算出售的投资项目，持有的项目投资成本为12.85亿元，其中，北京城建今年从这些股权投资拿到的2014年分红就达到了2.18亿元，近5年北京城建的年投资回报率都在20%以上。

　　“当初国信证券公司只投资了1.274亿元，过去十几年我们拿到的公司分红就超过4亿元，现在这些股票价值接近80亿元，最高值达到了120亿元，到今年12月份就可以上市流通。”张财广说。

　　北京城建尝试创新的投融资方式，直接降低的就是公司的资金成本，目前公司的综合融资成本只有7%左右。

　　“很多银行和机构问我们为什么可以把融资成本做到这么低，我们都会回答说‘因为北京城建胆小’，资金成本太高了不敢拿。”张财广说，如今房地产行业已经离开了赚钱容易的黄金时代，因此保持利润除了公司更加精细化的运营和管理以外，另一个就是充分灵活利用资本市场降低资金成本挤出利润空间。