房企多元化道路之金科样本

　　[摘要] 18年弹指一挥间，从成立之初的3000万元到今年946亿元总规模，超常规超速增长3153倍，这是重庆发迹的房企金科的成长轨迹。

　　地产名利场里，大家都爱听故事，今天的主角是金科地产集团股份有限公司（000656.SZ，以下简称“金科”）。

　　18年弹指一挥间，从成立之初的3000万元到今年946亿元总规模，超常规超速增长3153倍，这是重庆发迹的房企金科的成长轨迹。和大鳄同行相比，金科300亿元的年销售规模或许并不起眼，但在房企纷纷谋求“地产+X”转型的高热期，金科的多元化开拓之路俨然已是一个范本。

　　早在2014年，金科就已开始未雨绸缪，开启了转型战略之路。掌门人黄红云的转型战略路径，是这样设定的:以地产为中心向四周扩张业务，尤其是强调产业嫁接地产模式，另外大举杀入国家战略层面扶持的新能源领域。

　　今年是金科“新地产＋新能源”双主业战略实施的攻坚年，双主业和多轮驱动格局正在形成。乘法效应下，黄红云期待的金科“千亿”蓝图正在变成可见的现实。

　　任何转型都是一场企业“由内而外，融道于术”的系统革命。从一家地产专业化标杆企业，摇身成为横跨多个领域的综合性多元化集团，决定金科多元化成败的核心会是什么？解决“投易盈难”这个方程式，是否是眼下金科管理层最关心的问题？面对新能源、互联网金融等领域未知的风险，金科管理层的投资眼光和转型能力正在接受考验。

　　新能源探索：5年500亿投资再造一个金科

　　2014年初，金科抛出了“力争5年内销售破千亿”的战略野心。曾要做“地产界Intel”的金科掌门人黄红云，也玩起了跨界，他瞄准了一个重要方向—新能源，这一国家积极扶持的战略性行业。

　　去年10月13日，金科迈出了向新能源领域跨界发展的第一步。彼时，金科出资高达20亿元成立新能源公司，重点投资光伏、风能及页岩气等新能源产业。

　　这被视为金科未来的利润增长点之一，具有重要的战略意义。黄红云的决心很大，企图也很大，他要在新能源领域“再造一个金科”，力争成为国内A股最大、最具竞争力的民营新能源发电投资商和运营商。他的打法是“风光并举、多点开花”，希望以风力和光伏为主，同时寻求光热薄膜发电等新领域发展机会，实现金科新能源业务的超常规高速发展。

　　金科董事会主席黄红云挂帅新能源公司，这就是他重视新能源发展的强烈信号，此举在金科内部前所未有。

　　在金科看来，新能源领域和传统房地产其实有很大的共通之处：即都属于资源型、资金密集型产业，并且在商业模式上也非常接近。黄红云年初接受采访时也曾表示，“新能源领域与房地产相似，是项目制，资金需求大，周期较长。不过，金科在项目制的投资管理中，已经有很成熟的经验”。

　　一年后，金科已累计在新能源项目上投入超过40亿元，并在新疆建立了初步的风能项目架构。时代周报记者从金科集团了解到，除了在页岩气方面尚未有进展外，金科新能源的触角已伸至风电和光伏。

　　目前，金科新能源项目主要有三个，两个位于新疆，另一个位于山东。自去年12月，金科首个风电项目落户新疆哈密后，今年7月，金科新疆风电二期景峡项目和山东光伏项目也相继获批。今年8月，金科还推出了45亿元定增计划，其中6亿元将用于上述景峡风电项目。

　　“跟其他公司比较，金科在新能源方向探索积极，投入也比较大，”金科董秘刘忠海坚称，“我们认为这条路（新能源）走得通。”

　　以风电项目为例，这是国家重点扶持的清洁可再生能源，在投资方面，金科受到当地政府的优待。据刘忠海透露，因为投资节能环保、风能利用开发的项目，目前金科在新疆投建风电的税收享受“三免三减半”的优惠。

　　“新能源项目是重资产投资，资产负债率通常达到80%以上，一般企业不容易在这么高的负债率下把握投资，”刘忠海称，“但金科在资金使用上已经很有经验，且新能源项目能拿到利率很低的资金，以及政策性银行的支持等。”

　　在这个相对陌生的领域，金科的探索之路正越走越远。

　　今年12月初，金科宣布，拟设立36亿元规模的新能源产业基金，初期基金规模为4.01亿元。该产业基金将重点投资风电、光伏、光热及上下游产业以及战略新兴产业。随着投资项目的增加，金科有可能一跃成为在新疆地区投建风电能源项目最多的房企。

　　事实上，今年以来，金科新能源项目已经陆续产生数千万元的收益，但由于数额较小，以及相关项目仍然在建设中，所以未在半年报中披露。

　　“从去年以来，金科转型的思路是明确的，相关资金投入的快速落实也彰显了公司的态度，” 中信建投证券分析师苏雪晶称，新能源作为具备一定金融属性的行业，有望在未来为金科贡献稳定现金流，并具备资产证券化的可能。不过，想要实现新能源规模化的效益，仍需要金科后续的实际投入。

　　金科相关负责人透露，5年内（包括今年在内），金科在风电、光伏发电、光热发电、页岩气等新能源领域总投资规模将到达约500亿元，其中新能源发电装机容量将达到400万-500万千瓦。

　　新地产驱动：科技、文旅、大健康齐头并进

　　在老本行房地产，金科未敢有丝毫懈怠。

　　在销售方面，金科整体维持增长态势。第三方机构CRIC数据显示，今年前三季，金科实现房地产销售约150亿元，同比增6.8%。四季度，金科新推货值约100亿-120亿元，销售有望提速。金科今年的销售任务是300亿元左右，目前完成的业绩在规划目标内。

　　在专注大本营重庆的同时，金科正在长三角、中西部的主流城市争取优质土地资源。今年前三季度，金科完成土地投资49.3亿元，占同期销售额比重为32.87%。

　　“拿地要有前瞻性，决不当地王，这是金科坚持的原则，”金科总裁蒋思海介绍称，这两年，金科每年新增土地700万平方米。目前，金科已有土地储备2000万平方米以上，可维持企业4-5年的开发。

　　蒋思海透露称，金科在全国有四大地产公司，分别是重庆、中西部、华东、华北公司。公司重点布局中西部、长三角、环渤海三大区域，目前已进驻北京、重庆、四川、江苏、湖南、陕西、云南等地35个城市。重庆仍是金科的大本营，重庆公司的业务量占据金科总量的45%。

　　“2013年以前，金科发展主要以追求规模为主，但随着地产行业进入白银时代，我们也在不断调整战略，以可持续发展为主，追求有质量的发展，”蒋思海表示，新地产，便是金科有质量发展的关键一步。

　　他口中的“新地产”，包含两层意思，一是将金科定位为产业综合运营商，逐步实施以满足企业生产需求为主的“产业综合运营战略”；二是将金科定位为社区综合服务商，实施满足居民生活全方位需求的“社区综合服务战略”，从开发商转型为服务商。

　　今年11月9日，重庆两江健康科技新城项目签约活动在两江新区管委会举行。黄红云和亿达中国董事局主席孙荫环共同出席此活动。这是他们携手打造的第二个产业园，去年在湖南长沙，他们已有过科技新城项目的首次合作。

　　“产业综合运营，就是金科新地产的一个子战略，” 蒋思海称，金科选择聚焦工业地产、文化旅游、大健康产业三大方向去发展。四川遂宁古镇旅游、长沙科技新城、合肥科技新城等大型产业地产和文旅地产已相继启动。

　　“新地产”的另一个子战略是社区综合服务子战略，即由传统的物业管理升级为“社区运营商”。早在2010年，金科率先提出了“中国邻里文化”，构建金科邻里中心；两年前，金科为服务业主而成立了金科资产管理中心，在全国首创了“业主资产倍增计划”；今年5月份，金科推出了以“金蛋糕计划”为名的社区商业战略，借助“互联网+”手段对社区商业统一定位、规划、运营、管理等。

　　这些是“千亿”金科的重要一环，成为金科增强新老业主黏性和挖掘住宅社区“大数据”的核心竞争力。

　　蒋思海透露，金科正通过顾问、全委、收购、兼并形式，实现在管项目每年保持40%以上的增长率，在做大物业管理规模的同时，也开启社区O2O平台建设。目前金科服务的大型社区已经超过了254个，总户数超过35万户，业主近100万人。

　　“要实现上述‘新能源+新地产’双主业战略的成功实施，必须要有相应的支撑保障措施，” 蒋思海说，金科股份的母公司金科控股在今年下半年斥资100亿元全面布局大金融、大投资、大资管三大业务，“金科未来战略定位不是开发商，而是力争成为服务商、运营公司和科技公司和绿色能源公司，形成‘金融投资+资产管理+新地产+新能源’四轮驱动新格局”。